מייקל שהה, בעל השליטה בחברת דלשה קפיטל והכנס בניו יורק / איור: גיל ג'יבלי, צילום: מצגת החברה
כשאיגרות חוב מגיעות לתשואת זבל תלת-ספרתית, מחזיקי האג"ח מכוונים בדרך כלל את שעון העצר שלהם לקראת הסדר החוב שיגיע ועמו התספורת הבלתי נמנעת לחוב. אבל לפעמים ישנן הפתעות לטובה, כמו זו שסיפקה לאחרונה למשקיעיה חברת האג"ח הזרה דלשה קפיטל שבבעלות מייקל שהה.
● המניה הביטחונית המאכזבת של קרן פימי פתחה מבערים בשנה האחרונה
● עם הפסדים ושווי אפסי: בית ההשקעות שצפוי להיכנס לבורסה בדלת האחורית
דלשה מחזיקה בנדל"ן מניב בעיקר בתחום הדיור להשכרה במנהטן ובברוקלין. ביום האחרון של שנת 2023, לאחר שהצליחה כמה ימים קודם לכן למכור נכס בבעלותה, פרעה דלשה את חוב האג"ח שלה (סדרה ב') במלואו. זאת, שלושה חודשים לאחר מועד הפירעון המקורי שנקבע לה, ולאחר שלדוחותיה צורפה הערת "עסק חי" של רואי החשבון.
החברה הנפיקה את הסדרה המדוברת (ב') בינואר 2016, ממנה נותרה בסוף דצמבר יתרה של 63 מיליון דולר (236 מיליון שקל). הפירעון הגיע בעקבות השלמת מכירת נכס ברחוב גאנסוורט (Gansevoort) 55 בעיר ניו יורק. הנכס נמכר במסגרת הליך פשיטת רגל (צ'פטר 11) של חברת הנכס שהחזיקה בו והתמורה לדלשה קפיטל עמדה על 56 מיליון דולר.
דירוג האשראי צנח ב-6 רמות
מחזיקי האג"ח של דלשה התכנסו בחודשים האחרונים ותיקנו את שטר הנאמנות בכדי לאפשר דחייה של התשלום. תשואת האג"ח (ב') כבר חצתה את רף ה-400% באוקטובר, כאשר התברר שמכירת הנכס מתעכבת ומועד התשלום המקורי כבר חלף. לגבי הנכס שנמכר בניו יורק נוהל מו"מ ארוך, כאשר שוויו ירד במהלך השנה החולפת על רקע ההרעה בשוק הנדל"ן המניב בארה"ב, בשל עליית הריבית.
באוגוסט חתכה חברת מידרוג את דירוג האשראי של דלשה קפיטל ב-6 דרגות בבת אחת, מ-Baa1 לדירוג B3, שמקביל לדירוג B מינוס. במידרוג הסבירו את זאת ב"סבירות גבוהה לכשל פירעון, בשל התקצרות לוחות הזמנים להשלמת מהלכי החברה להשגת המקורות הדרושים לפירעון האג"ח על בסיס הבטוחה, באופן המעלה חשש ממשי לאי עמידה בתשלום החוב במועדו".
הפירעון הדחוי של אג"ח דלשה מגיע על רקע התחזקות משמעותית בביצועי שוק האג"ח הקונצרני בת"א, בדגש על מדד תל בונד-גלובל, שמאגד בחובו את חברות האג"ח הזרות. אותן חברות נדל"ן התאגדו באיי הבתולה הבריטיים (BVI) וגייסו חוב בת"א. עם השנים, לאחר מספר קריסות מתוקשרות והסדרי חוב שנקשרו בשמן, הן הלכו ונתפסו כחברות מסוכנות יחסית עם ממשל תאגידי פחות איכותי.
מדד תל בונד-גלובל כולל כיום 26 סדרות, אשר התשואה הגבוהה ביותר ביניהן היא של חברת זארסאי (סדרה ג') שנמצאת בהליכי הסדר חוב, כשעוד שתי סדרות אג"ח של ג'י.אף.אי (ד') ופסיפיק (ב') נסחרות בתשואה דו-ספרתית.
מצבו של מדד תל בונד-גלובל השתפר מאוד ביחס לעבר. התשואה לפדיון הגלומה במדד עומדת על 9% בלבד, כאשר לקראת סוף אוקטובר הגיעה כבר ל-13.8%. נראה כי הרגיעה האחרונה נובעת גם מהצפי הגובר להורדות ריבית בארה"ב ב-2024 - מה שיקל על שוק הנדל"ן המניב בניו יורק, וגם העובדה שעל כל פגמיו, הוא מציע יתרון מסוים למשקיעים המקומיים - חשיפה להשקעה בנדל"ן מחוץ לישראל באמצעות השקעה בבורסה המקומית.