ברלין. עלות הבנייה מיתנה את ירידת המחירים / צילום: Shutterstock
שוקי הדיור האירופים נמצאים בשנה וחצי האחרונות, כמו שוק המניות ואגרות החוב, תחת השפעת הריביות הגבוהות. הגמילה מעידן הכסף הזול, שתדלק עליות מחירי נדל"ן שכמוהן לא נראו בעשורים האחרונים, הייתה אמורה לגרור - בהכללה גסה - ירידות חדות במחירי הנדל"ן, והיו אפילו מי שדיברו על קריסה קרובה בשוק הנדל"ן שתתפשט למגזר הבנקאי. מחירי המשכנתאות, שזינקו בתוך שנה וחצי לשיאי ריבית שלא נרשמו במשך ארבעה עשורים, היו אמורים לדכא את הביקוש ולהוריד את המחירים.
● ניתוח | 20 טיסות בשבוע ומגורים: המכשולים בהבאת עובדים זרים
● אוקראינה משתרכת מאחור, ורוסיה הופכת לכלכלת מלחמה
אבל התחזיות הקטסטרופליות לא התממשו, אף ששוק המשכנתאות האירופי אכן נפל. רק 16 מיליארד אירו ניתנו במשכנתאות למגורים בגוש האירו בשנה החולפת, לעומת 240 מיליארד אירו בשנה שלפני כן, לפני נתוני הבנק המרכזי האירופי. הביקוש אכן ירד וחברות ספורות פשטו רגל, אבל ירידות מחירים חדות נרשמו בפועל רק בכמה מדינות - בבריטניה במהלך השנה שעברה, ובשבדיה ובגרמניה במהלך השנתיים האחרונות. במדינות אחרות - ביניהן פורטוגל, איטליה וספרד - מחירי הנדל"ן אפילו עלו בשנתיים האחרונות.
הדינמיקה הזו מפתיעה את המומחים, והיא הרקע לפרסום דוח מחקר של סוכנות הדירוג S&P, ש"מתקן כלפי למעלה" את הערכות העבר בנוגע להשפעת הריביות על ירידה במחירי הנדל"ן, מנסה לאמוד בצורה מדויקת יותר את המגמות לשנתיים הקרובות - וגם מנסה לספק סיבות מדוע "שוק הדיור האירופי הפגין חוסן ועוצמה גדולים מהצפוי", כפי שנכתב בו.
קונצנזוס על הפחתת ריבית באביב
בשלב זה, נראה כי לשווקים ברור כי הריבית לא תעלה יותר, והשאלה כעת היא מתי יגיע ה"קאט", הפחתת הריבית שתשיב ותחיה את הפעילות העסקית ואת שוק הנדל"ן במיוחד. הקונצנזוס האירופי הוא שזה יקרה באביב. כלכלני S&P סבורים כי זה יהיה מאוחר יותר, והדבר עומד במרכז ההערכה שלהם כי למחירי הדיור האירופים עדיין יש לאן לרדת, לפני שישובו לעלות.
התחזית של האנליסטים היא כי מחירי הדיור באירופה "לא יתחילו להתאושש לפני מחצית 2024". "אנחנו חושבים שעדיין לא הגענו לתחתית", הם כותבים. לדבריהם, נוסף ל"קאט" מאוחר יחסית מצד הבנקים המרכזיים, שיעורי המשכנתאות עדיין עולים. במקביל, חלק מהריביות על המשכנתאות מתעדכנות באיחור של שנה או שנתיים, כך ש"ההסתגלות לשערי הריבית הגבוהים עדיין לא הסתיימה". כלומר, יש נוטלי משכנתאות שהמשכנתה שלהם היא עדיין בהתאם לתנאים הישנים, אך יצטרכו לחדש אותה בקרוב בתנאים החדשים שיהיו הרבה פחות נוחים.
אל מול חוסר הוודאות הקיימת כיום, האנליסטים מ־S&P בחנו מחדש את תחזיות העבר שלהם, והגיעו למסקנה כי העריכו בחסר את החוסן ואת עוצמת שוק הדיור האירופי, כפי שהוא משתקף ב־11 מדינות מרכזיות ביבשת.
בחלק מהמדינות המחירים עוד לא בתחתית
לדבריהם, הסיבות העיקריות לכך היו התייקרות משמעותית של הבנייה עצמה, השפעה שמנעה ירידת מחירים גורפת ומיתנה באופן ממשי את ירידות המחירים כתוצאה מהירידה בביקוש. בנוסף, בשל אופי עסקי הנדל"ן, לחברות הבנייה היה מלאי הזמנות (ותשלומים) שגרמו לכך שהיה להן אורך נשימה גדול מהצפוי, המונע הורדת מחירים. גם התעסוקה הכמעט מלאה ברוב אירופה שיחקה תפקיד, על ידי מתן "פיצוי" למשקי הבית על עלויות המשכנתאות המטפסות.
אבל מה שבא לאט גם ייעלם לאט: הדוח של S&P חוזה המשך ירידת מחירים צנועה, בדגש על מדינות שעד כה התחמקו מירידות חדות. "אנחנו מאמינים כי תיקון המחירים עדיין לא הסתיים", נכתב. "הביקוש ימשיך להסתגל לשיעורי ריבית גבוהים יותר, בעוד מגבלות היצע ככל הנראה יפחתו", כותבים מחברי הדוח, "בהנחה שלא יהיה זעזוע חדש בתחום הסחורות".
חלק מרכזי בתפיסה כי המחירים עדיין לא הגיעו לתחתית נובע מדברי האנליסטים כי "אנו מצפים שהבנקים המרכזיים יורידו ריביות מאוחר יותר מהציפיות של השוק כעת". נכון לעכשיו, ריבית הבסיס בגוש האירו עומדת על 4%. הריבית בבריטניה עומדת על 5.25%, כמו הריבית בארה"ב. בישראל עומדת הריבית על 4.5%, והיא היחידה שבה כבר התבצע "קאט" על ידי הבנק המרכזי.
ירידה של 50% בהתחלות הבנייה בגרמניה
נראה כי תחזיות האימים בנוגע לירידות מחירים התממשו בעיקר בשתי מדינות עד כה - גרמניה ושבדיה. בשתי המדינות נרשמה עליית מחירים גבוהה בעשורים שלפני משבר האינפלציה, עד שבנקים מקומיים בשתי המדינות הגדירו את שוק הנדל"ן כ"בועה". בשורה התחתונה, מחירי הדיור בגרמניה ירדו ב־3.6% במהלך 2022 וירדו עוד ב־5.4% במהלך השנה שעברה. בשבדיה, המחירים צללו בקרוב ל־10% במצטבר בתקופת זמן זו. אלו הנתונים הרשמיים. נתונים אנקדוטליים מגרמניה מדברים על נהירה החוצה מהשקעה בנדל"ן ומספר התחלות בנייה שירד ביותר מ־50%.
הירידות הללו הובילו לפשיטות רגל של חברות ממונפות בתחום הנדל"ן, לקיפאון ולירידה במחירי הדיור בשוק הרותח לשעבר של ברלין וסייעו לצייר את שתי המדינות בצבעים עגומים מבחינה כלכלית לתקופה הקרובה. לפי הדוח, ירידת המחירים במדינות אלה תימשך לתוך 2024, כך שמחירי הדיור ירשמו ירידה השנה (2024) של אחוז נוסף בגרמניה ו־1.5% בשבדיה, עד להיפוך המיוחל ב־2025.
הדינמיקה שראינו אצלן צפויה להתרחש באיחור גם במדינות כמו צרפת ואיטליה, שבהן צפויות ירידות מחירים של עד 4% השנה. מי שחמקו מהירידות כליל הן מדינות כמו פורטוגל ואירלנד שהמחירים בהן רק עלו בשנתיים האחרונות, וצפויים להמשיך לעשות כן.
לדברי האנליסטים, אם מסתכלים על התמונה הכוללת, הרי שהביקוש לדיור ירד פחות מהצפוי גם בעקבות שוק עבודה הדוק, ומצב של תעסוקה כמעט מלאה באירופה, וכן התאמת המשכורות לאינפלציה. "צמיחת השכר הייתה חיובית בסך הכול", כותבים מחברי הדוח, ויחד עם צעדים של ממשלות שנועדו להקל על נוטלי המשכנתאות והציבור, ואפילו צעדים מצד מוסדות פיננסיים שמיתנו את ההשפעה של הזינוק במשכנתאות על הכיס, לא הייתה צניחה בביקוש כפי שחזו.
אבל הגורם המרכזי שמיתן את הירידות, לפי המומחים, היא עלות הבנייה. בין אם בתחום העבודה, חומרי הבנייה או כל תחום אחר הקשור לעלות הבנייה (חלונות, בטון, לבנים ועוד), המחירים עלו לשיא באמצע 2022, ונשארו שם. לפי מחברי הדוח, רק כעת מחירי הבנייה צפויים להתחיל לרדת, מה שישפיע ויוריד את מחירי הדיור בטווח הקצר של החודשים הקרובים. אך ייתכן כי המשבר בים האדום ישוב ויעלה את מחירי הסחורות.
בטווח של השנתיים הקרובות הציפייה של האנליסטים היא לשוב לעליות, אבל מתונות מאוד. "הציפייה היא שהכלכלה האירופית תייצר פחות משרות חדשות השנה, שיעור האבטלה יעלה, והמספר הגבוה של מובטלים ישפיע על הישגיות הדיור. אפילו אם הכנסות משקי הבית ימשיכו ליהנות מצמיחת שכר ומדיסאינפלציה".