הכותבים שותפים במשרד יוסף ישורון ושות' עורכי דין המתמחים במקרקעין ובתים משותפים
פסק דין שניתן באחרונה ע"י המפקח על רישום מקרקעין נתניה, ארז שטיינברג, עסק בשאלה שמעסיקה דיירים בבתים משותפים: האם בבית משותף רשאי בעל תו חניה נכה להחנות את רכבו בבלעדיות בחניות הנגישות בבית המשותף?
● ניתוח גלובס | המאבק על המרחב הציבורי: לפי הפסיקה, ברירת המחדל היא שאין הפרדה
● נישאתם בחו"ל? הדין הישראלי יחול עליכם בכל הקשור ליחסי ממון
● האם השתתפות בהחזרי המשכנתה מעניקה זכויות בדירה של ידועים בציבור?
עובדות המקרה: לבית משותף בהרצליה יש תקנון מוסכם. בבית קיימות שתי חניות המסומנות בתוכנית היתר הבנייה כחניות נכים, אשר לא הוצמדו לאחת מהדירות בבניין.
התובעת היא נציגות הבית המשותף, והנתבעים הם בני זוג בעלי דירה בבניין. בעלת הדירה מחזיקה בתו נכה לרכב החל משנת 2021, הנתבעת גם הגישה מצידה תביעה כנגד הנציגות ובשתי התביעות עלתה שאלת זכאות שימוש בחניות נגישות.
הנציגות העלתה טענות כי הזוג הנכה מחנה את רכבם בחניות הנגישות בשימוש בלעדי שאינו כדין. הם טענו כי שימוש זה נעשה בניגוד להוראה מפורשת בתקנון המוסכם של הבית שלפיו, "בעלי הדירות ו/או מי מטעמם יהיו רשאים להחנות את כלי רכבם אך ורק בחניות הצמודות לדירתם". הנציגות גם טענה כי השימוש בחניות עומד בניגוד להחלטת האסיפה הכללית של בעלי הדירות בבניין שלפיה החניה בחניית הנכים היא לפי הכלל "כל הקודם זוכה" או ברוטציה (סבב) בין הדיירים.
חניות הנכים אינן כלולות ברכוש המשותף
מנגד, הנתבעים טענו כי הנציגות, בעצם הגשת התביעה, פוגעת בזכותה הנתבעת "כבעלת תו חניה לנכה" לחנות בחניית נכים. נטען כי גם עיריית הרצליה נתנה בזמנו תשובות כי אכן תוכניות במקום יש להקצות 5% ממקומות החניה במגרש לחניות נכים. עוד הוסיפו כי על פי חוזה המכר עם הקבלן חניות הנכים אינן נכללות ברכוש המשותף, ולכן לא יכולות מוגדרות ככאלה.
ההחלטה: המפקח על רישום מקרקעין ערך ביקור במקום וניסה להביא את הצדדים להסכמות, אך הניסיון לא צלח.
המפקח קבע כי עיון במסמכי הבית המשותף מוכיח כי שטח החניות הנגישות הוא רכוש משותף, ואינו על פי התשריט מוצמד לאיזה מהדירות שבבית המשותף, ואף לא נכלל בטבלת ההצמדות. גם עיון בצו רישום הבית המשותף הוכיח כי אין אזכור שהחניות הנגישות מוצמדות, וגם התקנון המוסכם אינו כולל הצמדות לחניות נגישות.
המפקח ציין בהחלטתו כי למרות הוראות העוסקות בהקצאת חניות לנכים במישור התכנוני, אין הוראות המתייחסות לדרך חלוקת החניות הנגישות בין בעלי הדירות בבית משותף בהיבט הקנייני, ולהצמדתן של אותן החניות לדירות בבית משותף, או לדרכי השימוש בהן. משרד המשפטים אמנם פרסם תזכיר הצעת חוק לתיקון חוק המקרקעין בעניין הצמדות חניות נגישות בבניין מגורים חדש, אך העניין טרם התקדם.
המפקח קבע כי ההחלטה של האסיפה הכללית מאוזנת וראויה, ואין בה כדי לפגוע בזכויות של הדיירים הזקוקים לנגישות. המפקח נימק את החלטתו בכך שלנתבעת חניה אחת צמודה לדירת המגורים, לטענת הנתבעת החניה הצמודה אינה מתאימה לצרכיה והם מבקשים להחליף את החניה הקיימת בנגישה. כך, שהם ביקשו לעשות שימוש בחניה הנגישה כחניה שנייה נוספת לדירתם, לחניה נוספת, הנתבעים לא רכשו או שילמו תמורתה דבר.
המפקח קבע כי מתן חניה חלופית צמודה לדירת הנתבעים עם זכות שימוש ייחודית ללא הסכמת כל הדיירים תעשיר את בעלי הדירה על חשבון זכות קניינית של שאר הדיירים בבית המשותף ועל כן קבע כי אינה מוצדקת ומעשית. הוא הסתמך על חוק הנכים, לעניין הקצאת מקומות חניה והשימוש בו.
המפקח קיבל את תביעת הנציגות, ואי לכן ניתן צו האוסר על הנתבעים להחנות באופן קבוע בחניות הנגישות, אלא רק על פי ההסדר שנקבע באסיפה הכללית.
לסיכום: באשר לסוגיית פתרון חניות הנגישות, טוב יעשה משרד המשפטים אם יקדם את תזכיר הצעת החוק, ובמקביל ע"מ למנוע סכסוכים עתידיים כדאי לרשום ולסמן בטאבו הצמדות חניות רגילות וחניות נכים.
7/145/2022, 7/146/2022, 7/259/2022
