בנייה ברמת גן / צילום: פביו טרופה
האם רמת גן בדרך לתוכנית התחדשות עירונית חדשה ומוסכמת? בשבוע שעבר אישרה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תוכנית להתחדשות עירונית שמחליפה את תמ"א 38 בעיר. מדובר בגרסה שלישית של התוכנית, לאחר ששתי הקודמות בוטלו, וראש העיר הנוכחי, כרמל שאמה הכהן, עצר את מימוש תמ"א 38 בעירו. התוכנית הנוכחית נראית כפשרה שמגשרת בין כל הגישות.
● עסקה בשבוע | השכונה החדשה באבו גוש: בכמה נמכר פנטהאוז עם שישה חדרים?
● אכזבה למדינה: קבוצת מילגם זכתה במכרז להפרטת הדואר בתמורה ל-461 מיליון שקל בלבד
התוכנית החדשה, שצריכה עוד לקבל את אישור הוועדה המחוזית, מדברת על תוספת של 15,300 יחידות דיור (יח"ד) חדשות במסגרת פרויקטים בנוסח תמ"א 38.
התוכנית, שקודמה על ידי צוות מתכננים מטעם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בשיתוף עם עיריית רמת גן והמינהלת העירונית, נערכה ע"י צוות תכנון רב תחומי בראשות משרד ארי כהן־מיכאל וינד אדריכלים.
פרט מעניין הוא שהתוכנית חלה על מבנים קיימים המשמשים למגורים שנבנו לפני ה־1 בינואר 1985, בעוד שתמ"א 38 המקורית חלה על מבנים שנבנו לפני 1981.
באופן כללי התוכנית מזהה שלושה סוגים של התחדשות, בהתאם להיררכיית הרחובות: רחוב מסחרי, רחוב משני רחב ורחוב משני צר, שלכל אחד מהם ניתנו זכויות בנייה מותאמות.
לכל אזור ניתנו זכויות בנייה, והוראות עיצוב ובינוי לפי שלושה מסלולים אפשריים: הריסה ובנייה מחדש (שקול לתמ"א 38/2) חיזוק ותוספת קומות (שקול לתמ"א 38/1) ומסלול חיזוק ומיגון מבלי לשנות את המבנה הקיים.
ברחוב מסחרי לא ניתן יהיה כלל להפעיל את מסלול החיזוק ותוספת הקומות. במסלול הריסה ובינוי מחדש ברחובות אלה ניתן יהיה להקים עד 10 קומות, 440% בנייה למגורים ו־30% למסחר. ביתר סוגי הרחובות ניתן יהיה להקים 7־9 קומות באחוזי בנייה למגורים של 315%־415%.
כשמדובר במסלול תמ"א 38/1 מספר הקומות המקסימלי ינוע בין 5 ל־6 קומות בלבד, עם תוספת של עד 12 מ"ר ליחידות הדיור הקיימות.
עורכי התוכנית עשו סקר קיבולות של יחידות דיור בשכונות השונות, ומצאו, כי כמעט 30% מתוספת הדירות המתוכננת, 4,448 יח"ד - תבוצע בלב העיר, הכולל את השכונות יהלום, בן גוריון וחשמונאים. עוד מקומות בולטים הם שכונת נגבה שבה ניתן להוסיף עוד 1,817 יח"ד בהתחדשות עירונית; נחלת גנים־גפן, ששם ניתן יהיה להוסיף עוד 1,412 יח"ד; הבילויים עם 1,217 יח"ד ויד לבנים עם 1,123 יח"ד.
רקע: היסטוריה של חיכוכים
לרמת גן היסטוריה עשירה של חיכוכים בנוגע לתוכניות התחדשות עירונית. כבר בימי ראש העיר לשעבר צבי בר, גובשה גרסה ראשונה של תוכנית כוללנית לחמש שנים, שתחליף את תמ"א 38, אבל היא עוררה ביקורת קשה, שכן כללה מדיניות היתרים נדיבה לפרויקטים של תמ"א 38 מה שגרר טענות קשות נגד התנהלות העירייה דאז.
כשנבחר ישראל זינגר לראשות העיר, הוא גיבש ב־2014 תוכנית חלופית, שקבעה את מספר הדירות והצפיפות שמותרות במגרשים בעיר, לפי חלוקה לאזורים ברחבי העיר. גרסה זו נדחתה בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, שכן היא לא בדקה את כושר הנשיאה של בתי הספר באזורים השונים, ולא את צרכי מוסדות ציבור, ולא התייחסה לקצב הבנייה המהירה בעיר. התוצאה הייתה שבאוקטובר 2015, כשהוועדה המחוזית הגיעה לדון בתוכנית של צבי בר, הוחלט להאריכה בחמש שנים נוספות, אלא אם תאושר התוכנית של זינגר, שבהמשך לא אושרה.
כשכרמל שאמה הכהן נבחר לראשות העיר, הוא החליט לשנות גישה לכיוון המצמצם. בתחילת 2019 עיריית רמת גן החליטה על מדיניות תכנונית, שלמעשה הגבילה כמעט לחלוטין את היכולת להוציא לפועל פרויקטים מכוח תמ"א 38.
צעד זה גרר אחריו עתירה מצד התאחדות הקבלנים בוני הארץ, שטענה כי הוועדה המקומית חרגה מסמכותה, משום שתמ"א 38 היא תוכנית ארצית. העירייה טענה בין היתר, כי תמ"א 38 גורמת לה לבעיות פיננסיות, במיוחד עקב הפטור שהפרויקטים הללו מקבלים מהיטלי השבחה. טענותיה נדחו הן בבית המשפט לעניינים מינהליים והן בבית המשפט העליון, אליו הוגש ערעור ב־2021. לאור זאת, גובשה התוכנית הנוכחית.
בסך הכל נראה כי התוכנית אמנם מצמצמת את הזכויות יחסית לשתי התוכניות הראשונות של בר וזינגר, אך עדיין מאפשרת ליזום בעיר פרויקטים של התחדשות עירונית. התוכנית גם עוקבת אחרי תוכנית המתאר הכוללנית העירונית ומותאמת לה, כך שהיא לא אמורה לייצר חריגות תכנוניות.
האתגרים: פתרון לבתי ספר יסודיים
הצוות התכנוני עדיין מתריע מפני שני נושאים: כיתות לימוד ומערך התחבורה. לגבי כיתות הלימוד נכתב בתוכנית כי "נדרש פתרון לכיתות יסודי ועל יסודי לכל תוספת יחידות דיור בכל האשכולות. המענה אמור להתקבל באמצעות ייעול מגרשים קיימים, במיוחד בתי ספר ישנים הזקוקים להתחדשות ויצירת מגרשים חדשים, במיוחד במסגרת התחדשות עירונית".
לגבי מערך התחבורה העלתה הבדיקה כי מערכת הדרכים בעיר נמצאת במצב של עודף ביקוש על היצע. הגדלת היקף התנועה בשכונה, סבורים המתכננים, אמור לבוא באמצעות מערכת תחבורה עתירת נוסעים (מתע"ן), כלומר רק"ל או מטרו.
מהנדסת העיר רמת גן, סיגל חורש, אומרת: "אין שום קשר בין התוכנית הנוכחית לשתי הקודמות. תמ"א 38 לא תוארך יותר מסוף השנה ולכן החלטנו לפני כשנה לערוך לה תוכנית בניינית חדשה - אחרת תמ"א 38 לא תחול יותר ברמת גן. התוכנית הזו היא תוכנית נפחית, בניגוד לקודמותיה. יש לך אחוזי בנייה על המגרש, יש קווי בניין, יש תכסית, יש גודל דירה ממוצע שממנו נגזר מספר יחידות הדיור והתוכנית היא מאוד פשוטה, מה שלא ניתן לומר על התוכניות הקודמות".
מה לגבי אזהרות המתכננים, לגבי עומסים גדולים על צירי התנועה ולגבי מחסור בכיתות לימוד?
"תוכנית המתאר הכוללנית מראה בדיוק היכן יימצאו הפתרונות שלנו לבתי ספר. סימנו לנו מרחב חיפוש של מגרשים חומים (כלומר בייעוד למבני ציבור - א.מ) שאנחנו רוצים להרחיב אותו. אנחנו מסמנים את כל הבניינים שליד ומסמנים אותם כמרחב חיפוש.
"מדובר בשטחים, שבמסגרת תוכניות עתידיות נפקיע אותם למטרות ציבוריות, נרחיב את השטח הקיים וזאת בעיקר למוסדות חינוך. מעבר לזה יש תוכניות התחדשות עירונית כמו זו של אקרו באזור ארלוזורוב־שפירא, שמייעדת 4.5 דונם לטובת בית ספר. גם ליד מגדל יורוקום של ישראל קנדה מתוכננים מוסדות חינוך. כך, באמצעות תוכניות, אנחנו מנסים לייצר כל הזמן חטיבות קרקע לטובת מוסדות חינוך.
מה לגבי התנועה?
"העיר כולה מתחדשת, ומספר יחידות הדיור עתיד להכפיל את עצמו. אנחנו מקדמים תוכניות שבהן אנו מקפידים על המרחב הציבורי, שבראש הפירמידה נמצא הולך הרגל, אחריו מסלולי אופניים, תחבורה ציבורית - המטרו, קו אדום וקו סגול של הרכת הקלה והרכבת הכבדה. הציבור צריך להבין שבעתיד פחות נשתמש ברכב פרטי וברגע שנשפר את התחבורה הציבורית - כמובן שיהיה נוח יותר להשתמש בה. מרגע שאנשים יראו, שיותר קל להתנייד בתחבורה ציבורית מאשר ברכב פרטי - הם יעברו להשתמש בתחבורה הציבורית".