שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור
"השימוש של הממשלה בכלי המיסוי במה שקשור לתחום הנדל"ן למגורים אין לו מתחרים, בטח לא ב-20 השנים האחרונות", כך אמר הבוקר מנהל רשות המסים שי אהרונוביץ' בשיחה עם סגן עורכת גלובס דרור מרמור כשבלב הביקורת שלו הם השינויים התכופים במיוחד במס רכישה לדירות להשקעה. השיחה, שעסקה ב"שוק הדיור במציאות של חוסר ודאות" התקיימה בוועידת מרכז הנדל"ן באילת.
● בדיקת גלובס | תל אביב מול ירושלים: הגרפים שמראים איפה שוק הנדל"ן צומח יותר
● בלעדי | נאמני חברת הנדל"ן שקרסה חושפים: החוב מגיע ליותר ממיליארד שקל
אהרונוביץ' המשיך ואמר: "מאיפה זה נגזר? ממה שקרה בתחילת שנות התשעים - להחזיק בדירת מגורים ככלי השקעתי קיבל עדיפות ממשלתית מובהקת כשהורידו את המס, העניקו פטור או שיעור של 10% מס. המדינה תעדפה את זה כהוראת שעה בגלל העלייה מרוסיה ומאז השארנו את הדבר הזה. יחד עם המשטר של פטור ממס על דירת מגורים אחת ל-4 שנים. זה, ביחד עם הדמוגרפיה החיובית, הוביל את הישראלים להשקיע בדירות מגורים. כולם הלכו לקנות, אבל אין מספיק דירות ואז התחילו עם כל הפטנטים - להעלות את מס הרכישה, להוריד".
לדבריו, המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה. עוד לדבריו, "צריך לחשוב אולי על מס דירה שלישית. מערכות המחשב שלנו כבר מוכנות ומבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025".
מס דירה שלישית
נזכיר כי מס דירה שלישית משנת 2016 שיזם ואושר בממשלה ובכנסת בתקופת שר האוצר לשעבר משה כחלון, כלל הסדר-מיסוי ייעודי שאמור היה למסות את בעליהן של יותר משתי דירות בהתאם לנוסחה שנקבעה בחוק (1% משווי הדירה). ואולם החקיקה בוטלה על ידי בג"ץ בשל פגמים שנפלו בהליך החקיקה.
על פי נתוני רשות המסים, מספר "אספני הדירות", האנשים שבבעלותם שלוש דירות ויותר, עלה ב־40% מאז סוף 2018. כיום, 1.63 מיליון בני אדם בישראל מחזיקים בבעלותם דירה אחת; 290 אלף מחזיקים בבעלותם שתי דירות, ו־86 אלף מחזיקים בשלוש דירות ויותר. על הרקע הזה, בין היתר, אמר אהרונוביץ' כי "רשות המסים חושבת שצריך לבחון את החזרת מס דירה שלישית".
אהרונוביץ' התייחס גם לשיעורי המס על הכנסות מדירות ואמר כי "היום, המיסוי הנמוך שיש על דירה בנושא השכרה הוא תמריץ (לרכישת דירות להשקעה, א' ל"ו)".
כיום, לפי החוק, אדם שמשכיר דירה תמורת יותר 5,654 שקל לחודש מחויב לדווח עליה לרשות המסים ולשלם מס, באחד משני מסלולים: מס מופחת של 10% על ההכנסות כאשר הן נחשבות להכנסות פרטיות, או לכלול את ההכנסות במסגרת סך הכנסותיו ממקורות נוספים, ולשלם את המס השולי הנובע מכולן (מדרגות מס הכנסה), שיכול להגיע ל־50%. מתחת לרף שנקבע ההכנסה פטורה ממס.
לעמדת מנהל רשות המסים, כתחליף למס רכישה יש למסות הכנסות משכירות, כמו כל אפיק השקעה אחר, במס רווחי הון בשיעור מס של 25%. "בואו נהפוך את הכול כך שלא תהיה הבחנה בין מניות בבורסה לבין לקנות דירה. בואו נעשה את שיעור המס על שכירות 25% כמו שיש על דיבידנד, כמו כשאתה קונה משרד. אם אתה בוחר להשקיע במשרד המינימום של 31% מס, אז אתה אומר אני משקיע דווקא במשרד מסיבות כלכליות.
אהרונוביץ' ציין כי העלאת או הורדת מס רכישה עבור דירות מגורים זה נושא של מדיניות דיור ולא מדיניות פיסקלית. "יורידו ל-6-5% מס זה יטיס את ההכנסות של רשות המסים. מה עושים בנושא של דירות מגורים זו מדיניות של ממשלת ישראל. אם נוריד נכניס עוד מיליארד שקל, מצד שני אני מבין את העובדה שזה מהווה כלי לכיוון התנהלות - כשהעלו את מס הרכישה זה הוריד את כמות המשקיעים".
אהרונוביץ' אומנם הבהיר כי הוא "לא מתעסק בפוליטיקה", אך בכל זאת הוסיף המלצה לממשלה כשאמר: "שימו מס על השכירות כמו שצריך ותעזבו את מס הרכישה". לשאלה האם זה נכון להעלות את המס על שכר דירה, כאשר ברור שהתוספת תגולגל אל משכירי הדירות שיידרשו לשלם שכר דירה גבוה יותר, השיב אהרונוביץ': "אין ספק שאם נעלה את המס ל-25% אחוזים כנראה שחלק יתגלגל על השוכרים בטח באזורי הביקוש. אין מה לעשות מעבר".
אהרונוביץ' נשאל האם הוא מבחין בהתאוששות במכירות הנדל"ן בשבועות האחרונים, עליה מדווחים יזמים רבים. לדבריו, "אין ספק שהיה גידול מאוד חד במכירות של הקבלנים, אבל זה עדיין לא חוזר למספרים של 2021 אלא של 2023. ובכל מקרה, אני עדיין לא רואה את זה כרגע בנתוני מס רכישה. אני מעריך ששם ההכנסות יהיו יותר נמוכות, בעיקר בגלל מבצעי 80:20 והחוק שמאפשר לקונים לדחות את המס עד לתשלום 50% מהדירה".
חובת דיווח על כל משכירי הדיור
בשנים האחרונות מנסים מנהלי רשות המסים ואגף תקציבים באוצר לייצר חובת דיווח על כל משכירי הדיור, כולל כאלה שלא מגיעים לסף של 5,654 שקל. ואולם, עד כה היוזמה נבלמה על ידי גורמים פוליטיים. לדברי אהרונוביץ'', "זה חלק ממה שמונח בוועדת כספים והחקיקה מחכה לחובת דיווח ממי שמקבל פטור. כרגע אין הסכמה בוועדת כספים, לפי מה שאנחנו יודעים".
גם מעל תקרת הפטור, לא כל בעלי הדירות מדווחים על הכנסותיהם לרשות המסים, ובמצטבר ככל הנראה נגרעים מקופת המדינה סכומי עתק. לממשלת ישראל אין בסיס מידע מהימן על שוק השכירות, ורשות המסים מתקשה לדעת כמה משכירי דירות חייבים במס, כמה משכירי דירות יש בכלל בארץ, וכמה מהם משלמים את המס הנדרש. לכן, שוק השכירויות הפך לכר פורה להעלמת הכנסות.
הדרג הפוליטי מתנגד באופן שיטתי לחייב משקיעי נדל"ן בדיווח, יוזמות חקיקה בנושא ירדו מחוקי ההסדרים בשנים האחרונות, אך לדברי אהרונוביץ' הרשות בדרך לפתור את הבעיה. "לפי האמצעים הטכנולוגיים שלנו אני מעריך שנהיה בקרוב במקום שנדע מי מחזיק ביותר מדירה (ומשכיר אותה, א' ל"ו) אחת ונדע להגיע אליו", אמר.
אהרונוביץ' נשאל גם על הירידה בהכנסות המדינה ממסים, ואמר כי "כש-2023 התחילה הייתה ירידה בהכנסות, בוודאי בעולם הנדל"ן, אך גם בעולמות אחרים בהם השקעות בהייטק. הסיבה העיקרית היא סביבת הריבית שהתחילה לעלות בערך באמצע 2022 והעלייה הגדולה באה לקראת 2023. כשרואים בגרפים מה שקרה בכל הפרמטרים של כלכלה ישראלית, 2022 הייתה שנה חריגה לטובה. בעקבות שנת 2020 ו-2021 שרק באמצע שלה החלה להתאושש מהקורונה.
"ואז הגיעה המלחמה, כבר היה עדכון בהכנסות המדינה כלפי מטה מבחינת הצפי אחרי שראו את שלושת הרבעונים הראשונים. בסופו של דבר, למרות שתחזיות המדינה עודכנו כלפי מטה, סיימנו את 2023 בעודף של 2 מיליארד שקל. ב-2024, ינואר-פברואר הסתיימו בעודף".
לדברי מנהל רשות המסים, "הרבעון השני של השנה ילמד אותנו כבר יותר טוב האם המשק יצליח לעבור את המהמורה הענקית הזו של 'חרבות ברזל', או שאנחנו במקום אחר".
פיצויים בגין נזקי המלחמה
באשר לפיצויים בגין נזקי המלחמה אמר אהרונוביץ' כי "אנו צופים שהפיצוי יגיע ל-22 מיליארד שקל, הרוב נזק עקיף אבל גם נזק ישיר. כרגע זה עומד על בין 12-13 מיליארד שקל, כשחלק גדול מהפיצויים עוד לפנינו.
אהרונוביץ' הסביר שבמשרד האוצר לא מחפשים פתרונות זמניים למילוי קופת המדינה. "אנחנו לא בעד ג'וקרים ואסביר למה: חברות הדירוג בעולם מסתכלות עלינו ומבינות שיש כאן מלחמה, ולכן יותר מעניין אותנו מה יקרה ב-2025. שנת 2024 זו שנה של הוצאות מאוד גדולות, ב-2026-2025 יש מסלול של הקטנת גרעון. מסתכלים עלינו דווקא איך נהיה ב-2026-2025".