ציר יגאל אלון בתל אביב
להיט הנדל"ן המניב הגדול של השנים האחרונות, מגדלי המשרדים ברחוב יגאל אלון בתל אביב, רשם ב־18 חודשים האחרונים ירידת מחירים של 27%. הציר, שנמצא מזרחית לנתיבי איילון והחל את הצמיחה שלו בתחילת העשור הקודם, רשם את הירידה הכואבת ביותר במחירי שכר הדירה בעיר - כך לפי דוח שפורסם בשבוע שעבר של חברת ניומארק־נת"מ לניהול ושיווק נכסים מניבים, הסניף הישראלי של רשת המחקר הרב־לאומית הוותיקה.
● הדוח שחושף: בכמה נפלו מחירי המשרדים בתל אביב ב-2023?
● מומחה הנדל"ן והאזהרה: "השוק בצרות, מחירי המשרדים יירדו בחדות"
לפי הדוח, ירידת המחירים מיוחסת למלחמת חרבות ברזל ולמשבר בענף ההייטק. בנוסף לכך, אומר הדוח, הביקושים למשרדים בתל אביב היו ונותרו בראש ובראשונה לאזורים שממערב לנתיבי איילון - כמו שרונה ורוטשילד.
בתקופה האחרונה עלה מאוד היצע השטחים לאזורים הללו, הביקושים ירדו עקב ההאטה בשוק, וחברות שכן מחפשות שטחים מעדיפות לחזור לאזורים הקלאסיים - ולא ליגאל אלון.
"לעסקים ולחברות הייטק יש עדיין עדיפות למערב העיר", אומר אור בן צבי קליין, סמנכ"ל חטיבת בעלי נכסים בניומארק־נת"מ. "להגיד לתל אביבי להגיע ליגאל אלון, כלומר לעבור לצד המזרחי של האיילון - זה סוף העולם עבורו. מרגע שצריך לעבור את האיילון יש לזה משמעות, ועובדה שאין שם כל כך מגדלים.
"המחירים של היום ביגאל אלון משקפים את המחיר האמיתי", מוסיף בן צבי קליין. "המחיר שם לא היה אמור להגיע ל־190 שקל למ"ר (המחיר שהיה ב־2021, א"מ). הוא הגיע לזה בגלל בועת ההייטק של אחרי הקורונה. החברות גייסו הרבה יותר שטחים ממה שהצטרכו - אם חברה הייתה צריכה 1,500 מ"ר, היא הסתכלה שנתיים קדימה וראתה שלא בונים כלום בעיר, אז היא שכרה 3,000 מ"ר".
הביקושים עלו, ועימם גם המחירים
עד שנת 2010 היו ברחוב יגאל אלון מגדלים ספורים בלבד. הבולטים שבהם היו מגדלי טויוטה ומשרד החינוך (שמאז הוספו לו 20 קומות והפך לאדגר 360). השינוי הגדול הראשון בסביבה נוצר במגדל אלקטרה, שנחנך לפני 11 שנים.
ואז קרה משהו מפתיע: גוגל, שפעלה עד אז במגדל לוינשטיין ברחוב מנחם בגין, הודיעה כי היא שוכרת 10 קומות במגדל אלקטרה. בסוף 2012 חנכה החברה את משרדיה החדשים, ונראה כי המועד הזה, שבו חברת הייטק רב־לאומית העניקה גושפנקא לציר אלון, הקפיצה את מעמדו העתידי.
זה המריץ את ב.ס.ר לפעול זמן קצר לאחר מכן להקמת הפרויקט הגדול שלהם, "מגדלי אלון". מדובר בשני מגדלי משרדים של 40 קומות, שהוקמו על מגרש התעשייה הישן של חברת "הארגז" - שאחד מהם נרכש כעבור זמן קצר על ידי חברות מגדל והראל.
ואכן, ב־2016 השכירו מגדל והראל שטח של 10,000 מ"ר לחברת שובל, שבבעלות נס שובל. ב־2017 שכרה חברת הסייבר ואבטחת המידע האמריקאית פאלו אלטו נטוורקס 4 קומות בשטח של כ־6,000 מ"ר ברוטו, ועוד עשרות מקומות חניה.
לנוכח זאת, הביקושים של השוכרים לציר אלון עלו באופן משמעותי, ועימם גם המחירים. "אם היית שואל את אנשי קבוצת הרכישה של ב.ס.ר, קשה לי להאמין שהם חשבו ששכר הדירה במגדלי אלון יגיע לרמות של 140־150 שקל למ"ר ויותר", אומר בן צבי קליין.
תמריץ גדול לציר אלון הגיע מצד חברות אמות וגב ים, והמתחם שלהן TOHA. זה לא רק המגדל המיוחד שאוכלס לפני כחמש שנים והמגדל השני שנמצא בהקמה - זה החזון כולו של שתי החברות, שכבר 15 שנים עוסקות באיסוף מגרשים שברובם פעלו מפעלים ישנים, באזור שבין רחובות השלום לתוצרת הארץ.
עד כה תכננו שתי החברות 16 דונם שעליהן יימצאו שני המגדלים, והן שוקדות על רכישה ותכנון של 15 דונם נוספים, כשרק ברכישת הקרקעות הן דיווחו כי השקיעו עד כה כחצי מיליארד שקל.
מחירי השכירות עברו את אלו שבמערב לאיילון
על פי הדוח השנתי של גב ים, מחירי השכירות ב־TOHA1 בציר יגאל אלון הגיעו בשנה שעברה ל־141 שקל למ"ר - זאת לעומת 136 שקל למ"ר ב־2022 ו־129 שקל למ"ר ב־2021. אולם, הנתונים הללו אינם מבודדים עסקאות חדשות של שכירות שבוצעו ב־2023.
בפרויקט TOHA, כמו גם בפרויקטים אחרים, נערכו עסקאות ברמות גימור גבוהות מאוד, דבר שהעלה במידה ניכרת את דמי השכירות המשולמים, וגם מגדלים אחרים יצאו נשכרים. דוגמה בולטת לכך הייתה חברת זיקית דיגיטל, שלפני כשנתיים שכרה שטחים בקומה העליונה של מגדלי אלון לפי 200 שקל למ"ר - כך שרמת המחירים בציר זינקה.
במהלך 2022 קרה שמחירי השכירות בציר אלון עברו את אלה של הציר המקביל שנמצא ממערב לאיילון, ושנחשב לציר התעסוקה המרכזי של תל אביב - ציר בגין. ואולם, על פי דוח ניומארק־נת"מ, בשנה שעברה המחירים נפלו מרמת שיא של 190 שקל למ"ר ל־138 שקל למ"ר בסוף שנה שעברה.
ועם זאת, עתידו של ציר אלון עדיין לפניו - שורה ארוכה של מגדלים מתוכננת להיבנות לאורכו ובסביבתו.
כמו כן, נראה כי בעתיד עשוי להיתפס המעבר לציר שממזרח לנתיבי איילון דווקא כמימוש חלק ממרחב הבחירה של הנדל"ן המניב בעיר - ולא כמעבר ל"סוף העולם".