נתן חץ / צילום: איל יצהר
הפער בין השמאויות של שוק המשרדים בארה"ב ובבריטניה לעומת אלה שבישראל, על רקע עליית הריבית בעולם, מעולם לא היה גדול כל כך, ואין דוגמה מובהקת יותר לדיסוננס הזה מדוחותיה של חברת הנדל"ן אלוני חץ.
● חדשות רעות לקנדה ישראל: 25 קומות ייגרעו ממגדל "בלו" בגלילות
● הרווח כולו של משכירי הדירות: זו ההכנסה היחידה בישראל שפטורה ממס
החברה שמוביל היזם הוותיק והמוערך נתן חץ, דיווחה השבוע כי תסיים את שנת 2023 עם הפסדי שיערוך אדירים בגין ירידה בשווי נכסיה בארה"ב ובבריטניה, בסכום כולל של 2.8 מיליארד שקל, מחציתם ברבעון האחרון של השנה (1.34 מיליארד שקל). אלה יגדילו את הפסדי השיערוך של החברה בשנתיים האחרונות בגין נכסים אלו לכ־4 מיליארד שקל.
ההבדל הוא בין השמאים?
בינתיים, החברה הבת של אלוני חץ, אמות, הפועלת בשוק הנדל"ן המניב בישראל, לא הציגה ולו "שריטה" בשווי נכסיה. יתרה מכך: ברבעון השלישי אמנם לא נרשמו שיערוכים של הנכסים כלפי מעלה, אבל גם לא נרשמה שום הפחתה. בסיכום שלושת הרבעונים הראשונים של השנה, החברה הציגה עלייה בשווי נכסיה בישראל בסך של 138 מיליון שקל, אחרי שיערוך של כמיליארד שקל בשנת 2022.
ההסבר גם נשמע משכנע: מתחילת השנה ועד ספטמבר חתמה אמות על 317 חוזים חדשים או מחודשים בשטח של 140 אלף מ"ר, תמורת 134 מיליון שקל בשנה, נתון ששיקף עלייה של 5%. בשיחת העדכון שערך עם משקיעי החברה, אמר בעל השליטה חץ כי הוא לא קיבל לפי שעה שום איתות אחר מהשמאים בארץ.
חץ גם הדגיש כי "בארץ, להבדיל מחו"ל, חוזי השכירות צמודים למדד והפער הריאלי בתשואות מספיק גדול". בהיעדר יותר מדי עסקאות, הוא הציג כדוגמה עסקה שעליה דיווחה לאחרונה חברת גב־ים, שמכרה נכס המושכר לרב בריח באשקלון לחברת הביטוח מגדל, בתשואה של 6%. "וזו עסקה שקרתה בפועל, ולא באמצע תל אביב. ואני יודע גם על קרקעות שנרכשות בתל אביב, בלי שנראה שמשהו מגיע".
ולמה בארה"ב או בבריטניה התמונה אחרת לגמרי? באלוני חץ התמקדו בכך שהשמאים מעבר לים פסימיים מדי, "עם הנחות מאוד מאוד מחמירות". חץ אמר במפורש כי הוא "מופתע מעוצמת ההפחתות של השמאים", וש"ניקינו את רוב המורסה", אבל רק ימים יגידו עד כמה זה נכון.
בעיקר, כמו שאמר חץ, כשהשוק ישתחרר ויתחילו להיות עסקאות אמיתיות. רק אז נדע האם צודקים השמאים בארה"ב שיישרו קו בכנס של איגוד השמאים שנערך בנובמבר, שם העלו את שיעור ההיוון באופן רוחבי בחצי אחוז וחתכו לחברות מאות מיליוני דולרים בשווי בניינים. או שהצדק עם השמאים הישראלים (ועם האופטימיות של חץ עצמו), שלא ממהרים לשנות את המודלים לטווח ארוך, ומשוכנעים שבסוף השוק יתאושש.
השוק הישראלי לא חסין
העניין הוא ששוק המשרדים הישראלי היה ויישאר בבואה של שני אינדיקטורים מרכזיים: מצב הכלכלה הישראלית ומצב ההייטק העולמי. אם הכלכלה הישראלית תפרח, כמו שפרחה בשנים האחרונות, ברור שייפתחו פה יותר עסקים חדשים ועסקים ותיקים יתרחבו. במקביל, אם ההייטק העולמי ישגשג, הקטר הישראלי יעלה יחד איתו.
אלא שבשבועות האחרונים, ברור שמצב שני האינדיקטורים הללו - הכלכלה הישראלית בצל המלחמה וההייטק העולמי בצל ההאטה והריביות הגבוהות - אינו מלבב. נכון שהאזהרות כבר נשמעו בעבר וחברות הנדל"ן עדיין לא מציגות חולשה בולטת בנתונים עצמם, אבל התמונה העגומה כבר כאן. לא רק שהשוק פוגש ביקושים נמוכים, הוא מתמודד עם היצע שנמצא בשיא ונלחם על כל שוכר פוטנציאלי.
הסימנים כבר כאן
בחוץ כבר אפשר להרגיש את הלחץ. במרחק נסיעה של 10־20 דקות ברכבת הקלה מתל אביב עומדים היום משרדים ריקים בשליש מחיר מאלה שבעיר הגדולה. במגדלי בסר סיטי למשל בפתח תקווה, 150 אלף מ"ר של משרדים חדשים, שיעור התפוסה לא מתקרב עדיין למחצית - למרות שהיתר האכלוס ניתן לפני חודשים ארוכים.
אז נכון שמגדלים ששווקו לקבוצת רכישה לא יכולים להתנהג כמו בניין של בעל בית אחד חזק (חברה בינלאומית לא תתחיל לסחור מול כמה בעלים פרטיים בנוגע לתנאי ההשכרה), אבל מול המגדלים של בסר מתחילה למשל חברת ביג להקים מתחם תעסוקה של 250 אלף מ"ר, גם עזריאלי מתכננת מגדל ליד, והן בוודאי יאבקו על כל פירור של ביקוש בגוש דן.
גם העסקה הכי מרשימה של אמות בשנים האחרונות, השכרה של כשליש ממגדל ToHa 2 שהיא מקימה עם גב ים בכניסה לתל אביב, שיתנשא לגובה של כמעט 80 קומות, נראית הרבה פחות בטוחה. בנובמבר 2022 חתמו החברות על "מכתב כוונות" להשכיר לגוגל 20 קומות (55 אלף מ"ר), עם אופציה לעוד 20 אלף מ"ר, אבל כבר בדוח האחרון הבהירה החברה שזה רחוק מלהיות סגור. וכשגוגל הודיעה החודש שהיא תפטר כ־30 אלף עובדים בעולם, האופטימיות נראית הרבה פחות איתנה.
בשורה התחתונה, ודאי על רקע המלחמה, חץ עצמו הודה שקשה לדעת מה יילד יום גם כאן: "לא הולכת להיות שנה קלה בישראל. כרגע הכל עומד בעקבות המלחמה. שוכרים לא יוצאים, שוכרים לא נכנסים, וכולם מחכים. גם התקציב הבלתי הגיוני שהממשלה אישרה, שערורייתי אם אפשר להגיד, יביאו לכלכלת ישראל שנה לא קלה. וזה משפיע על כולם".