הקרקע החקלאית בגבול בין כפר שמריהו להרצליה / צילום: תמר מצפי
העסקאות: כמה שווה קרקע חקלאית בגבול בין כפר שמריהו להרצליה? שלוש עסקאות נרשמו באותו יום לפני חודשיים באזור הזה, שתחום בין כביש 531 ומחלף הרצליה מזרח בצפון, נתיבי איילון במערב, שכונת נחלת עדה בהרצליה במזרח ושדה התעופה הרצליה בדרום. שטח של 200 מ"ר בחלקה אחת נמכר ב־1.1 מיליון שקל, ובחלקה אחרת בוצעו שתי עסקאות - שטח של 78 מ"ר נמכר ב־664 אלף שקל ושטח של 30 מ"ר ב־257.7 אלף שקל.
● תשואה שעוקפת השקעה במגורים: ההזדמנויות שמתחבאות במחסן או בחניה
● "שוק של קונים": בכמה נמכר בית דו־משפחתי בהוד השרון בשטח של 300 מ"ר?
רקע: השטחים נמצאים במקום מעורפל מבחינה נדל"נית. מצד אחד סמוך לווילות היוקרתיות של כפר שמריהו ומצד שני קרוב מאוד להרצליה, אבל זה לא הופך אותם בהכרח לאטרקטיביים, אלא למשהו שמצוי ב"אזור דמדומים" נדל"ני. ועם זאת, הנחת יסוד של אנשים שפועלים בתחום הזה היא שיבוא יום והם יופשרו לבנייה.
מצב תכנוני: השטח כלול בשתי תוכניות הנמצאות בתהליכי הכנה. התוכנית הראשונה היא תוכנית מתאר ארצית לניהול והשהיית מי נגר בזמן אירועי קיצון אקלימיים שכוללת חלקים ניכרים מהמרחב המדובר. הודעה על הכנתה פורסמה לפני כחמישה חודשים. כמו כן המתחם כלול בתוכנית בהכנה להקמת שכונת מגורים בת כ־260 יחידות דיור ממזרח למרקם הקיים של כפר שמריהו והקמת פארק בין הגבול המוניציפלי של כפר שמריהו עם הרצליה במזרח, לבין נתיבי איילון במערב. הודעה על כך ניתנה בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה בתל אביב לפני כתשע שנים, אך מאז לא חלו התפתחויות, כך שהסטטוס של המקום נותר כשהיה ועתיד התוכנית אינו ברור. התוכנית הראשונה, לעומת זאת, מרמזת על כך שהבנייה באזור הזה תוגבל בעתיד.
ניתוח העסקאות: אין מדובר בעסקאות בודדות. במהלך 2023 בוצעו בגושים המנותחים 100 עסקאות, ב־2022 140 וב־2021 - 93 עסקאות. מדובר ברכישת חלקי חלקות בלתי מסוימים, והמשמעות היא שהעסקה הגדולה בוצעה לפי 5,500 שקל למ"ר; ושתי האחרות לפי סדר גודל של כ־8,500 שקל למ"ר. קשה להתחקות אחרי ההיגיון הכלכלי שבעסקאות מהסוג הזה. מכל מקום בחינת עסקאות לאחור מורה, כי בתחילת שנה שעברה נמכרו מגרשים כאלה גם במחירים של כ־10 אלף שקל למ"ר.
הערכת שמאי: "אני נוהג לומר, שבמקרה הטוב תוכן שם תוכנית עוד 10 שבועות. וכשאני מדבר על 'שבועות' אני מתכוון לעשרה חגי שבועות", אומר השמאי מיקי אדלשטיין. "מדובר בתוכנית שאם יעבדו עליה תהיה מורכבת מאוד, שכן המקום נמצא בצד המזרחי של נתיבי איילון, והנגישות לשם מכפר שמריהו קשה מאוד. אני מעריך שבסופו של דבר יהיה שם משהו, וסביר שלמגורים, אבל לא בטווח הקצר ואפילו לא בטווח הנראה לעין. הייתי אומר שהמחירים שבהם נרכשו חטיבות הקרקע הם סבירים, אבל לא בשטחים של 200 מ"ר. לא לשכוח שמהשטח הזה יופקעו בעתיד 40% והבעלים יצטרכו לשלם היטלי השבחה. אז מה יישאר להם בסוף? אני לא יודע על סמך מה אנשים רוכשים את הקרקעות הללו ולא יודע מה מספרים להם. אני כן יודע שלאנשים יש פנטזיות, כי מבטיחים להם 'זכות לדירה' או 'חלק בדירה'. אני מציע להם, שאם הם רוצים לתת מתנות, שיתנו לבני המשפחה שלהם ולא ליזמי הקרקעות הללו".
בשורה התחתונה: במהלך השנים בדקנו בגלובס לא פעם עסקאות על שטחים חקלאיים במקומות שונים בארץ, ומעולם לא מצאנו עסקאות טובות מצד הרוכשים. לא ניתן לשלול לחלוטין שיש מקומות שבהם עסקאות טובות כן אפשריות, אבל במקומות כאלה סוחרי הקרקע היו מוכרים את הקרקעות במחירים גבוהים בהרבה.