מרכז לוגיסטי במרילנד. ''נימביזם הוא הרבה יותר עניין'' / צילום: Shutterstock
יזמים של מחסנים נאלצים להתמודד עם כאב ראש שמוכר מאוד ליזמים של מגורים: התנגדות מצד נימביסטים - "לא בחצר האחורית שלי".
● "ירידה דרמטית": היא הייתה אחת השכונות המבוקשות בתל אביב, היום הדירות עומדות ריקות
● מבית סטנדרטי לאחוזה יוקרתית בשווי 40 מיליון ד': הבתים של מנכ"ל אנבידיה
יותר ויותר רשויות מקומיות מגבילות או אפילו אוסרות על הקמת מרכזי לוגיסטיקה חדשים, שצצו כפטריות אחר הגשם ברחבי המדינה כדי לעמוד בביקוש מצד המוכרים אונליין.
אחרי שנים של צמיחה בתעסוקה ברחבי ארה"ב, הרבה נבחרי ציבור אינם נלהבים יותר ממקומות העבודה שמרכזי הלוגיסטיקה האלה מייצרים. במקום זאת, הם הרבה יותר קשובים לתלונות התושבים בגלל התנועה המוגברת, רעש, זיהום אוויר והעומס על התשתיות המקומיות בגלל המשאיות הגדולות שעוברות דרך הערים.
"נימביזם הוא הרבה יותר עניין", אומר סת מרטינדייל, מנהל בחברת הייעוץ CBRE שמסייעת לחברות בבחירת אתר תעשייתי. "אנשים רוצים משלוח באותו יום, אבל הם לא רוצים לראות מרכז חלוקה לידם".
האירוע האחרון אירע ביישוב דירפילד באילינוי, קהילה של כ־20 אלף תושבים מצפון לשיקגו, שהיא אחת הקהילות עם ההכנסה הכי גבוהה לנפש. בשנה שעברה דחתה קהילת דירפילד הצעה של יזם לבנות מרכז לוגיסטיקה ענקי בשטח 101 אקר (כ־400 אלף מ"ר), במקום קמפוס תאגידי שמאכלס מטה של ענקית בתחום הטכנולוגיה הרפואית, Baxter International.
מועצת דירפילד אפילו העבירה חוקי "איזור" (Zoning) נוקשים יותר כדי להבטיח שיזמים של מרכזי חלוקה ידעו שהם לא רצויים.
מחסנים שמאחסנים, לדוגמה, חלפים לשרברבים המקומיים, עדיין יוכלו לקבל אישור. אבל מרכזים לוגיסטיים שנועדו לכניסה וליציאה של משאיות עמוסות מוצרים לא יקודמו בדירפילד. "אנחנו מבהירים שכדאי לכם לחפש במקום אחר מאשר לבקש לשנות אצלנו את האזור כדי לאפשר בניית מרכז לוגיסטי", אומר אנדרו ליכטרמן, המשנה למנהל היישוב.
"לפני עשר שנים היו צוחקים עליך"
נדל"ן תעשייתי רשם את הביצועים הטובים ביותר מבין ענפי הנדל"ן ברוב השנים האחרונות. הקמעונאים היו להוטים להגדיל את הפעילות שלהם אונליין, ולספק ליותר קונים אופציה של משלוח באותו יום או למחרת על ידי הוספת מרכזי חלוקה.
אבל לאחרונה החל הביקוש לחללים חדשים לרדת, משום שהקונים חוזרים לחנויות. התחלות הבנייה צנחו בחדות משום שהריבית הגבוהה העלתה את העלויות והשכירות בכמה שווקים, וההשכרה האטה בחלק מהשווקים, בין היתר בגלל שהזינוק בבנייה במהלך מגפת הקורונה העמיס על השוק שטחים.
ההתנגדות הגוברת מצד הקהילות הוא הקש האחרון. הוא גורם לאיחורים גדולים יותר ולעלויות גדולות יותר במקומות כמו ניו ג'רזי ו־Inland Empire בדרום קליפורניה. "לוקח כמה שנים להביא את הפרויקט לקום ולקבל אישורים", אומר וינס טיבון, מנהל מחלקת המידע ב־Green Street.
התנגדות מקומית מועכת את התקוות לקידום פרויקטים של המרת שטחים לשימושים אחרים, למשל בניינים מזדקנים ובניינים ריקים בפרברים. שיעור שטחי המשרדים הפנויים קפץ ל־11.1% לעומת 8.7% ברבעון הראשון של 2020. ואילו השטח הפנוי להשכרה יותר מהוכפל ל־74.4 מיליון רגל רבועה מ־33.9, לפי חברת CoStar Group.
"לפני עשר שנים אנשים היו צוחקים עליך אם היית אומר שאתה הולך לשנות בניין משרדים לתעשייה", אומר טיבון, משום שבנייני משרדים היו יותר רבי ערך. היום עסקאות כאלה מסתדרות כלכלית, אבל רק אם הרשות המקומית נותנת אישורים, הוא אומר.
כתריסר פרויקטים של הסבה מתקדמים כעת בארה"ב. למשל חברת Dermody Properties מרינו, נבדה, משפצת את הקמפוס של חברת Allstate Corp ששטחו 232 אקר (כמעט קילומטר רבוע), בעיר גלנוויל, אילינוי, לפרויקט לוגיסטיקה של עשרה בניינים. אבל עוד ועוד רשויות הולכות בעקבותיה של דירפילד ואוסרות שינויים כאלה.
ההתנגדות מצד הקהילות משקפת את הזינוק בקניות אונליין במהלך המגפה. ב־2021 ו־2022, הביקוש השנתי לשטח מסחרי הגיע ל־500 מיליון רגל רבועה, בהשוואה ל־300 מיליון רגל רבועה בשנים שלפני המגפה, לפי חברת גרין סטריט. יזמים הביאו לשוק יותר מ־500 מיליון רגל רבועה ב־2023, אומרים בגרין סטריט.
גורמים בשוק אומרים שההתרחבות תימשך ככל שהתיאבון של הצרכנים לקניות אונליין יישאר חזק. סחר אונליין דורש שטח לוגיסטי גדול פי שלושה מאשר חנויות פיזיות, לפי גרין סטריט. המכירות אונליין צפויות להמשיך לצמוח בקצב שנתי של 6.5% בממוצע, במשך חמש השנים הבאות, אומרים בפירמה.
"ההתנגדות עולה עם רמת ההכנסה"
ההתנגדות בקהילה התחילה קודם כל בחוף המערבי ובחוף המזרחי, וכעת היא מתפשטת. "ככל שרמת ההכנסה עולה, בדרך כלל יש יותר אופוזיציה, יותר נימביזם ויותר משאבים שהם משקיעים בלהאט או למנוע פיתוח תעשייתי", אומר טיבון.
יש ממשלות שחוסמות מרכזי הפצה בין היתר משום שחסר להן שטח למטרות מסחריות. הן רוצות למשוך משרות צווארון לבן בשכר גבוה אליהן, ולא יזמי לוגיסטיקה שמשלמים משכורות נמוכות ותורמים פחות להכנסות ממסים.
"אנחנו מוציאים קרוב ל־750 מיליון דולר בשנה להוציא לשוק בוגרי תיכון טובים", אומר בוב קאסילי, מנהל מחוז הרפורד במרילנד, שבסתיו האחרון השיתה הגבלות על פיתוח של מרל"וגים ענקיים. "והמשרות שאנחנו בונים הן לערום קופסאות במחסנים".
בדירפילד, דוח שנערך עבור המועצה המקומית מראה שהקניות אונליין הובילו לעלייה בביקוש למרכזי הפצה לצד ירידה בביקוש לשטחי משרדים בגלל המעבר לעבודה חלקית מהבית לאחר המגפה. אבל הדוח הדגיש את החשיבות בכך שהפיתוח ימשיך להיות "בהתאמה" לצרכי הקהילה. יזמים של מרכזים לוגיסטיים "ינהגו בחוכמה אם יבחרו קהילה אחרת שיש לה סטנדרטים פחות גבוהים", אומר ליכטרמן.