קרן כליפה / צילום: אופיר אבהמוב
"התחלתי לעבוד בג'י סיטי לפני שנה וחמישה חודשים. לפני כן היו לי ממשקים עם ג'י סיטי, כמו שותפות בכפר סבא בנכס, כשניהלתי את הנדל"ן של הראל, אבל לא הכרתי את חיים כצמן הבעלים", מספרת קרן כליפה, מנכ"לית חטיבת ישראל וסמנכ"לית התפעול (COO) של ג'י סיטי הבינלאומית (G City, לשעבר גזית גלוב) בשליטתו וניהולו של איש העסקים חיים כצמן.
● ראיון | הקבלן שמזהיר: "המחסור בפועלים יביא לזינוק בתשומות הבנייה"
● שוק היוקרה נחתך ב־2023: אלו העסקאות ששמרו על זוהרו
אחרי שמונה שנים יציבות בחברת הראל ובתפקידה האחרון כסמנכ"לית נכסים, היא הכירה את כצמן בביקור שעשה בישראל בשלהי תקופת הקורונה. כצמן מתגורר במיאמי וביקורו נערך קצת אחרי שהחברה נכנסה לסחרור: "הסבירו לי שהוא רוצה לעשות שינוי בחברה והלכתי לפגוש אותו. באתי בראש פתוח. אהבתי לעבוד בהראל. היה לי קשר טוב עם יאיר המבורגר הבעלים, שהוא אדם קסום. כמו נשים רבות, אני מתחברת בנפש למקומות והרגשתי שאם אלך למקום אחר זה כמו 'בגידה'. אבל אחרי שישבתי עם חיים היה לי ברור שאני צריכה לעשות את הצעד".
כליפה גדלה בבאר שבע בשכונה א' ושירתה שמונה שנים בצבא קבע והשתחררה בדרגת סרן: "לא תכננתי להיות הרבה שנים בצבא, בגלל תקרת הזכוכית שהייתה לנשים".
השינוי הארגוני: פירוק הר החובות
בשלהי הקיץ של 2022 מונתה כליפה למנכ"לית G city ישראל, וסמנכ"לית התפעול של חברת G city הבינלאומית. במקביל סיימו את תפקידם אורן הוד שהיה משנה למנכ"ל וסמנכ"ל התפעול של כל החברה, ורונן מדיוני שהיה מנכ"ל ג'י סיטי ישראל.
לחברה חוב אדיר של למעלה מ־12 מיליארד שקל לבעלי אג"ח, בנקים ומשכנתאות על הנכסים המניבים ועד סוף 2025 נדרשת לפרוע חוב של 6.4 מיליארד שקל. בסמוך לכניסתה של כליפה לתפקיד באוקטובר 2022 החלה ג'י סיטי בהליך הדרגתי לפירוק הר החובות שלה, תוכנית למימוש נכסים שכיום הנה בשווי כולל של 6.8 מיליארד שקל באירופה, בברזיל, בארה"ב ובישראל.
ממועד פרסום התוכנית ועד הדוח הכספי האחרון שפורסם, הדוח לרבעון השלישי של 2023, ביצעה החברה מימוש נכסים בסך של 3 מיליארד שקל ודווח כי מתנהל מו"מ מתקדם למכירת נכסים בהיקף של כ־2.4 מיליארד שקל, כך שנראה שהחברה מתקדמת בהתייעלות שהתחייבה לבצע אל מול המשקיעים.
מבחינת הביצועים האחרונים, ברבעון השלישי הציגה ג'י סיטי גידול של 6% בדמי השכירות נטו (NOI), אך רשמה הפסד נקי של 407 מיליון שקל בעיקר כתוצאה מהפרשות לירידת שווי נכסים בעיקר בסקנדינביה. גם בישראל רשמה החברה ירידת שווי, בגלל רכישת קרקע יקרה מרמ"י ב־2021 בכחצי מיליארד שקל (559 מיליון שקל) להקמת 243 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח בתל השומר. עד כה הפרישה החברה 180 מיליון שקל על ירידת הערך, כשליש ממחיר הרכישה.
איך מתמודדים עם רכישה יקרה בזמן הלא נכון?
"הרבה חברות נכנסו לסגמנט הזה ואנחנו לא היחידים. אני חושבת שבמיקום הזה דברים יסתדרו, מדובר במתחם מגורים להשכרה בתל השומר - מיקום אסטרטגי. אנחנו יודעים באיזה מחיר הדירות נמכרות שם ויש ביקוש גבוה. כולנו יודעים שהריבית שינתה את העולם.
"היה עכשיו צעד ראשון של הורדת הריבית ואני מאמינה שיהיו עוד צעדים כאלה, כך שהריבית לא תישאר כך לעשור. יש לנו אורך רוח ונשימה. רשמנו שם הפסדים, אבל ברגע שהנכס יהיה בבנייה את הרוב נחזיר ברישום בספרים.
"שוק הדיור לא נמצא במצב של ירידה. יכול להיות שיש ירידה רגעית בתל אביב, אבל עם ההגירה החיובית והפסקת הפרויקטים שהיו לפני המלחמה בגלל הריבית, אני לא רואה מצב שהשוק נופל. הביקוש יעלה על ההיצע. ככל שמחירי הנדל"ן יעלו במגורים, יתפתחו עוד ועוד פרויקטים של השכרה בדיוק כמו בארה"ב ובאירופה ויהיה לזה ביקוש. פעם המחיר הממוצע של דירה היה נורמלי וזוג יכול היה לעמוד בזה. היום המחירים גבוהים ולא כל אחד יכול לקנות דירה. שוק השכירויות הלא מוסדי הוא בעייתי כי יש מיליון משקיעים, עם איזו דירה פה ושם, בעל הבית השתגע ויכולים לעשות מה שרוצים עם שכר הדירה בכל שנה".
לגבי האפשרות שייכנסו להסכם על השכרה רחבה לצוותי בית החולים השיבה כליפה: "הייתה לנו פנייה מתל השומר להשכרה ואני לא בונה על זה. 'דירה להשכיר' הם הגוף שקבע את הכללים ואנחנו לא חורגים מהם. יש שם שוק חופשי להשכרה ויש דירה להשכיר בהנחה. לא נראה לי שבשוק החופשי תינתן הנחה כי הביקוש שם ברמה מאוד גבוהה".
בעל הבית: "ידעתי בדיוק לאן אני נכנסת"
עד כמה כצמן מעורב ביום יום?
"הוא המנכ"ל של החברה ואין ספק שיש לו אמירה בהרבה דברים. רמת האמון שלי בו גבוהה מאוד - אני מאוד מעריכה אותו. אומרים עליו שהוא כריש נדל"ן ויש הרבה כותרות כמו 'איזה שפן עכשיו חיים ישלוף' וזה ממש ככה, אני לומדת ממנו ומקווה שהוא לומד ממני".
מה הדבר הכי טוב ומשמעותי שקורה כרגע בחברה?
"התהליכים שאנחנו עושים בהתאם לאסטרטגיה ולמטרה שהגדרנו בתוכנית לפני שנה. אלה תהליכים משמעותיים. ידעתי בדיוק לאן אני נכנסת. הגדרנו מטרה ספציפית בנוגע למיקוד העסקי ומכירת נכסים שהם לא בלב ליבה של התוכנית והאסטרטגיה של G city.
"רק השבוע היה אירוע משמעותי אצלנו, ההנפקה של המניות בברזיל. יש תוכנית עסקית סדורה גם במרכז אירופה, פולין וצ'כיה, שכוללת מימושים ופיתוח הנכסים. חברה נדל"נית לא יכולה להתקיים אם לא תפתח את הנכסים שלה, אלא אם יש תוכנית למכור הכול ולצאת החוצה, ואין תוכנית כזו ב־G city.
"עוד דבר טוב שקרה הוא במרכז שלנו בסביון, שבספטמבר עשינו השקה שלו לאחר שהוא הורחב וחודש. אני חושבת שבשוק ההון מבליטים את המימושים, אבל יש גם פיתוח של הנכסים. היו שם 3,500 מ"ר מסחר שהפכו ל־10,000 מ"ר ויש משרדים".
את המרכז בסביון רכשה ג'י סיטי ב־2018, ב-116 מיליון שקל בלבד. מדובר בקרקע של 30 דונם שעליה היה שטח מסחרי של כ-3,200 מ"ר. הקרקע כוללת גם זכויות מגורים, והחברה מקדמת בימים אלה תב"ע במקום.
לדברי כליפה, "כרגע עובדים על תב"ע של בערך 10 דונם למגורים. קשה להגיד איך השכונה תראה כי היום זה צמודי קרקע של יחידה אחת לדונם בלבד. אבל בתב"עות אחרות כבר יש 3 יח"ד לדונם. בינתיים אנחנו עושים שם מגרשי פאדל - משחק שממש רץ חזק באירופה וארה"ב. זה שילוב של טניס וסקווש ויש מעט מגרשים בארץ".
זו תקופה לא פשוטה לעסקים. מה מצב השוכרים?
"זו תקופה קשה. אוקטובר היה חודש קשה וכולנו היינו באבל ולא הבנו איפה אנחנו נמצאים, אבל אני מופתעת מהתוצאות הטובות של החודשים נובמבר-ינואר. הן לא טובות רק ביחס למלחמה, אלא טובות ביחס לשנה שעברה.
"בקמעונאות ומסחר יש שלושה אלמנטים שמשפיעים עכשיו. הראשון, שהשמיים כמעט סגורים. חזרתי מוורשה עכשיו בביקור בנכסים, והייתה רק טיסת צ'רטר. מאוד לא נוח לטוס וגם יקר מאוד. הדבר השני הוא שאנשים חוששים לקנות אונליין; לא יודעים אם החבילה תגיע או לא ויש מוצרים מסוימים שצריך מיד. הסיבה השלישית היא הפטריוטית שהתעוררה בישראל. לפני ה־7 באוקטובר, היינו בהפיכה המשטרית והיום אנשים שואלים כל הזמן מה אתה עושה היום למען האחר. לפני שאנשים קונים מחו"ל הם חושבים מה יש כאן.
"כל החוזים שלנו כוללים אחוז מהפדיון וגם באופנה ובסופרים, אבל סופרים לא מגיעים לפדיון. כשמרכיבים תמהיל שוכרים, חייבים תמהיל שינצח. אני יכולה להשכיר למישהו שיתחייב ל־300 שקל למ"ר, אבל הוא 'ארחי פרחי', לא מביא פדיון ולא מכניס קהל נוסף. במשרדים, כמו שהיה לי בהראל, אין צורך להזנה בין המשרדים ואין צורך בטראפיק. אבל במסחר חייבת להיות הזנה של טראפיק בין הסוחרים, חייבים להרכיב את הפאזל".
המרכזים השכונתיים: זרימה בכל שעות היום
מבחינת מיקומים, נראה שדווקא המרכזים השכונתיים מחוץ לתל אביב הם הסחורה המבוקשת כרגע בקרב מסעדנים וסוחרים: "אם מסתכלים על אשדוד, רחובות, אשקלון ובקעת אונו, היום לוקח שעתיים לנסוע משם לת"א. עכשיו בכל האזורים האלה התפתחה קולינריה שוות ערך ואזורי בילוי. זה כמו אקו־סיסטם. גם הפרויקטים שלנו בנויים כך שכל אחד הוא מיוחד, ואין דמיון בין הפרויקטים בשונה מחברות כמו עזריאלי שיש דמיון בנכסים, ואני מאוד מעריכה את המתחרים. האקו־סיסטם הוא כזה שכולל זרימה בכל שעות היום כל היום, ממרפאה ביום ועד אוכל ובתי קולנוע בערב וברים".
מה הפעילות כרגע שהכי מטרידה אותך בחברה?
"מה שמעסיק אותי ואת כל מטה החברה, זה מינוף ומימוש הנכסים. רגע אחרי שהכרזנו על תוכנית העבודה היו שהרימו גבה, איך אפשר למכור בשנה נכסים בהיקף 4 מיליארד שקל וכעת 6 מיליארד שקל. אנחנו עומדים ביעדים בינתיים, אך זה אכן מטריד, בעיקר כי זה לא 100% בשליטה שלך. בשנה האחרונה, הייתה הצלחה שנותנת מוטיבציה והמשכיות לאסטרטגיה, תוך שיש דברים לבצע ולוחות זמנים מוגדרים".
איך שוק הנדל"ן המניב בישראל לעומת חו"ל?
"לא יותר קל בשוק הישראלי. לקנות פה קרקע זה אירוע. לחברה שמסתכלת קדימה זו מדינה קטנה והאפשרויות להתפתח מוגבלות. אין רציונל לפתח את תחום המשרדים, אמנם יש לנו משרדים, אבל זה לא יהיה מרכיב מרכזי בתיק שלנו. לכן פיתוח חו"ל ימשיך ויהיה וממוקד.
"אין ספק שהכול בישראל השתנה עם השנים והכל יותר בינלאומי. יש לנו פריסה במקומות חזקים ובולטים, יש לנו גמישות והלמידה יותר קלה. אסטרטגית אנחנו תמיד בעיר הכי רלוונטית עם אוכלוסייה רחבה וחתך סוציו־אקונומי גבוה.
"אנחנו חברה בינלאומית ואני חושבת שזה חלק מהיתרונות שלנו. בסוף אנחנו מנהלים תיק השקעות ויש לנו פיזור. כשנתנו הקלות לעסקים בחודש אוקטובר, התיק לא נפל כי ישראל היא רק 20% מכל התיק. אין ספק שהאסטרטגיה היא להגדיל את ישראל וארה"ב, אבל הכוח שלנו בפיזור.
"באשר לסגמנטים, אנחנו נמצאים בעולם המסחר ולא המשרדים. זה משמעותי כי להבדיל מישראל, שבה הרוב חזרו להתחבק, לגעת ולדבר במשרדים, בחו"ל זה לא ככה ובארה"ב קשה יותר להחזיר למשרדים. אבל עולם הריטייל חזק עדיין, ולא רק אצלנו . בזמן הקורונה כולם דיברו על כך שהמכירות באינטרנט יאכלו את הקניונים, ומאז שיצאנו מהקורונה ראינו למה עולם הריטייל יישאר לעוד הרבה זמן".
חשבתם להרחיב את היזמות בתחום המגורים? כצמן לא מתחרט שלא נכנס יותר לשוק הזה בישראל?
"יש לג'י סיטי 87 נכסים בעולם, זה היקף ענק. אנחנו מנהלים 1.9 מיליון מ"ר בשווי של 37 מיליארד. ובסוף חייבים להיות ממוקדים ולא להתפזר יותר מדי אלא ליצור אקו־סיסטם והשבחת נכסים. מהתיק שלנו בנדל"ן יש בעולם 2% נכסי מגורים - 2,400 יח"ד - והוא יתפוס בעתיד ככל הנראה נפח יותר גדול. בישראל למשל בכפר סבא יש לנו תוכנית של 290 יח"ד, ובבית כאל בגבעתיים יש 11 אלף מ"ר מגורים. יש לי שאיפה לבניין אחד למגורים בראשל"צ, במתחם הרחב של ג'י סיטי".
התחרות: הסטריפ של ראשון לציון
בראשל"צ מכוונת כליפה לחזון של הרחבת פרויקט המשרדים שהם מקימים ב"סטריפ" בראשל"צ, שם שוכנים הסינמה סיטי ושורה של מרכזים פתוחים שכולם של ג'י סיטי.
המקום סובל מבעיות תנועה וחניה: "אנחנו בתכניות מול העירייה ויזמנו כיכר נוספת שמחברת בין ג'י פאשן לג'י1 וזה מעט שחרר שם את הפקק, אבל צריך להבין שבד"כ מרכז מצליח יש לו בעיות חניה. אני לא יודעת כמה פרויקטים יש במדינת ישראל שיש בהם 80 דונם, בהם 80 אלף מ"ר בנוי בסטריפ אחד - של יזם אחד. זה אחד הנכסים הטובים ביותר במדינת ישראל והתמזל מזלי שהוא נמצא בחלקה שלי. יש שם תמהיל רחב ומגוון, הטראפיק שמגיע לנכס הזה בימים החזקים - זה כמו יום העצמאות.
"ממש ליד דקטלון, אנחנו בתב"ע של 240 אלף מ"ר משרדים, ואחד הרצונות שלנו הוא שאחד המבנים יהפוך למגורים. כמו שהבורסה בתל אביב הייתה אזור כושל ולא היו בה חיים בלילה והנה עכשיו מקדמים שם מגורים - גם פה לדעתי יש פתח למרכיב נוסף של מגורים. הרי מתחם האלף נושק לנו ויש שם אלפי יח"ד. בנוסף המרחב השני שלנו, מעבר למשה דיין, זה אזור מגורים".
איך תשכירו הכול כשיש כל כך הרבה בנייני משרדים בראשל"צ?
"אנחנו רחוקים שנתיים וחצי מטופס 4 ונתחיל לשווק כשנה לפני כן. כבר שיווקתי משרדים, למשל את מגדלי אלון בתל אביב, ואני חושבת שבשיווק משרדים כיום צריך מעטפת שלמה. מתחם האלף יהיה מצוין בעוד עשור, אך כיום זה אתר בנייה. כשאני מראה ללקוחות דברים אני לא מספרת חלומות - אצלנו הכול כבר פתוח; הסטריפ פתוח עם איזה מסעדה שרוצים מקיוטו דרך ג'ירף ועד מקדונלס. גם מותג ההמבורגרים החדש של הראל ויזל יהיה שם. אני כבר 21 שנה בעולם המשרדים ותמיד אומרים לי שיש עודף היצע, אבל בסוף במיקום הנכון יש שוק למשרדים".