דירות חדשות / צילום: Shutterstock
מבצעי "80-20" של יזמי הנדל"ן והתחושה שהמלחמה מתרחקת מהעורף עושים את שלהם, ושוק הנדל"ן למגורים מתעורר. על-פי סקירת הכלכלן הראשי, בחודש ינואר 2024 נרכשו 8,053 דירות - הכמות הגדולה ביותר מאז ספטמבר 2022, ועלייה של שליש בהתייחס לממוצע החודשי של רכישת דירות בשנת 2023.
● האוצר מתכנן הטבת מס דרמטית לרכישת דירה. מי יוכל ליהנות ממנה?
● נתניהו שוב הבטיח קרקעות לחיילים משוחררים. איפה החסמים?
"לראשונה מאז מרץ 2022, חודש לפני שהחל בנק ישראל להעלות את הריבית במשק, נרשם גידול במספר העסקאות בהשוואה לחודש המקביל בשנה קודמת. בהשוואה לחודש דצמבר 2023 נרשם גידול חד של 32% במספר העסקאות", נכתב בדוח הכלכלן הראשי, ואכן מספר הדירות שנרכשו בינואר האחרון הוא מפתיע במיוחד, שכן הוא עומד בסתירה למצב הכלכלי ולריביות הגבוהות, וכמובן למלחמה. ואולם בהיבט זה ניתן להעריך כי לצמצום מספר הרקטות שנורו למרכז הארץ, החזרה לשגרה אצל רבים ועמעום תחושת המלחמה שבה מצויה המדינה - יש משמעות רבה, וסביר שחלק ניכר מהעסקאות שבוצעו בדצמבר היו מקרב אלה שתכננו לרכוש דירות, אך דחו את המימוש במהלך חודשי המלחמה הראשונים.
מבצעי "80-20"
ואולם הייתה לכך גם סיבה נוספת. "ניתוח תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים, בהתבסס על דיווחי הקבלנים למע"מ, בהשוואה לתזרים הפוטנציאלי הנובע ממכירת דירות חדשות (מבלי להתחשב במועד קבלת התשלום בפועל), מרמז על תנאי מימון נוחים שהקבלנים מציעים לרוכשים, המסבירים בין היתר את הגידול במכירות", נכתב בדוח, והכוונה היא בעיקר למבצעי ה-"80-20".
במסגרת מבצעי מכירות אלה, רוכשי הדירות קונים דירות "על הנייר" בדרך-כלל במסגרת "פריסייל", ומחויבים בתשלום של 20% ולעתים אף 10% מהמחיר בעת החתימה על חוזה הרכישה, ואת היתרה הם משלמים בעת אכלוס הפרויקט. כל זאת, ללא הצמדות למדדי המחירים ותשומות הבנייה.
ניתוח שערכנו בגלובס בעבר מראה כי בדרך זו חוסכים הרוכשים 10%-15% מעלויות רכישת הדירה, על אף שהמחיר הנומינלי שלה נותר דומה, וזאת עקב אי-מימוש ההצמדות ולקיחת משכנתאות בשלב מאוחר יותר, מה שחוסך להם את הריביות על משכנתאות, לפחות במסגרת השנים הראשונות של הרכישה, עד לאכלוס הדירה. חלק מהם בוחרים במהלך תקופת הקמת הפרויקט לממש את הדירה שרכשו, עוד בטרם לקחו משכנתה, ולגרוף רווח שנובע מעליית המחיר.
ואכן, בחודש ינואר 2024 הסתכמו מכירות היזמים ב-3,716 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי - גידול של 46% בהשוואה לינואר 2023 והרמה הגבוהה ביותר במכירות הקבלנים מאז מאי 2022.
האזורים הבולטים
היכן בלטו מכירות היזמים? למעט אזורי חיפה וצפון השרון (אזור חדרה-חריש), בכל המקומות בארץ נרשמה עלייה בכמות הדירות שהיזמים מכרו, כשאת הגידול במכירות הוביל אזור המרכז עם גידול חד של 62% במכירות לעומת ינואר 2023 ועם הרמה הגבוהה ביותר במכירות אלה באזור זה מאז מאי 2022.
אזורים בולטים נוספים היו שפלת החוף (שכוללת את ראשון לציון, אשדוד, מודיעין, רחובות, נס ציונה והסביבה), ובמיוחד אשדוד, שריכזה שליש ממכירות הקבלנים במקום.
גם אזור ירושלים בלט במכירות שלו, ואולם רמת המכירות הגבוהה ביותר נרשמה באזור הדרום דווקא, שבו נמכרו 463 דירות חדשות בשוק החופשי - גידול של 51% בהשוואה לינואר אשתקד. זוהי גם הרמה הגבוהה ביותר במכירות אלה באזור זה מאז מרץ 2023, כשהעיר הדומיננטית במכירות הייתה נתיבות, דבר שמהווה חיזוק לסברה שהתחושה שהמלחמה מתרחקת משטחי ישראל עודדה אנשים לרכוש דירות, כולל באזורים שנחשבו קודם לכן למסוכנים.