וושינגטון. מעמד משפטי מיוחד
בספר בראשית הכריזו בוני בבל: "הבה נבנה לנו עיר ומגדל וראשו בשמים ונעשה לנו שם פן נפוץ על פני כל הארץ". היזמים ההיסטוריים הללו הבינו שערים יכולות לחבר בין האנשים, אבל אלוהים העניש אותם על יהירותם.
במשך שנים רבות אחר כך, המבנים הגבוהים ביותר בערים היו הכנסיות והמקדשים. בעשורים האחרונים, מרבית העולם נמצא בדרך למעלה. אבל יש יוצאים מן הכלל: רק שבעה מתוך 1,000 הבניינים הגבוהים בעולם נמצאים באיחוד האירופי. מדוע נותרה אירופה כל כך נמוכה ביחס לשאר העולם?
לאור הביקוש הגובר לנדל"ן בערים, גורד השחקים נראה כמתת משמים. אך ממשלות ומתכנני ערים מציגים סיבות שונות לכך שמבנים צריכים להיבנות בגובה מסוים ולא מעבר לו. מגבלות הגובה של בניינים בערים משתנות מעיר לעיר. הן תלויות בגורמים כמו ערכים אסתטיים ושיקולים בטיחותיים, כמו קירבה לשדה תעופה. סיבות אחרות הן הגנה משריפות, הגנה על הנוף, הגנה על אופי השכונה, שמירה על אור ואוויר ועוד.
חלק מהערים משתמשות במגבלות גובה כדי לשמור על הבולטות של מבנים או אתרים היסטוריים חשובים. לעובדה שאירופה נותרה נמוכה יחסית ישנם כמה גורמים. המרכזי בהם הוא רגולציות מורכבות, וההגנה על מורשת תרבותית וכן על אופייה של העיר.
למשל, בסנט פטרסבורג, במשך 200 שנה - בניינים חדשים לא הורשו להיות גבוהים יותר מארמון החורף. ארמון החורף הוא נקודת ציון מכרעת בעיר, והממשלה לא רצתה שמבנים אחרים יאפילו עליו. מגבלות הגובה הוסרו בשנות ה־60, ומאז נבנו בסנט פטרסבורג בניינים גבוהים רבים.
בסינגפור מגבלות הגובה מגיעות מטעמים בטיחותיים. הקרבה לבסיס חיל האוויר Paya Lebar מגבילה את גובהם של בניינים רבי־קומות רבים. הגבלת הגובה מטילה מכסת גובה של 280 מטר על מבנים. מרכז Tanjong Pagar בגובה 290 מטר הוא כיום הבניין היחיד שפטור מהגבלת הגובה ובמקביל הפך לבניין הגבוה ביותר בסינגפור.
ברומא, במרכז העיר, בניינים לא יכולים לעבור גובה של 136 מטר, כגובהה של בזיליקת פטרוס הקדוש. באופן דומה, אתונה מגבילה מבנים ל־12 קומות כדי לא לחסום את הנוף של הפרתנון. עם זאת, ישנם כמה בניינים שחורגים ממגבלות הגובה הללו: מגדל אתונה, מגדל פיראוס, מגדל אפולו, מרכז אטרינה וה־OTE. מגדל אתונה, עם 25 קומות וגובה 103 מטר, הוא המבנה הגבוה ביותר בעיר.
אז נכון, עם הזמן נבנים בניינים בודדים החורגים מן המגבלות. אך בדרך כלל הם שנויים במחלוקת ולרוב מתקבלים בזעם.
פריז: סיבוב הפרסה של העיר
אולי המקרה המפורסם ביותר לבניין שנוי במחלוקת ששינה את סביבתו הוא מגדל מונפרנס בפריז.
כאשר הברון האוסמן בנה מחדש את פריז ביסודיות באמצע המאה ה־19 בהוראת נפוליאון השלישי, הוא עשה דברים שלא יעלו על הדעת בעידן דמוקרטי יותר: הוא גירש תושבים עניים רבים, הרס את בתיהם ובנה תחתיהם את השדרות הרחבות שהפכו את פריז למונומנטלית. הוא פירק ציוני דרך עתיקים, כולל חלק גדול מהאיל דה לה סיטה.
הוא הוציא 2.5 מיליארד פרנקים על מאמציו, שהיו פי 44 מהתקציב הכולל של פריז ב־1851. ההוצאה הגבוהה הפכה את פריז מעיר עתיקה וקצת רעועה לאתר נופש עירוני עבור הבורגנות ההולכת ומתרחבת.
הברון האוסמן גם הגביה קצת את פריז. בתקופת בית בורבון הוגבלה הבנייה ל־16.5 מטר, וכעת עלתה מגבלת הגובה לכ־19 מטר. ובכל זאת, יחסית לערים שנבנו במאה ה־20, פריז של האוסמן נשארה נמוכה, כי תושבים היו צריכים לטפס במדרגות. מגבלות הגובה הוסרו ב־1967, ובנייתו של גורד השחקים הראשון של פריז, מגדל מונפרנאס שגובהו 210 מטר, הושלמה ב־1973. אבל השינויים האלה כרסמו בפריזאים, שהתרגלו לעיר סטטית, ומגדל מונפרנס ספג תיעוב נרחב.
צרפת היא מדינה בעלת רגולציה כבדה, וכאשר מנהיגיה מחליטים שאינם רוצים שינוי - שינוי לא יתרחש. ב־1974, בעקבות הביקורת סביב מגדל מונפרנס, הוטלה הגבלת גובה של 37 מטרים בלבד במרכז פריז.
אבל בעוד שהכללים האלה הגבילו את הגובה בפריז הישנה, הם מאפשרים לבניינים לצמוח בפריפריה. כיום, רוב גורדי השחקים של פריז נמצאים במתחמים צפופים יחסית אך מרוחקים כמו לה דפנס, שנמצאת במרחק של כחמישה קילומטרים צפונית־מערבית לשער הניצחון. לה דפנס אנכית כמו שמרכז פריז שטוח. יש בו יותר מ־3 מיליון מ"ר של שטחי מסחר ותחושה של פארק משרדים אמריקאי.
לה דפנס נותנת מענה לצורך לאזן בין שימור לבין צמיחה. אנשים העובדים שם עדיין יכולים להגיע לפריז הישנה בתוך כ־20 דקות במטרו או תוך שעה ברגל. בנוסף, ערים כמו פריז גם מוכיחות שצפיפות אוכלוסין אינה מצריכה בניינים רבי־קומות. למרות אופייה כעיר של בניינים בני 8-10 קומות, בפריז יש יותר אנשים לכל מייל רבוע מאשר בניו יורק. ברצלונה, שגם בה יש בעיקר בניינים בגובה בינוני, מתהדרת גם היא בצפיפות גבוהה יותר מבירת גורדי השחקים של אמריקה.
היעדר בנייה חדשה למגורים במרכז פריז משמעו שדירות קטנות יכולות להימכר במיליון דולר או יותר, וחדרי מלון עולים לרוב יותר מ־500 דולר ללילה. אם אתם רוצים לגור או להתארח במרכז העיר, תצטרכו לשלם על זה. נכון להיום, העיר מתקדמת מעלה בזהירות, כשרק קומץ מבנים אמורים לחרוג ממגבלת הגובה, ורשויות העיר הגבילו אותם לפריפריה של מרכז העיר.
לונדון: הכנסייה כבר לא הכי גבוהה
לונדון עברה את אחד השינויים הרדיקליים ביותר בקו הרקיע שלה מכל עיר אירופית בעת המודרנית. במשך מאות שנים, קתדרלת סנט פול האיקונית התנשאה מעל רובע העסקים המרכזי של העיר.
לאורך המאה ה־20, לצד ההתקדמות בטכנולוגיית הבנייה, לונדון פעלה לשמור על הנראות של קתדרלת סנט פול מרחבי העיר. אבל המגזר הפיננסי המשגשג הוביל לשינוי של קו הרקיע, והקתדרלה היא כעת רק חלק אחד מהנוף העירוני. בעשורים האחרונים היא צברה כמה שכנים מרשימים, כולל כמה מגורדי השחקים הגבוהים באירופה.
ישנם עדיין אזורים שבהם הבנייה לגובה מוגבלת במטרה לשמור על נוף ברור של הקתדרלה, מה שמעורר מחלוקת. מכיוון שהעיר זקוקה ליותר נדל"ן מסחרי ונכסים יקרים, הגבלת שטחים אלה הופכת ליותר ויותר יקרה. אך גם לבנייה הגבוהה יש מחיר, מעבר לפגיעה במורשת. במקרה אחד חמור במיוחד, הזכוכית המעוקלת של גורד שחקים בלונדון הגבירה את אור השמש, וגרמה למכוניות ולאופניים בקרבת מקום להינמס.
וושינגטון: שלוות הנוף הדמוקרטי
בגלל מעמדה המשפטי הייחודי של העיר, מגבלות הגובה של וושינגטון נקבעו על ידי הקונגרס באמצעות חוק גובה הבניינים ב־1899, שלאחר מכן הוכנסו בו התאמות ב־1910. שום בניין בוושינגטון אינו יכול להיות גבוה יותר מהקפיטול של ארצות הברית. כשמישהו מקומי מבקש שינוי במגבלות הגובה, הוא חייב לקבל אישור מהממשלה הפדרלית.
תומכי החוק טוענים שהגבלות גובה שומרות על אופייה של הבירה ושומרות על קו רקיע בסגנון אירופאי. המתנגדים מציינים כי הגבלת הגובה עשויה להיות תורמת מרכזית למצוקת הדיור בעיר ועלולה לפגוע בדינמיות הכללית שלה. ככלל, המתנגדים להגבלות הגובה גם מעלים את השאלה האם זה צודק להגביל את הבנייה של ארכיטקטורה חדשה בגלל גילו של אתר קיים. הם גם מציינים את הביקוש הרב לדיור באזורים צפופים.
כך או כך, החוק הבטיח את הבולטות של אנדרטת וושינגטון ושל בניין הקפיטול, וגם מימש חזון של עיר שבה, כפי שכתב פיליפ קניקוט בוושינגטון פוסט, בניינים "נטועים בפאר ובשלווה בנוף הדמוקרטי במקום לשאוף לבולטות ביער הדרוויניסטי של גורדי שחקים מסחריים".
ונקובר: מגנים על הטבע, רואים את ההרים
בערים רבות בקנדה יש הגבלות דומות כדי להבטיח שגם אתרים במרכז העיר ונופי טבע יהיו מוגנים. תושבי ונקובר נוהגים לספר על "המחשוף" של העיר שלהם, בהתייחס למדיניות המשמרת את הנוף כך שאנשים יוכלו להסתכל בין בניינים ולראות את ההרים. במונטריאול, מגבלות גובה מונעות מבניינים להיבנות מעל 200 מטר כדי להגן על הנוף של הר רויאל.
אמנם בלי הרים, אך גם לחלק מהניו יורקרים היה חזון דומה. אבל אז, ב־1915, בין ברודווי לרחוב נסאו, בלב מרכז העיר ניו יורק, בנתה חברת Equitable Life Assurance בניין משרדים בגובה של כ־47 מטר, אשר הטיל צל על הרחובות הסמוכים. הבניין גרר את זעקתם של מתנגדי הבנייה לגובה, שרצו לראות עוד קצת שמש. ברית פוליטית התאחדה והעבירה את פקודת הייעוד של העיר מ־1916, שאפשרה לבניינים להתרומם רק אם יוותרו על היקפים. המבנים הרבים בניו יורק שהולכים ונהיים צרים ככל שהם גובהים, נבנו כדי לעמוד בדרישות של התקן ההוא.
מומבאי: יחס הרצפה מגביל את הצפיפות בעיר
לעומת פריז, ברצלונה ומנהטן, בחלק גדול בשאר העולם, הטיעון להגבלת הבנייה לגובה חלש בהרבה. ובשום מקום מגבלות הפיתוח לא גרמו יותר נזק מאשר במומבאי.
בהודו, ממשלות ערים מטילות מגבלות גובה באמצעות הגבלות על "יחס שטח הרצפה" (FAR) של בניינים. ה־FAR מחושב על ידי חלוקת שטח הרצפה הכולל של הבניין בשטח חלקת הקרקע עליו הוא יושב, וגבול עליון של יחס זה מגביל למעשה את גובה הבניין.
דרך השליטה ב־FAR, המטרה של המתכננים ההודים הייתה להגביל בעקיפין את צפיפות האוכלוסייה. זאת מתוך אמונה שצפיפות "מוגברת" גורמת לאובדן איכות הסביבה ולעומס תנועה מוגבר. בנוסף, צפיפות גבוהה יותר תציב דרישות גדולות יותר לתשתיות עירוניות, שערי הודו, המושפעות מיכולות טכניות חלשות ומהכנסות לא מספקות ממסים, אינן מצליחות לספק.