תחנת המטרו המתוכננת בראשון לציון / הדמיה: אדר' טל אייל ושרון שפירא
מכתבי הפקעה לשטחים בקרבת המטרו כבר החלו להגיע לבעלי קרקעות, אולם בשוק טוענים שבכיוון אחר המטרו דווקא תקוע: העסקאות בתוואי תקועות בגלל היטל ההשבחה הגבוה שנקבע.
העלות הכוללת של הפרויקט הוערכה באוצר ב־150 מיליארד שקל, אולם בענף מעריכים שתהיה גבוהה בהרבה. כמחצית מהמימון אמור להגיע מהיטלי ההשבחה המוגדלים שנקבעו לפרויקט: 75%. ההיטל בתוקף מתחילת 2023.
● קאמבק ענק: הוא עזב את נת״ע לפני חמש שנים. האם הוא בדרך חזרה?
● שמאים לא יעריכו נכסים בצפון ובדרום במלוא שווי השוק
קבוצה של יזמים, בשיתוף לשכת שמאי המקרקעין, שמנסה עתה לקדם שינוי של תמ"א 70 - תוכנית המתאר של המטרו שטרם אושרה, טוענים שהיטל ההשבחה הגבוה כבר עוצר את העסקאות בפועל. הקבוצה הזמינה חוות דעת כלכלית־תכנונית שבמסגרתה נבדקו עסקאות בשנים 2021־2023, בסכום של 15 מיליון שקל ויותר, על מבנים ובניינים, קרקעות ומגרשים לאורך תוואי המטרו.
במסגרת הבדיקה, שערכה חברת גיאוקרטוגרפיה, נבחנו עסקאות במעגל הקרוב - "מעגל ההשפעה", ברדיוס של כ־500 מטר - ל־49 תחנות מטרו מתוכננות ב־13 ערים - בת ים, חולון, ראשון לציון, הרצליה, רעננה, רמת השרון, הוד השרון, כפר סבא, תל אביב, לוד, רמת גן, גבעתיים ופתח תקווה.
על פי חוות הדעת, בכלל המרחב בוצעו בשנים 2021 ו־2022 כ־67 עסקאות בממוצע בכל שנה, ואילו בשנת 2023 רק 18, כלומר ירידה של 73% בשנה החולפת לעומת השנתיים שקדמו לה. בתל אביב נרשמו 26 עסקאות בממוצע ב־2021 וב־2022 (בכל אחת מהשנים), ורק שש ב־2023; במרחב ראשון לציון־חולון־בת ים־לוד נערכו שלוש עסקאות ב־2023, מול 10 בממוצע בכל אחת מהשנתיים שלפניה; במרחב רמת גן־גבעתיים־פתח תקווה, נערכו 13 בעסקאות בממוצע בשנת 2021 ובשנת 2022, מול 2 ב־2023; באזור השרון - 19 בממוצע בכל שנה, ורק 6 ב־2023.
העבודה כללה גם ניתוח של עסקאות מחוץ לרדיוס ההשפעה של תחנות המטרו באותם יישובים כ"קבוצת ביקורת" בשנת 2023. ניתוח זה העלה כי מחוץ לרדיוס ההשפעה נערכו 25 עסקאות בשנת 2023, לעומת 17 בלבד ברדיוס ההשפעה, קרי מספר העסקאות מחוץ לרדיוס תחנות המטרו היה גבוה ב־47% ממספר העסקאות שנעשו בתוך רדיוס התחנות, בערים שנבדקו.
המסקנה, לפי מנסחי העבודה, היא כי "בשנת 2023, בערים שנבחנו, מספר העסקאות השנתי ברדיוס הקרוב לתחנות המטרו ירד מאוד, וזאת גם ביחס למספר עסקאות הנמצאות מחוץ לרדיוס השפעה של תחנות המטרו".
יזמים רבים טוענים כי תוצאות אלו משקפות את מה שהם אומרים כבר חודשים רבים: מס המטרו הכבד, לצד העצמת זכויות שאינה מספקת לאורך תוואי המטרו, יוצרים מצב שבו רוב הפרויקטים הפוטנציאליים לאורך התוואי אינו כדאי כלכלית - ולכן היזמים אינם מוציאים אותם לפועל. זאת, להשקפתם, הסיבה העיקרית לירידה המשמעותית במספר העסקאות לאורך התוואי ב־2023, שבתחילתה נכנס לתוקף מס המטרו הכבד.
אדריכל אבישי קימלדורף, שותף ומנהל פרויקטים ראשי בקרן ריאליטי, המובילה את הקבוצה המתנגדת לחוק המטרו, אומר: "כשהתחלנו לקדם עסקאות באזורי ההשפעה של המטרו במטרה לפתח אותם, גילינו לדאבוננו, כמו יזמים אחרים, שהמיסוי הכבד אינו מקבל ביטוי של זכויות יתר שמביאות לכלכליות של פרויקטים - בעיקר בערים שבהן כבר אושרו תוכניות כוללניות שקבעו זכויות בנייה מסוימות.
"זה עניין של מזל איפה הפרויקט שלך נמצא"
"פרויקטים בתוואי הזה, שהוא תוואי בנוי ולא פנוי, הם פרויקטים מורכבים ויקרים יותר, ולצד המיסוי הכבד ומגבלת הזכויות שקבעה תמ"א 70, המערכת שנרקמה כאן לא מעודדת יזמות ועסקאות. כשגילינו את זה, פשוט הפסקנו לאסוף קרקעות, וכמונו רבים אחרים. המחקר של גיאוקרטוגרפיה מגלה שהמצב קשה: השוק מגיב לאי־הוודאות, למיעוט הזכויות ולמיסוי הגבוה - ברגליים.
"זה עניין של מזל, של איפה הפרויקט שלך נמצא", אומר קובי ארדיטי, מנכ"ל חברת RMA מקבוצת רם־מוגרבי־ארדיטי. "פרויקט שלנו ברדיוס ההשפעה של תחנת כצנלסון בגבעתיים יושפע מחוק המטרו, ובניין שנמצא שני בלוקים משם - לא. לכן הרבה יזמים בוחרים שלא לקדם פרויקטים כרגע באזור הזה.
"יש לנו פרויקטים רבים - בחולון, בהרצליה, ברמת גן, בפתח תקווה, גם פינוי־בינוי וגם קרקעות, עם פוטנציאל של אלפי יחידות דיור. אנחנו לא מתכוונים לוותר, וננסה בכל דרך לקדם את הפרויקטים האלה, אבל אני מכיר הרבה מאוד יזמים שהחליטו שהם לא פועלים באזורים האלה כרגע.
"שווי הקרקעות שנמצאות ליד המטרו, בעיקר בטבעת השנייה (מ־300 מטר רדיוס מהתחנה ועד לגבול התוכנית - י"נ) ששם הזכויות נמוכות יותר, יורד. הן לא מקבלות זכויות מוגדרות, אבל כן יחול עליהן היטל ההשבחה הגבוה. גם אם בעל הקרקע רוצה לפתח את הקרקע ולא למכור, הוא ייזהר שבעתיים, כי הוא לא רוצה לשלם היטל השבחה גבוה כל כך. התוצאה היא שיש כרגע קיפאון כמעט מוחלט".
פחות זכויות בנייה דווקא בתמ"א 70
ארדיטי מציין כי ישנם מצבים שבהם תמ"א 70, אשר אמורה לאפשר העצמת זכויות רבה לאורך כל תוואי המטרו, דווקא מאפשרת מתן זכויות מצומצמות יותר בהשוואה למה שמאפשרות תוכניות המתאר של העיריות.
אספנו כמה דוגמאות לכך, המשוות בין התוכניות מבחינת הרח"ק - רצפה חלקי קרקע: אם הרח"ק הוא 4, לדוגמה, שטח הבנייה האפשרי הוא פי ארבעה משטח הקרקע, קרי שטח המגרש. הרח"ק שקובעת תמ"א 70 הוא מינימלי, בעוד בתוכניות המתאר זהו רח"ק קבוע, אך היזמים טוענים כי לעיריות לא יהיה תמריץ להעניק זכויות מעל למינימום שנקבע.
כך, בתחנת רמת אביב הרח"ק המינימלי שקבעה תמ"א 70 הוא 3, בעוד תא/5500, תוכנית המתאר המעודכנת של תל אביב המתגבשת בימים אלו, מאפשרת רח"ק של 5; במרחב תחנת השלום קובעת תמ"א 70 רח"ק מינימלי של 7.5, ואילו תא/5500 קובעת רחק של 12.8; במתחם וולפסון שבדרום העיר (על גבול חולון) מאפשרת תמ"א 70 רח"ק מינימלי של 4, ואילו תא/5500 מאפשרת רח"ק 5; בתחנת המטרו בהרצליה פיתוח מאפשרת תמ"א 70 רח"ק של 4־6, ואילו בתוכנית המתאר נקבע רח"ק של 7־12; ובתחנות של מרכז הוד השרון מאפשרת תמ"א 70 רח"ק של 3־7.5, ואילו מסמך המדיניות של העירייה מאפשר 3־8.
במינהל התכנון אומרים כי אינם מזהים ירידה משמעותית בעסקאות, וכי במסגרת התוכנית ניתנו זכויות מוגדלות במטרה להפוך את הפרויקטים לכלכליים. כך לדוגמה, בתוכנית גלילות דרום שאושרה לאחרונה גדל מספר יחידות הדיור מ־12,000 ל־18,500 בתמ"א 70; בח/500 בחולון גדל המספר מ־13,400 ל־20,000 יח"ד, בבאר יעקב מ־1,550 ל־2,650, ובכפר סבא מ־0 ל־2,459 יח"ד.
דור אוחנה, שותף בקרן מרתון להשקעות נדל"ן בישראל, מוסיף: "מתחם המייסדים בנס ציונה שבו רכשה הקרן קרקע לאחרונה (מקבוצת חנן מור - י"נ), נמצא בתוך רדיוס ההשפעה של תחנת מטרו. אם לא יבוצעו שינויים בתוכנית המטרו, שווי הקרקע נטו לאחר אישור תוכנית הנובעת מתוכנית המטרו, יהיה נמוך יותר מאשר בתוכנית הנובעת מתוכנית המתאר המחוזית.
"גם העיתוי בגביית התשלום בעייתי, מכיוון שהגבייה ככל הנראה תהיה מוקדמת הרבה יותר מעליית ערך הקרקע כתוצאה מהפעלת המטרו. קרן מרתון מאמינה מאוד באזורים הסמוכים למטרו, אך בימי אי־ודאות אלה היא משתדלת להימנע מרכישת קרקעות בסכומים גדולים, שכן מצב כזה עלול להוביל בסופו של דבר לעסקאות אטרקטיביות פחות מבחינה עסקית".
"לבטל את תמ"א 70 ואת מס המטרו"
יש מי שמתבטא בחריפות רבה יותר, אומנם בעילום שם, בנוגע למצב הקיים: "זה הולך להיות הכשל הכלכלי הגדול ביותר לדעתי בעשור הזה", אומר גורם בכיר באחת הרשויות המקומיות הכלולות בתוכנית. "המתווה הנוכחי יוביל לעשור של קיפאון לאורך תוואי המטרו. צריך לבטל את תמ"א 70, ולבטל את מס המטרו, ולחשוב על מנגנוני מימון מתוחכמים יותר - כאלו שמביאים בחשבון את כל המערכת העירונית שנהנית מהמטרו, ולא רק את הרדיוס הקרוב לתחנה.
"צריך לעשות העצמה מדודה, אחראית, ועל כל המרחב המוניציפלי של הרשויות שבהן המטרו מתוכנן לעבור. אבל נזק מסוים כבר נעשה: גם אם יבוטל הכול, כפי שאני מציע, ייקח לשוק עוד הרבה מאוד זמן לחשב מסלול מחדש ונחווה עוד שנה־שנתיים של סטגנציה".
עו"ד ארז קמיניץ, שותף וראש תחום רגולציה וממשל במשרד EBN ארדינסט בן נתן טולידאנו ולשעבר המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, היה אחד ממקדמי המטרו. כיום הוא מייצג את קרן ריאליטי ואת לשכת השמאים במאמץ שלהם לשנות את החקיקה בעניין המטרו. לדבריו, "מתחמי ההשפעה של התחנות סובלים כרגע מהפוך ממה שתכלית החקיקה התכוונה: אין לכידת ערך אלא בריחת ערך. זאת המציאות. אין עסקאות. לא מגישים תוכניות חדשות במתחמי ההשפעה.
"העבודה הזו מוכיחה שיש באמת מיעוט של עסקאות שלא נגרם מסיבות אחרות, אלא באמת בגלל שילוב של שלושה דברים: האחד, העלאת היטל ההשבחה החל מה־1.1.2023, השני, שהשוק כבר רואה לאן תמ"א 70 הולכת, כי התוכנית כבר הועברה להערות ועדות מחוזיות, והשלישי, חוסר אמונה שהמטרו יקרה בסוף.
"הקונספט היה שהמדינה מגדילה את המס אבל כנגד זה נותנת כמות משמעותית של זכויות בנייה. הם חשבו שזה עדיין משתלם, אפילו שיישארו ליזם 25%, להמשיך בפרויקט. הוא אולי ירוויח פחות אבל עדיין ירוויח הרבה. אז מסתבר שזה לא כ"כ פשוט לתת כל כך הרבה זכויות.
"השוק לא מאמין שהוועדות המקומיות יסכימו לפרוץ את הרח"ק המינימלי. אם עשו חשבון שבמגרש גנרי בדרום תל אביב אם הרח"ק המינימלי הוא 5, הם יצטרכו להגיע ל־10, ואנחנו לא נהיה פה הונג קונג".
ההנחה היא שהיזמים ירוויחו בעתיד גם מעליית שווי הקרקע ליד המטרו.
"זה נכון ששווי הקרקע עולה, אבל זה יהיה רק בסמוך לתחילת הפרויקט. השוק מתמחר קרבה למטרו רק כאשר רואים את המטרו קורם עור וגידים, וזה לא המצב".
רינה דגני, מנכ"לית חברת גיאוקרטוגרפיה שערכה את הבדיקה, מוסיפה זווית נוספת: "מעל רח"ק 8, הבנייה עצמה לפעמים כבר לא כדאית. מדובר על בניינים מאוד מאוד גבוהים עם יסוד ות מאוד עמוקים, אין המון קבלנים בארץ שבונים ככה. לא יכול להיות שהמדינה תבנה על זה תוכנית מימון שלמה. אני חושבת שחלק גדול יותר מהמימון צריך להגיע מהמדינה ומהרשויות המקומיות. הערים ירוויחו מהמטרו, תהיה להן יותר יכולת למשוך משרדים, הן יקבלו יותר ארנונה".
לדבריה מצטרפים עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר, מומחים לתכנון ובנייה: "המצב כיום הוא שהמדינה גובה מס מטרו על רכבת שעדיין לא קיימת בפועל, ויחלפו שנים רבות עד שתאסוף נוסעים, כך שלמעשה מטילים על בעלי הקרקעות מסים כבדים מתוך הנחה שאכן האזור יושבח - אך השוק עדיין לא הפנים את תוכנית המטרו העתידית, וערכי הקרקעות לא עלו כפי שחשבו שכבר יעלו.
"המשמעות מבחינת היזמים היא שיש פה סיכון גדול מדי בכל הנוגע לבנייה ופיתוח של הקרקעות. הריביות גבוהות מאוד, ויש מחסור חמור בכוח אדם.
"תשלום היטל ההשבחה הוא בעת מימוש, כלומר בעת קבלת היתר בנייה או בעת מכירה, קרי בשלב מוקדם הרבה יותר ממימוש תוכנית המטרו, כך שגם אם בדיעבד יתברר שההשבחה לא מגיעה, עדיין התשלום הינו מראש ויש אפקט מימוני גדול ליזמים.
"בעיה נוספת נוגעת לקרקעות מוחכרות בבעלות רמ"י. בעלים של קרקע מוחכרת שנמצאת בתחום ההשפעה של המטרו וירצה לממש את הזכויות המוגדלות, יצטרכו לשלם גם לרמ"י בגין תוכנית שמגדילה זכויות - קרי לא רק את מס המטרו בשיעור של 75%, אלא גם דמי היתר בשיעור של 31% + מע"מ בגין 'שינוי ייעוד/ניצול'. זה מביא את שיעור המיסוי בפועל ליותר מ־100%, כך שברור שאין פה שום רווח ולכן נראה כי אין שום היתכנות שתהיה עסקה, כשמדובר בקרקע בבעלות המדינה.
"יש כאן מיסוי גבוה, שכן המדינה מעריכה שהבעלים ישביח משמעותית את הקרקע בעקבות המטרו, אבל מי יודע היום מה עתיד להיות ומתי. אנחנו סבורים שהמדינה חייבת למצוא פתרון לנושא, ושלפחות החלק ממס המטרו שאמור להגיע לקופת המדינה ייגבה רק בעתיד - כשהמטרו כבר יהיה עובדה מוגמרת ותהיה אינדיקציה מדויקת יותר לעניין ההשבחה".
מה ההצעה שלכם?
קמיניץ: "לייצר מיסוי מדורג. כל מה שהוא לפי תכנון כוללני קודם, מאושר או מופקד, יישאר ב־50% היטל השבחה. בהינתן מצבים שבהם הוועדה המקומית תעלה מעל המינימום, אז על התכנון הזה שעלה יחסית משמעותית אפשר יהיה לקבל 75%.
"כרגע אין אמון מצד השוק, כי יזמים מבינים שמאוד מסובך להוציא לפועל את המטרו ויש הרבה חסמים בדרך. זה הפרויקט הלאומי הכי חשוב לנו עכשיו לצד הסדרת ההתיישבות של הבדואים בנגב".
ממשרד האוצר נמסר כי "במסגרת פרויקט המטרו נעשה שימוש בכלים של לכידת ערך, בין היתר מס השבחת מטרו, על מנת לקחת חלק מהתועלות הכלכליות שיוצר הפרויקט לטובת מימונו וכך להשיג חלוקה שוויונית של העושר בישראל.
מבדיקה מקצועית שנעשתה במינהל התכנון, הטענות בנושא אינן מדויקות בלשון המעטה. הנושא יידון בבג"ץ ושם נתייחס לטענות לגופן".
דיון בחוק המטרו, שהיה מתוכנן להתקיים במקור בעוד כשבועיים בוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, הוקדם וייערך כבר מחר (ג').