בניין בהריסה בחולון / צילום: Shutterstock
בשורה ליזמים הפעילים בהתחדשות עירונית: בניגוד לעמדת רשות המסים, קבע ביהמ"ש המחוזי בת"א כי יזמים יכולים לנכות מע"מ בגין תשלום שכר טרחה ששילמו עבור עוה"ד של הדיירים בפרויקט. השופטת ירדנה סרוסי קבעה, כי "אין הבדל עקרוני בין תשלום שכר טרחת באי-כוחם של הדיירים ובין יתר התשלומים שנושאת החברה לטובת הדיירים, כגון פינויים של הדיירים ושיכונם בדירות חלופיות".
עוד נקבע, כי "אומנם השירות המשפטי מסופק לדיירים והם נהנים ממנו, אולם הדבר נכון גם ביחס לפינוי ולהובלה שהם הוצאות ספציפיות לדיירים'".
● 3 פסקי דין בשבוע | הסכם הממון הותיר מקום לפרשנות, ועלה לבעל בדירת 4 חדרים בקרית אונו
● רמת הסיכון בנדל"ן עולה: בנק הפועלים מעריך שירידת המחירים תלך ותתגבר
רקע: בניגוד לעמדת רשות המסים
ההלכה החדשה מנוגדת לעמדת המחלקה המקצועית ברשות המסים, שפרסמה ביוני 2018 החלטת מיסוי לפיה יזמי התחדשות עירונית לא יוכלו לקזז מע"מ בגין שירותים שניתנו לדיירים, גם אם היזם שילם אותם.
עד פרסום עמדת הרשות, היזמים והקבלנים בתחום ההתחדשות העירונית, שמימנו שירותים הנוגעים לדיירים, קיבלו על שמם את החשבוניות בגין שירותים אלה, ומשכך זכו לקיזוז מע"מ תשומות. פרקטיקה זו, שהייתה נהוגה בארץ שנים רבות, הובילה לכך שהיזם הסכים ליטול על עצמו את כל עלויות הפרויקט, אף אם מדובר בהוצאות הקשורות במישרין לבעלי המקרקעין המקוריים, בהן עלויות של הובלה, שכר טרחתם של עורכי הדין של הדיירים, מפקח בנייה מטעם הדיירים ועוד.
במסגרת החלטת המיסוי הגדירה רשות המסים מחדש את הקווים האדומים של חוק מע"מ, וקבעה כי זהות משלם השירות אינה רלוונטית כלל וכי שירותים שיסופקו לדיירים, אף אם ישולמו על ידי היזם, החשבונית שתצא בגינם תהיה על שם הדיירים.
העסקה: קומבינציה עם 89 דירות
ההחלטה ניתנה בערעור שהגישה חברת נווה גד־בניין ופתוח בע"מ, באמצעות עו"ד שלומי ואקנין, נגד החלטת מנהל מס ערך מוסף בת"א סביב מס תשומות ששילמה בגין פרויקט התחדשות עירונית.
החברה, חברת פרטית העוסקת בייזום, שיווק ובנייה של פרויקטים למגורים, יזמה, יחד עם חברה נוספת, פרויקט התחדשות עירונית בעסקת קומבינציה עם 89 דיירים בעלי הזכויות במקרקעין בבניינים במתחם הרחובות יוספסברג־בן צבי־כץ בפתח תקווה. המתחם הוכרז כמתחם פינוי בינוי לפי תוכנית עירונית.
במסגרת העסקה, הדיירים מכרו לחברה את זכויותיהם במקרקעין בתמורה לשירותי בנייה - החברה הרסה את הבניינים הישנים, בנתה במקומם ארבעה בניינים חדשים בני 90 דירות כל אחד ומסרה לדיירים דירות בבניינים החדשים. את יתר הדירות מכרה החברה לציבור הרחב.
כחלק מהעסקה, בזמן ביצוע הפרויקט התפנו הדיירים לדירות חלופיות עד לקבלת דירותיהם החדשות. בנוסף, נשאה החברה בשכר טרחת עוה"ד של הדיירים בפרויקט.
לדברי עו"ד שלומי ואקנין, שייצג את נווה גד, "בעמדת רשות המסים שהשתקפה גם משומות שהוצאו ליזמים שונים, היה בכדי לפגוע בכדאיות פרויקטים ובתכלית החקיקה במע"מ, אשר קבעה מע"מ בשיעור אפס על פרויקטים בהתחדשות עירונית, דהיינו שהיזם אינו משלם מע"מ על שירותי הבנייה ורשאי לנכות את המע"מ בשל ההוצאות.
"השופטת ירדנה סרוסי בית המשפט המחוזי תל אביב, קיבלה את עמדת היזמים אותם ייצגנו, וקבעה כי ניתן לנכות את המע"מ הכלול בחשבוניות מס שהוצאו על ידי עורכי דין דיירים".
השופטת סרוסי קבעה בהחלטתה, כי "מכיוון שבניית דירות התמורה (לדיירים - א. ל.ו) ובניית דירות היזם תלויות זו בזו, הרי שלא ניתן היה לבנות את דירות היזם אילולא היה מסופק שירות משפטי לדיירים על חשבון החברה. לא מדובר בשירות שניתן לדיירים בלבד במנותק מהפרויקט ואשר עומד בפני עצמו. אלא מדובר בשירות שהוא חלק אינטגרלי ממכלול ההוצאות הנדרשות להוצאתו לפועל של הפרויקט המעורב".
המשמעות: חיסכון של עשרות מיליוני שקלים
לדברי עו"ד איתי ברכה, מומחה למיסוי, "מדובר בפסק דין תקדימי שישפיע באופן מהותי על כל תחום ההתחדשות העירונית. פסק הדין עושה צדק עם היזמים והדיירים ומכיר בניכוי התשומות בגין ההוצאות שהוציאו היזמים עבור הדיירים. מדובר בהוצאות נרחבות, הכוללות בין היתר עו"ד, אדריכל ומעצב פנים שניתנו לדיירים".
לדברי עו"ד ברכה, "פסק הדין יוביל לחסכון מע״מ של עשרות מיליוני שקלים ויותר עבור היזמים, אשר יכולים אפילו לתקן את הדיווחים אחורה ולקבל החזרי מע״מ".
"עם זאת", מוסיף עו"ד ברכה, "חשוב לציין כי היזמים יידרשו גם לתקן את דוחות המס שלהם ולהפחית את מרכיב המע״מ מההוצאות המוכרות, ככל שיבקשו לתקן את הדיווחים במע״מ, שכן מס התשומות נדרש כהוצאה".
עו"ד ורו"ח דן טולדנו, מוביל תחום מיסוי נדל"ן במשרד ארנון, תדמור־לוי, מוסיף כי "על אף שניתן בבית המשפט המחוזי והיותו פסק דין מנחה בלבד, מדובר בפסק דין בעל חשיבות רבה, שכן הוא קובע כי בפרויקטים של התחדשות עירונית היזמים יהיו רשאים לנכות את מס התשומות בחשבוניות המתקבלות מאת עורכי הדין של הדיירים בדומה לשאר התשומות בפרויקט - על אף העובדה שהדיירים הם הנהנים מהשירות.
"פסק הדין עולה בקנה אחד גם עם מה שכבר נקבע בעבר בבית משפט העליון בע"א קריית שדה התעופה, לפיו גם היזם נהנה מהשירות ומהמימון של עורך הדין המייצג את הדיירים, שכן אחרת לא היה יוצא הפרויקט אל הפועל. בעקבות הפסיקה גדלה החשיבות בבדיקת הסכמי שכר הטרחה בין נותני השירותים של הבעלים לבין היזם, על מנת לוודא שהיזמים יוכלו לקזז את המע"מ בגין אותם שירותים".