הפרויקט החדש בקריית קריניצי במזרח העיר שבו ניתנו דירות למפוני קיבוץ סופה / צילום: טלי בוגדנובסקי
כ־55 בעלי דירות ברמת גן, שהעמידו את דירותיהם החדשות לטובת מפוני קיבוץ סופה בפרויקט חדש בעיר, גילו כי הדרך עד לקבלת שכר הדירה המובטח לא קצרה כפי שחשבו - ומכניסה אותם אל נבכי הבירוקרטיה הישראלית הידועה. אותה בירוקרטיה אף יצרה תמונה שבעלי הדירות כנראה לא לקחו בחשבון: היא הותירה חלק מהם כמפסידים - וחלק כמרוויחים.
● תקרת הפטור ממס להשכרת דירה עודכנה, וזה המסלול החדש שכדאי להכיר
● "בכל המקרים עד כה היה ניסיון לא מוצלח": מפוני העוטף עוברים לקראווילות. כך זה יעבוד
הכסף עוכב כמעט שלושה שבועות
בעלי הדירות בפרויקט החדש בקריית קריניצי במזרח העיר קיבלו את המפתח לדירותיהם החדשות בתקופה האחרונה. חלק מאותם בעלים זכו בהן ורכשו אותן במסגרת תוכנית ההנחות הממשלתית "מחיר למשתכן", ואחרים רכשו אותן בשוק הפרטי. כאשר שמעו אותם בעלי דירות על יוזמה להשכרת דירותיהם למפוני קיבוץ סופה שבעוטף עזה, הם הסכימו לכך במהרה - גם משום שכך מובטחת להם שכירות לתקופה של כמה חודשים קדימה, ללא צורך לחפש שוכרים ולהיכנס למשא ומתן מולם, בשוק בעייתי כפי שאנחנו חווים כאן בחודשים האחרונים.
בתחילה ההתארגנות הייתה פרטית, ובשלב מסוים נכנסה לתמונה החברה הממשלתית עמידר, אשר בחודש שעבר קיבלה מהמדינה מנדט לעסוק גם בניהול הפרויקטים לשיכון מפוני עוטף עזה במגורי קבע זמניים. הדירות הועמדו לרשות מפוני קיבוץ סופה עוד לפני סוף החודש שעבר (בחלק מהמקרים עוד טרם חתימת החוזה הרשמי), ובחוזה מול חברת עמידר צוין מפורשת כי "דמי השכירות ישולמו בתשלומים חודשיים שווים ורצופים, בהעברה בנקאית שתבוצע ב־1 לכל חודש קלנדרי, לחשבון המשכיר".
למרות זאת, במשך ימים ארוכים דמי השכירות לא נכנסו לחשבונותיהם של אף אחד מהמשכירים - בעוד הדירות כבר עומדות מושכרות בפועל. דמי השכירות בדירות, בנות שלושה עד שישה חדרים, נעים בין 6,000 ל־8,000 שקל לדירה.
"מדובר בדירה חדשה, שמאוד שמחתי שיש לי אפשרות להשכיר למפונים באופן מיידי, ומבחינתי ידעתי שיש לי ראש שקט ברגע שחתמתי על החוזה", אומרת אחת מבעלי הדירות, שבמקביל למשכנתה על הדירה ברמת גן, שוכרת דירה בעצמה. "לפני כניסתם של המפונים עזרתי לרהט את הדירה ולסדר אותה עבורם, והיא מושכרת בפועל מ־24 בדצמבר. בכל זאת הכסף התעכב, ובמשך ימים לא הבנו מדוע. בסך־הכול רציתי לעשות מעשה טוב: אם הייתי משכירה את הדירה באופן פרטי, כל העיכוב הזה היה נמנע, והייתי מקבלת את הכסף מיד".
לאחר פניית גלובס, הכסף הועבר לבעלי הדירות - כשבועיים וחצי לאחר התאריך שנקבע בחוזה, ונראה כי מעתה יעבור בצורה שוטפת, בכל חודש ביומו הראשון. הסיבה לעיכוב, מתברר, היא עניינים הקשורים במיסוי, וכאן העלילה מתחילה דווקא להסתבך.
שלוש מילים שעושות את ההבדל: ניכוי מס במקור
מבירור שערך גלובס בעניין עולה כי מאחר שעמידר היא חברה ממשלתית, אשר מחויבת לנכות מס מתשלומים שהיא מעבירה (מה שנקרא גם ניכוי מס במקור - מעין מס הכנסה שנגבה בעסקאות בין חברות וגופים עסקיים - י"נ), לכאורה היא אמורה לנכות 35% מהתשלום המגיע למשכירים - כלומר מאות רבות של שקלים שייגרעו מתשלום שכר הדירה שאמורים המשכירים לקבל.
כדי למנוע זאת גיבשה עמידר, לצד משרד הבינוי והשיכון ומינהלת תקומה, מתווה מיוחד מול רשות המסים, וזו הסיבה לעיכוב בתשלום הראשון.
גורם המעורה בפרטים מסביר כי ההתנהלות של עמידר מול אנשים פרטיים, והתשלום להם, הם חדשים עבורה - שכן באופן שוטף היא מתנהלת רק מול ספקים וחברות, ולכן עניין זה לא היה ידוע מראש. "מדובר בהתנהלות חדשה לכולם; אף אחד לא צפה את 7 באוקטובר ואת מה שיקרה לאחריו", הוא אומר. "סוגיות מיסוי אחרות הקשורות בהעמדת דירות למפונים נחזו מראש וזכו למענה מעמידר וממשרד הבינוי והשיכון, אבל עניין ניכוי המס במקור עלה רק במועד התשלום, ב־1 בחודש - ולכן נוצר העיכוב המדובר. גיבשנו את המתווה מול רשות המסים במהירות רבה, והעברנו את התשלום לחשבונות בעלי הדירות במהירות הרבה ביותר".
המתווה שגיבשו כלל הגורמים הרלוונטיים קובע כי על אף שעמידר אמורה, "על הנייר", לנכות 35% מס מהתשלום למשכירים, היא תגבה בפועל רק 10%. אלא שמבדיקת גלובס עולה כי המתווה הזה יוצר מצב שבו חלק מהמשכירים - אלה ששכר הדירה שלהם הוא בטווח הנמוך יותר - משלמים יותר מס בהשוואה להשכרה בשוק הפרטי, וחלק דווקא נהנים מתשלום מס נמוך יותר.
הבדלים של מאות שקלים בחודש
מה הגורם לשוני בתשלום המס? החוק בישראל קובע כי שכר דירה פטור ממס עד לתקרה מסוימת. התקרה הזו עומדת כעת על 5,654 שקל (עודכנה כלפי מעלה עם כניסתה של השנה החדשה, כפי שדיווחנו כאן לפני ימים ספורים). אם המשכירים בבניין ברמת גן היו מציעים את הדירה בשוק החופשי, היה עליהם לשלם מס על הסכום העולה על תקרת הפטור ממס על שכר דירה - אך במסגרת המתווה שגיבשו עמידר, משרד הבינוי והשיכון ומינהלת תקומה מול רשות המסים, עליהם לשלם 10% מס על כל תשלום שכר הדירה החודשי.
המצב הזה גורם לכך שבעלי דירות ששכר הדירה בהן נקבע על 6,000 שקל, משלמים כעת 600 שקל מס בחודש, ואילו אם היו משכירים את דירתם בשוק החופשי, הם היו משלמים כ־215 שקל בלבד; בעלי דירות ששכר הדירה בהן הוא 6,500 שקל משלמים 650 שקל מס, ובשוק החופשי היו משלמים כ־524.5 שקל.
דווקא בעלי הדירות היקרות יותר, ישלמו פחות כעת: על שכר דירה של 7,000 שקל, ישלמו אותם בעלי דירות 700 שקל מס בחודש, במקום 835 שקל במסלול הרגיל; ועל שכר דירה של 8,000 שקל בחודש, ישלמו 800 שקל, במקום כ־1,450 במסלול הרגיל.
כאן יש לסייג ולומר כמה דברים: ראשית, כל מי שפטור מתשלום מס על שכר הדירה, מסיבות כאלה ואחרות - עניין זה אינו רלוונטי עבורו; שנית, כל שוכר דירה בשוק החופשי רשאי לבחור לשלם 10% מס על כל שכר הדירה, במקום לשלם מס רק על החלק שמעל תקרת הפטור - ממש כמו במסלול שגובש במקרה של משכירי הדירות ברמת גן; שלישית, מי שמשכיר דירה ובו־זמנית גם שוכר דירה אחרת, יכול לנכות מהכנסות ההשכרה דמי השכירות שהוא משלם בעצמו, וכך ליהנות ברוב המקרים מפטור מלא על שכר הדירה שהוא מקבל. כדי לעשות זאת, עליו לפנות כמובן לרשות המסים כדי שתכיר בכך.
ממשרד הבינוי והשיכון נמסר בתגובה: "לשם ייעול ההליך הבירוקרטי ומתן שירות מיטבי למשכירי הדירות, משרד הבינוי והשיכון, עמידר ומינהלת תקומה פעלו בימים האחרונים מול רשות המסים ליצירת מתווה מסודר עבור המשכירים, כך שינוכה אחוז המס הנמוך ביותר על־פי חוק, למשך כל תקופת ההשכרה. במקביל, נציגי עמידר יצרו קשר עם המשכירים והסבירו על ההליך הנדרש על־מנת לקבל זיכוי למי שזכאי לו על־פי חוק, והזיכוי יועבר בהתאם.
"חשוב לציין כי ניכוי מס הוא חובה חוקית, וזאת אם לא מוצג פטור על־ידי מקבל התשלום. נדגיש כי מול עינינו עומדת הדאגה לרווחת תושבי העוטף, ולצד זאת הכרת־התודה וחובת התשלום בהקדם למשכירים".