שכונת יובלים בקריית שמונה / צילום: דוברות עיריית קריית שמונה
דבר כזה לא קרה בעבר. ירידות המחירים שנמצאו בשני מדדי מלחמת עזה אינן חורגות במאום מהירידות שנרשמו בחודשים שקדמו למלחמה. כך, בחודשים אוקטובר-נובמבר, מחירי הדירות במחוזות הצפון והדרום ירדו ב-1,200 שקל בממוצע.
● מדרגות מס הרכישה יתעדכנו מחר: כך יושפעו רוכשי הדירות
● שיא בהיצע: 64 אלף דירות חדשות על המדף; איזו עיר מובילה בעסקאות?
● עסקה בשבוע | שני פנטהאוזים באותו פרויקט בחיפה נמכרו תוך עשרה ימים. זה המחיר
מה אומרת העובדה שתקופת ההלם - החודשיים הראשונים של המלחמה - הצליחה להוריד את מחירי הדירות בסך כולל של 0.3%? ומה אומרת העובדה שהמחוז שהוריד במהלך התקופה האיומה הזו את מחירי הדירות שבו בצורה הכי חדה, היה בכלל מחוז תל אביב, בעוד שבמחוז הדרום המחירים דווקא עלו?
יש כנראה מספר תשובות אפשריות לשאלות הללו: חלק מהן טכניות. למשל - מיעוט העסקאות שבוצעו בכלל המדינה, בייחוד במחוזות הצפון והדרום, הופך את מדגם העסקאות שמתבצעות בתקופה הנוכחית לכזו שאינה מייצגת את השוק. אבל יש גם תשובה אחרת, מהותית: שוק הדירות נמצא בסבך כה קשה, שאפילו תקופה טראומטית לא מביאה קונים ללחוץ על מוכרים להוריד את מחירי הדירות במידה שחורגת ממה שהיה בחודשים שקדמו למלחמה. המלחמה אינה פקטור.
נתחיל מהממצאים היבשים של מדד מחירי הדירות הנוכחי: נרשמה בו ירידה שמינית ברציפות של מחירים (שני מדדים קודמים שהיו מאופסים, עודכנו ל"מינוס"), ומומחה חיצוני שלא מעורה במצב הבטחוני שפוקד את המדינה, היה מסיק מיד שמדובר בשוק במשבר. אבל הוא לא היה מדמיין לעצמו, שבחודשיים האחרונים של המדד, המדינה נמצאת במלחמה. זאת, משום שהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים אוקטובר-נובמבר 2023, לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים ספטמבר-אוקטובר 2023, מראה כי מחירי הדירות ירדו ב-0.2%.
שיעור הירידה החודשי הזה הוא הנפוץ ביותר - בארבעה מתוך שמונת חודשי הירידה האחרונים, המדד הסתיים במינוס 0.2%; המדד הקודם של ספטמבר-אוקטובר, שכלל את השבועות הכי קשים במלחמה, רשם ירידה של 0.1% נוספים. בתכלס - כלום ושום דבר. לא מבחינת מחירים ולא מבחינת תגובת השוק לאירועים. זו הגיעה בצורה אחרת, במספר העסקאות, שקוצץ במחצית בחודשיים הראשונים של המלחמה. בכל השנה האחרונה, מחירי הדירות ירדו בפחות מ-2%.
אולם, השיא מצוי בנתונים אחרים, והם מדדי מחירי הדירות במחוזות השונים בחודשים אוקטובר-נובמבר 2023, לעומת ספטמבר-אוקטובר 2023. נמצא כי בירושלים מחירי הדירות עלו ב-1.6%, במרכז הם עלו ב-0.2% ואילו ביתר המחוזות הם ירדו: בחיפה ב-0.3%, בתל אביב ב-1.2%, בצפון ב-0.1% ובדרום ב-0.1%. כלומר, במחוזות שסבלו מחדירות פיזיות של מחבלים, מהפגזות קשות ומטראומה שפקדה את כלל המדינה, מחירי הדירות ירדו בסדר גודל ממוצע של 1,200-1,300 שקל?
כאמור, ייתכן שהכל נעוץ בבעיות טכניות של מיעוט עסקאות, אבל מוטב שלא לבנות יותר מדי על ההסבר הזה. מעבר לזה שהלמ"ס מעדכנת ומתקנת את הנתונים מדי חודש, בדיקות שאנו בגלובס עורכים כמעט מדי יום, מעלות כי במקומות רבים המחירים לא מראים סימני ירידה, ואם כבר מראים סימנים כאלה - הם לא מובהקים דיים וודאי שלא מורים על שוק במצוקה.
רבבות משקי בית שמחפשים לעצמם דירה נמצאים במלכוד
מעבר לכך, בשבועות האחרונים, נרשמת התנהגות מעוררת השתאות באזור הצפון, והנה שני סיפורים: בחודש שעבר, נסגר מכרז קרקעות ל-12 יחידות דיור בשכונת יובלים החדשה בקריית שמונה. שומת הקרקע הגיעה ל-2.58 מיליון שקל. הקרקע נרכשה לבסוף ב-8.15 מיליון שקל, פי יותר משלושה מהמחיר - והכל בעיר מופגזת ומפונה.
בימים אלה, מקדם משרד השיכון והבינוי הגרלות במסגרת מחיר מטרה, באותה קריית שמונה, ל-87 דירות. לא פחות מ-1,982 משקי בית נרשמו להגרלה הזו. מה, הם לא יודעים שאולי מחר תיפתח מלחמה עם חיזבאללה? הגרלות נוספות ל-141 דירות שיוקמו במעלות תרשיחא, עוד יישוב ספר צפוני, מסתכמות עד כה ב-2,753 משקי בית שנרשמו להן. האם ליזם שרכש את הקרקע במחיר יקר ולמגרילים הצעירים שלא נרתעים מהמצב ידוע משהו שלנו לא?
כנראה שמדובר בסיפורים שמדגימים את עוצמת היחס בה זוכה דירה בישראל מצד תושביה, את המלכוד הנורא בו חשים רבבות משקי בית שמחפשים לעצמם דירה, ואת העובדה שהממשלה לא עושה כמעט כלום בעניינם. וזה חזק יותר מהמלחמה.
בזמן מלחמת לבנון השנייה ובחודשים שלאחר סיומה, מחירי הדירות ירדו ברמה של כ-6% נומינלית; כמות העסקאות ברבעון השלישי של 2006, ירדה ב-6% לעומת הרבעון השני. הירידה בלמה ניצני התאוששות שניכרו במחצית הראשונה של אותה שנה, ודחתה את תחילת גל העליות שמשפיע על השוק הזה עד היום, למחצית השנייה של 2007.
אבל אז המחירים היו שליש מהמחירים היום, ואנשים לא חששו שאם הם מהססים לרגע בהחלטה, מחר המחירים יעלו. לא הייתה ממשלה שפקידיה ושריה מזדעקים על כך שחסרות דירות, על אף שמלאי הדירות כיום גדול פי ארבעה מזה שהיה במלחמה ההיא.
זו כנראה סיבה מספקת לכך שמלחמת עזה מורגשת יפה בשוק הדירות: בכמות העסקאות, בהשבתת אתרי עבודה ועוד - אבל לא בתג המחיר.