עבודות תמ''א 38 ברמת גן / צילום: טלי בוגדנובסקי
המועצה הארצית לתכנון ובנייה החליטה על הארכת מועדים נוספת בקשר לתמ"א 38 - והאריכה את המועד להגשת תוכניות חלופיות מצד העיריות עד לאוגוסט 2024. עד היום כבר התקבלו, בעקבות המלחמה ועוד לפניה, כמה וכמה החלטות להארכת מועדים הנוגעים לתמ"א 38, אשר יצרו בלבול לא קטן בענף הנדל"ן - בעיקר לגבי תוקפה של התוכנית ותאריך סיומה הרשמי. אם כן, אילו החלטות כבר התקבלו במועצה, מהי ההחלטה שהתקבלה כעת ומה המשמעות של כל אותן החלטות? גלובס עושה סדר עם תשובות לשאלות המרכזיות.
● הערים שהכי נפגעו מהמשבר בענף הנדל"ן, ואלו שדווקא כיכבו במכירות
● סיכום 2023 במינהל התכנון: יותר דירות בדרום מאשר במרכז ובתל אביב ביחד
מתי ולמה התמ"א מסתיימת?
כבר לפני ארבע שנים החליטה המועצה הארצית לתכנון ובנייה באופן רשמי על סיומה של תמ"א 38 - תוכנית מתאר ארצית שהחלה את דרכה בשנת 2005 כהוראת שעה לחמש שנים, במטרה לחזק מבנים ישנים שהוקמו ללא תקן רעידות אדמה באמצעות תוספת זכויות בנייה, אבל מאז התארכה שוב ושוב. המועד הסופי נקבע לאוקטובר 2022. אלא שלאחר מכן, היא הוארכה לאוקטובר 2023. באוקטובר האחרון, הלכה למעשה, תמ"א 38 הסתיימה, וברוב הערים בארץ היא אינה תקפה עוד. התמ"א הופסקה בעיקר בשל הטענה כי היא אינה תכנונית - היא לא מתחשבת בגידול באוכלוסייה שמביא איתו כל פרויקט, בעומס על התשתיות, במחסור שנוצר בשטחים למבני ציבור ועוד.
אילו תוכניות מחליפות אותה?
המחוקק העמיד כמה אלטרנטיבות לתמ"א 38, בראשן כמובן פינוי בינוי למתחם שלם וחלופות השרה לשעבר איילת שקד והשר יצחק גולדקנופף. לצד זה מקדמות עיריות שונות תוכניות אחרות.
חלופת שקד מאפשרת התחדשות בניין במסלול הריסה ובנייה, עם תוספת זכויות של עד 550% (פי 5.5 מנפח הבנייה הקיים), או התחדשות במסגרת חיזוק ותוספת לבניין, שבו יינתנו עד 200% זכויות נוספות. במקביל, התוכנית קובעת הקצאה של שטחי ציבור, מה שלא קרה בתמ"א המקורית. חלופת גולדקנופף מציעה התחדשות בהתאם למספר הבניינים והדירות המיועדים להתחדשות בכל עיר, ובהתאם להעדפות העירייה, כך שהיא שונה בין עיר לעיר. ברמת גן, לדוגמה, היא כוללת 1,470 מבנים שבהם פוטנציאל לבניית 21,525 דירות נוספות ובאשדוד 2,242 מבנים עם תוספת של 8,140 דירות.
מדוע פורסם בעבר שהתמ"א הוארכה עד 2026?
כאן עיקר הבלבול, וננסה לעשות "סדר בבלגן": באפריל השנה החליטה המועצה הארצית כי ברשויות שבהן מקודמות חלופות (ישנן 22 רשויות כאלו) תאושר הארכה מיוחדת של התמ"א עד לסוף פברואר הקרוב. נקבע גם, כי רשות שתגיש תוכנית שמתגבשת למוסדות התכנון עד אותו חודש, תיהנה מהארכה נוספת, עד לאמצע מאי 2026. למעשה, מהות ההארכה פשוטה למדי: לאפשר לרשויות להשלים את גיבוש התוכניות החלופיות "בראש שקט", ולהבטיח כי תמ"א 38 בשטחן לא תסתיים לפני שיושלם הגיבוש של התוכניות החלופיות.
על מי משפיעה ההחלטה?
כל החלטה הנוגעת להארכת תוקפה של תמ"א 38 משפיעה על שני "קהלי יעד" מרכזיים בכל הנוגע לוודאות בהמשך הדרך - היזמים והדיירים. היזמים זקוקים לוודאות באשר להמשך פעילותה של התוכנית בערים שבהן הם עובדים; הדיירים זקוקים לוודאות כדי לדעת אם כדאי, וניתן, להתחיל לקדם התחדשות בבניין שלהם, ובאיזו דרך.
איזו הארכה כבר בתוקף?
המלחמה הביאה איתה חקיקה של הוראות שעה - חוקים ותקנות המותאמות לסיטואציה המורכבת שבה אנחנו נמצאים. בין היתר התקבל "חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים", אשר קובע באופן גורף הארכה של חצי שנה לכלל התוכניות התקפות שאמורות להסתיים. המשמעות בנוגע לתמ"א 38 היא שבמקום סיומה באותן 22 רשויות בסוף פברואר 2024 - היא תוארך עד ל־29 באוגוסט 2024. מטרת הדיון הנוכחי הייתה להורות על הארכה של המועד האחרון להגשת התוכניות החלופיות מצד העיריות. נסביר: ההארכה האוטומטית בחצי שנה היא גורפת רק לתוכניות קיימות, ולכן מתייחסת אך ורק להארכת התמ"א עצמה.
עד מתי הוארך מועד ההגשה?
בתום דיון קצר ונטול מחלוקות הוחלט כי מועד ההגשה האפשרי מצד העיריות יוארך בחצי שנה, בדומה לתקופת ההארכה שנוספה לתמ"א 38, קרי עד 1 באוגוסט.
כמה תוכניות חלופיות עדיין לא הוגשו?
ההארכה נוגעת, הלכה למעשה, לשמונה רשויות שטרם הגיעו לשלב הגשת התוכנית ולקליטתה במוסדות התכנון: תל אביב־יפו, ראשון לציון, לוד, אשקלון, רמת גן, בת ים, בית שמש ובני ברק. בראשון לציון, בלוד, ברמת גן ובאשקלון התוכניות נמצאות בשלבים מתקדמים מאוד, והתוכנית צפויות להיקלט ב"צנרת" התכנון עד החודש הבא. בתל אביב־יפו, בבית שמש, בבת ים ובבני ברק נדרש זמן רב יותר, וברשות הממשלתית להתחדשות עירונית צופים שיוגשו וייקלטו לכל המאוחר עד לחודש מאי הקרוב.
ובאילו רשויות כבר הוגשו תוכניות חלופיות?
ב־11 רשויות כבר הוגשו ונקלטו תוכניות חלופיות והן נמצאות בשלבים שונים בדרך לאישור. מדובר על רמלה, יבנה, נהריה, אשדוד, רעננה, קריית ביאליק, חדרה, כפר סבא, פתח תקווה, באר שבע וחיפה. לפי נתוני הרשות להתחדשות עירונית, ב־11 הרשויות הללו הפוטנציאל הוא ליותר מ־400 אלף דירות באמצעות אותן תוכניות חלופיות. לצד אלו, חולון, רמת השרון, הרצליה מקדמות תוכנית חלופית באופן עצמאי.