בנייה חדשה. זוהי תוכנית הדיור של הממשלה ל-2024 / צילום: Shutterstock
אחרי טיוטות ו-ויכוחים בין הגורמים השונים, אישרה הממשלה תוכנית דיור מוסכמת בין האוצר, משרד ראש הממשלה ומשרד השיכון, שנועדה להתמודד עם המשבר העמוק בו מצוי ענף הבנייה. התוכנית מתייחסת בין היתר למצוקת כוח האדם, עלויות הפיתוח הגבוהות בפריפריה, הקשיים בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, וגוויעת ענף הבנייה להשכרה ארוכת טווח. עלות תוכנית הדיור שסוכמה מוערכת בכ-2 מיליארד שקל.
● עסקה בשבוע | 4 חדרים בלב תל אביב: בכמה הושכרה דירה למפונים מקריית שמונה?
● כך הפכה דווקא רחובות לעיר המבוקשת ביותר בהגרלות דירות בהנחה
מדובר בתוכנית שרבים יטענו כלפיה כי היא מעט מידי, וכולם כנראה יסכימו, שהיא מגיעה מאוחר מידי. על אף שמיומה הראשון של הממשלה הנוכחית (בסוף דצמבר 2022) היה ידוע לכל כי ענפי הנדל"ן למגורים בכלל והבנייה בפרט נתונים למשבר עמוק, עקב העלאות הריבית, רק עכשיו גובשה תוכנית, ואלה עיקריה:
1 הגדלת מכסות העובדים הזרים
כל הגורמים הממשלתיים המעורבים בנושא הסכימו כי המצוקה הגדולה ביותר ממנה סובל הענף בימים אלה הוא המחסור בכוח אדם, שנגזר כתוצאה מהפסקת עבודתם של עשרות אלפי עובדים פלסטינים באתרי הבנייה בעקבות המלחמה.
על פי התוכנית, יינתן מענה למחסור בכוח האדם בענף ע"י הרחבת העסקת העובדים הזרים בענף והגדלת המכסה ל-65 אלף עובדים זרים. יורחב היקף חברות הביצוע הזרות שיוכלו לפעול בישראל, מתן מענקים לעובדים וקבלנים וכן מסלולי מענקים לעידוד תיעוש הבנייה. התוכנית מנסה גם לאפשר את הרחבת שעות העבודה והפעילות של אתרי הבנייה. עוד מדברת התוכנית על עידוד הכשרת והעסקת עובדים ישראלים בענף הבניין.
בהקשר לזה יש להזכיר, כי עוד בתקופתו של משה כחלון כשר אוצר, נעשו נסיונות להגדיל את מכסות העובדים הזרים ולהביא ארצה חברות ביצוע זרות, ועידוד עובדים ישראלים להגיע לענף, אך התוצאות היו מאכזבות.
2האצת היתרי בנייה
התוכנית מדברת על עידוד הוצאת היתרי בנייה לרשויות המקומיות בשנתיים הקרובות, שינפיקו היתרים ל-500 יחידות דיור לפחות. היתר מהיר יזכה במענק בסך של עד 10,000 שקל.
כמו כן מדברת התוכנית על עידוד התחלות בנייה בתחום ההתחדשות העירונית, וזאת באמצעות מתן סמכויות לוועדות המקומיות להוציא היתרי בנייה מכוח תוכניות פינוי-בינוי, באם זו תוגש עד לסוף השנה הנוכחית, ועם היקפה יהיה גדול מ-80 יחידות דיור.
בהקשר לכך יש להזכיר, כי כשגדעון סער שימש שר פנים, לפני כעשר שנים, הוא תיגמל רשויות מקומיות על היתרי בנייה רבים שהוציאו - אך זה לא שינה את המצב באופן מהותי.
3 הגברת שיווק קרקעות למגורים בספר
לאור הידלדלות ההשתתפות של יזמים במכרזי רמ"י בפריפריה, הוחלט כי הוצאות הפיתוח שמתלוות לרכישת הקרקע, ומייקרות אותה מאוד, יסובסדו ברמה גבוהה יותר על ידי המדינה.
על פי ההחלטה, הגדלת הסבסוד של הוצאות הפיתוח במכרזי מקרקעין תגיע עד 70% מהעלות באזור הגבול הצפוני, ויועמק הסבסוד על קרקעות שנמצאות במרחק של עד 9 ק"מ מהגבולות עם עזה לבנון וסוריה.
מה היצא הקרקעות הזמינות ביישובי הגבול? קשה להעריך, אבל לא נראה שניתן לדבר על יותר מכמה מאות יחידות דיור בשנה, ועל כן קשה להתייחס אל הצעד הזה כאל צעד שישנה משמעותית את השוק.
4 הנחות של כ-10% לדירות בפריפריה
כדי לעודד את רוכשי הדירות לפנות לפריפריה, החליטה הממשלה להקצות כמחצית מכלל עלות התוכנית לצורך סבסוד משמעותי של דירות בפריפריה במסגרת תוכנית מחיר מטרה במטרה להביא לכ-10,000 יחידות דיור במחיר של 800 אלף שקל.
על פי הערכת הממשלה העלות של צעד זה מוערכת בכ-1.1 מיליארד שקל, כלומר בכ-110 אלף שקל בממוצע ליחידת דיור, כלומר מדובר בהנחה של מעט יותר מ-10% ממחיר הדירה.
קשה להבין את הצעד הזה, משום שכבר היום דירות במסגרת מחיר מטרה נמכרות בהנחות גבוהות באופן משמעותי.
5 סיוע ליזמי נדל"ן
יזמי נדל"ן מתלוננים, כי המעצור הגדול ביותר שעומד בפניהם, מעבר לעובדים, מגיע מכיוון הבנקים המלווים, שדורשים מהם לעמוד דרישות הון עצמי גבוה, או במכסת מכירות מוקדמות (PRE SALE). גדולה, שאחרת לא יסכימו ללוות את הפרויקטים.
לאור זאת החליטה הממשלה על הורדת שיעור המכירה המוקדמת הנדרש ע"י הגורמים המממנים, במסגרת פרויקטים למגורים באמצעות העמדת ערבות מדינה, וכמו כן על דחיית תשלומים על קרקע ועל פיתוח לרשות מקרקעי ישראל עד ל-30 ביולי 2024 בגין זכייה במכרזי מקרקעין למגורים בבנייה רוויה.
יש לציין כי מדובר באחד מהסעיפים היחידם בתוכנית, שלא היו כמותו בעבר, וכי עד לאישורו התקיימו לא מעט דיונים בממשלה, משום שגורמים שונים באוצר לא ששו לסייע ישירות ליזמים ולקח זמן לשכנעם.
6 קידום בנייה לשכירות ארוכת טווח
התוכנית כוללת עידוד פיתוח עשרות אלפי יחידות דיור והקלה מימונית לעידוד פרויקטי שכירות מוסדית, באמצעות דחיית רכיב המע"מ בפרויקטי השכירות המוסדית לסוף תקופת הפרויקט. לפי האוצר מדובר במהלך השקול להפחתה בעלויות הבניה, מה שיקטין את נטל המימון ומאמינים שיתמרץ את השוק.
גם זה צעד חדש שלא נוסה בעבר, ויתכן שהוא יסייע ליזמי שכירות ארוכת טווח לפעול באווירה של ריביות גבוהות, שהורידה באופן משמעותי את ההיתכנות הכלכלית לייזום פרויקטים מסוג זה.
מבחינת מיסוי, ישמר שיעור מס הרכישה לדירות המשקיעים, והטבות המס ימוקדו בזוגות הצעירים ומחוסרי הדיור.
לאור כל זאת, אין פלא כי נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו אמר לאחר פרסום התוכנית, כי על אף שהיא כוללת כמה סעיפים מועילים, "אין כאן אף לא כלי אחד שיהווה גיים צ'יינג'ר למצב הקשה אליו נקלע הענף לאחר שביעי באוקטובר".
לגבי המחסור בעובדים אמר סרוגו, כי "הוא קריטי ונדרשת לו תוכנית סדורה שצריך להוביל גורם ממשלתי מתכלל אחד. אנחנו למודי ניסיון ויודעים שגיוס עובדים זרים רק על ידי מדינות המוצא שלהם לא יספיק בעת הזאת.
"בנוסף, ההחלטה לקבוע קיזוז עובדים זרים אם יוחזרו הפלסטינים ימנע בפועל גיוס זרים מיידי והרי ברור שממילא נזדקק לעוד עובדים ואם יוחזרו פלשתינים בעתיד לעבודה בישראל - נצטרך גם אותם. לכן, יש להרחיב את מסלול גיוס העובדים הזרים בשיתוף פעולה עסקי של תאגידי כוח אדם ישראליים וזרים שמוכיח את עצמו כמהיר ואיכותי.
"משרד המשפטים צריך לעשות את עבודתו ולפקח על תאגידי כוח האדם שהממשלה היא שמובילה אותם. בנוסף, למרות דרישות חוזרות ונשנות שלנו, התעלמה הממשלה מהצורך בגיוס עובדים זרים גם לתחומי התשתיות והשיפוצים, שזקוקים ל-10,000 עובדים כל אחד, במקום הפלסטיניים".