גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מגדל הארמון, חיפה / צילום: פאול אורלייב

נדל"ן מסחרי

מגדל הארמון בחיפה בהכפלת שווי בתוך פחות מ-3.5 שנים

קרן ריאלטי מוכרת מחצית (50%) ממגדל הארמון בחיפה ב-109 מיליון שקל לחברת מניבים, כך דווח אתמול (16/1).

העסקה מעניינת במיוחד משום שבתוך פחות משלוש וחצי שנים, קרן ריאליטי כמעט הכפילה את השווי של המגדל הוותיק בחיפה. ריאליטי רכשה את כל הבניין מחברת מגדל בספטמבר 2020 תמורת 105 מיליון שקל וכאמור מוכרת כעת את מחציתו ב־109 מיליון שקל. חברת מגדל רכשה את הבניין תמורת כ־100 מיליון שקל מאיש העסקים משה גרדינגר ב-2011.

מגדל ארמון נמצא ברחוב הנביאים בשכונת הדר, והוא ידוע בחיפה משום ממדיו הבולטים. הוא כולל שתי קומות מסחר, קומת לובי ו־15 קומות משרדים, וכן שש קומות מרתפים בהם 430 מקומות חניה.

בשנים שבהן החזיקה קרן ריאליטי במגדל היא ביצעה שיפוצים בעשרות מיליוני שקלים להשבחתו. דן מנחם, שותף בקרן ריאליטי, מסר : "הנכס נרכש לפני כשלוש שנים במצב לא מיטבי, כש־28% בלבד מהמבנה היה מאוכלס. מאז פעלה הקרן להשבחתו עם הכנסת שוכרי עוגן מהשורה הראשונה ופעילות אימפקט".

על פי דיווח החברה הרוכשת מניבים, שטח של 6,200 מ"ר המהווה כ-38% משטחי המגדל מושכר לקופות חולים לתקופת שכירות של בין 7-10 שנים, ובהשלמת התקשרות בהסכם שכירות חדש צפויים לשכור למעלה מ־50% משטח הבניין לתקופה של בין 10-13 שנים מנהל הדיור הממשלתי בשטח של כ-8,300 מ"ר לתקופות שכירות שבין 10-13 שנים. כך שעם השלמת חתימת ההסכם על מנהל הדיור הממשלתי צפוי שיעור התפוסה במגדל, לעמוד על כ-97% .

ה-NOI השנתי הצפוי מהשכרת מלוא שטחי המגדל הינו כ-14.2 מיליון שקלים. מהדיווח עולה כי ה- NOI השנתי הצפוי לחברת מניבים מוערך בכ-7.1 מיליון שקל ומשקף תשואה של כ-6.85% ביחס לתמורה.

תכנון

ירושלים: תוכנית ל־700 דירות חדשות בפינוי בינוי

הוועדה המחוזית ירושלים החליטה להפקיד שלוש תוכניות להתחדשות עירונית בשכונות קטמון, קריית מנחם וגילה בעיר, הכוללות כ-700 יחידות דיור. לפי נתוני מינהל התכנון שפורסמו לאחרונה, שנת 2023 הייתה "שנת שיא באישור יחידות דיור במחוז ובדגש על העיר ירושלים. השנה אושרו במחוז 20,328 יחידות דיור, כ-16,928 מהן בעיר הבירה עצמה - כולן במסגרת התחדשות עירונית".

עתה החליטה הוועדה להפקיד שלוש תוכניות נוספות כאמור. בשכונת קטמון הופקדה תוכנית על שטח כולל של כ־9 דונם, במתחם הרחובות בן זכאי, יהושע בן נון ואלעזר המודעי, בסמוך לצומת אורנים. המתחם צמוד למפגש של הקו הכחול של הרכבת הקלה העובר בעמק רפאים, והקו הסגול המצוי בקידום לאורך רחוב בן זכאי.

התוכנית כוללת 350 יחידות דיור שיוקמו בארבעה מבנים בגובה של עד שמונה קומות, ומגדל בגובה 37 קומות. כיום קיימים במתחם ארבעה מבני שיכון הכוללים 144 יחידות דיור, שיפונו לטובת הפרויקט החדש.

בשכונת קריית מנחם, החליטה הוועדה להפקיד תוכנית להתחדשות על שטח של כ-2.2 דונם, ברחוב דהומי 6. התוכנית כוללת 185 יחידות דיור שיוקמו במבנה בן 37 קומות שישלב חזית מסחרית, במקום 56 יחידות דיור במבנה שיכון בן 4 קומות, הקיימות כיום. מתוך כלל יחידות הדיור, כ-37 יחידות דיור יוקצו עבור דירות קטנות של עד 55 מ"ר. התוכנית הוגשה על ידי יובלים והבית ברמות מקבוצת בית ירושלמי.

התוכנית האחרונה שהופקדה היא בשכונת גילה, והיא בשטח כולל של כ-1.8 דונם, במתחם בין הרחובות האחלמה והאנפה. התוכנית כוללת הקמת 160 יחידות דיור שיוקמו במבנה בן 28 קומות. מתוך כלל יחידות הדיור, כ-32 יחידות דיור יוקצו לטובת דירות קטנות. כיום קיימים במתחם 36 יחידות דיור במבנה שיכון בן 4 קומות, שיפונה לטובת הפרויקט החדש. התוכנית הוגשה על ידי קבוצת עומר & תנופה (המחברת את שתי החברות היזמית חברת תנופה והמבצעת חברת עומר).

התחדשות עירונית

תדהר נכנסת כשותפה לפרויקט פינוי בינוי ברחוב לה גוורדיה בתל אביב

קבוצת תדהר הודיעה כי היא נכנסת כשותפה (50%) בפרויקט פינוי בינוי גדול ברחוב לה גוורדיה בתל אביב. על פי ההסכם, היא תקים 420 יחידות ושטחי מסחר במשותף עם היזם נחמיה דוידי - שקידם את הפרויקט עד לשלב היתר הבנייה. קיימות כיום במקום (לה גוורדיה 65-71) 106 דירות ישנות.

במסגרת הפרויקט תקים תדהר (שגם תבצע את הבנייה) שבעה בניינים בני 10-17 קומות בהיקף כולל של כ-45 אלף מ"ר עילי וכ-27 אלף מ"ר מרתפים, בתמהיל דירות החל מ-2 חדרים ועד פנטהאוזים, סביב חמש גינות פנימיות.

ההשקעה הכוללת בהקמת הפרויקט מוערכת בכ-800 מיליון שקל והקמתו צפויה להתחיל בחודשים הקרובים ולהימשך כשלוש וחצי שנים. הליווי הבנקאי יינתן על ידי בנק דיסקונט.

עבור החברה, היתרון טמון באפשרות לצאת בתוך חודשים ספורים לפרויקט גדול באזור מבוקש של תל אביב, שתוכנן לפי מכפילים ותיקים, נדיבים יותר מאלה שיש היום בשוק. לא הרחק משם כבר מתקדמים בימים אלה כמה פרויקטים של התחדשות עירונית, בהם פרויקט upper house של גינדי, ממש על נתיבי איילון ליד הסינרמה, וגם פרויקטים קטנים יותר של תמ"א 38 הריסה ובנייה.

השלמת עסקה

אקסטל השלימה את רכישת קרקעות הפטריארכיה תמורת 750 מיליון שקל

חברת אקסטל השלימה את רכישת קרקעות אדמות הפטריארכיה בירושלים מקבוצת ניות בסך 750 מיליון שקל (לא כולל מסים ועלויות נוספות). העסקה נחתמה לפני כשנה, בינואר 2023, על קרקעות בהיקף כולל של כ-500 דונם. כעת הודיעה החברה כי העבירה את התשלום האחרון. נזכיר כי הקרקעות מוחכרות לקק"ל בחוזה שצפוי להסתיים ב-2050-2052 - וכי החברה עדיין לא חתמה על הסכם עם הדיירים באשר לעתיד המתחמים שבהם הם מתגוררים.

בראיון לגלובס בחודש ינואר אשתקד אמר איש העסקים היהודי־‏אמריקאי גארי ברנט, מנכ"ל אקסטל, "אם כולם יגיעו לפרויקט הזה ברוח שיתופית ולא מתוך עקשנות, ולא ירצו רק למקסם רווחים, כולם ירוויחו ונגיע יחד לתוצאות טובות. זו בהחלט הרוח שאנחנו מביאים אתנו לשולחן המו"מ. זו גם הסיבה שבגללה העסקה הזו הייתה כה מעניינת עבורי, כי היא מייצרת הזדמנות לעבוד על משהו שיטיב עם כולם ויביא לתוצאות מוצלחות - עבור כולם, כולל אותנו".

לפי הודעת החברה כעת עדיין לא הגיעו להסכמות עם הדיירים, וצוין כי שאיפתה "להגיע להסכם הוגן וקבוע עם קק"ל ועם הדיירים השונים לטובת קידום פרויקטי פינוי-בינוי על הקרקע שנרכשה. החברה מתכוונת לנהל מו"מ עם כל הצדדים המעורבים, ובפרט עם הדיירים לטובת מציאת פתרון מקיף והוגן, שעשוי לכלול חתימה על הסכמי מכירה והעברת הבעלות".