גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

חברות יפשטו רגל ומה יקרה למחירי הדירות: התחזית של כלכלני S&P מעלות

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● איך משפיעים מבצעי ה־80/20 על התזרים של חברות הנדל"ן למגורים, ועד כמה ההתחדשות העירונית משמעותית ● רגע לפני עונת הדוחות, כלכלני S&P מעלות בחנו את הנושאים הבוערים בשוק

בנייה חדשה. יש חשש ליציבות המון שחקנים בשוק / צילום: טלי בוגדנובסקי
בנייה חדשה. יש חשש ליציבות המון שחקנים בשוק / צילום: טלי בוגדנובסקי

עונת הדוחות בפתח ומי שירכזו עניין הן חברות הנדל"ן למגורים שפועלות בענף בסחרור: מהקיפאון של השנה שעברה, דרך ההיעלמות של הפועלים הפלסטינים ועד לחרם הטורקי. כלכלני חברת הדירוג S&P מעלות גיל אברהמי, מנהל פעילות דירוג תאגידים בישראל ויבגני סילישטיאן, מנהל תחום קבלנות והנדסה, תשתיות ומימון פרויקטים, מנתחים את המצב בענף.

מעל 3.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים: העיר הגדולה שמתברגת בצמרת המחירים, מיד אחרי תל אביב
התוכנית של רמת גן במקום תמ"א 38: עד 10 קומות ברחובות המסחריים 
חומרים תוצרת הארץ ושימוש בטכנולוגיה: איך להוציא את ענף הבנייה לעצמאות

1 המבצעים מאוששים את המכירות

על רקע הקיפאון שאפיין את הענף בחודשים האחרונים, וביתר שאת מאז פרוץ המלחמה, בחברות הנדל"ן למגורים יצאו בשלל מבצעים כדי לפתות רוכשים פוטנציאליים. הנפוץ ביותר הוא ככל הנראה ה־80/20 - שלמו 20% כעת, ואת היתרה במועד הכניסה. הטבות נפוצות נוספות הן פטור מהצמדה למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה. ב־S&P מעלות מדגישים כי "הביקוש נותר עדיין נמוך בראייה היסטורית, אך החודשים האחרונים מצביעים על התאוששות קלה, בעיקר במכירות של דירות חדשות, על רקע מבצעי הקבלנים לקידום מכירות, אך בשלב זה קשה להגיד שמדובר בשינוי מגמה". הם מוסיפים כי מנגד ניתן להצביע על עלייה בהיקפים גבוהים ברמה היסטורית במלאי הדירות החדשות שלא נמכרו - כ־67 אלף יחידות בפברואר 2024 לעומת כ־44 אלף יחידות בפברואר 2022.

"מבצעי ה־80/20, מהווים הטבה משמעותית ללקוח שלא משלם כעת ריביות, לצד הטבות נוספות שאינן חלק ממחיר הדירה כמו פטור מהצמדות ומפרטים יותר גבוהים. זה שווה כמה עשרות אלפי שקלים. המסקנה היא שגם אם רואים עלייה במחירי הדירות היא מלאכותית ואינה משקפת בהכרח את ההטבות".

ואכן, הנתונים שפרסם האוצר בשבוע שעבר מראים מגמה של התאוששות, המתבטאת בעלייה בגביית מס רכישה. באוצר ציינו כי לראשונה מאז 2022 נרשמה באפריל עלייה במס הרכישה, בשיעור של 19%. במקביל, נתוני הלמ"ס שפורסמו השבוע הראו עלייה של 10% במספר הדירות שנמכרו במרץ, לסך של 7,640 דירות. בכמות הדירות החדשות נרשמה קפיצה של 26%, ככל הנראה על רקע מאמצי השיווק.

 

"הירידה בביקוש הובילה לגידול ניכר במלאי הדירות החדשות שלא נמכרו. במקביל, הלוואות הליווי התייקרו משמעותית. שילוב הגורמים הללו הביא לירידה בהיקף רכישת הקרקעות על ידי יזמים ולהאטה בקצב הבנייה", אומרים ב־S&P מעלות, ומסבירים כי העלייה החדה של כ־20% במחירי הדירות בשנת 2022, יחד עם העלייה המשמעותית בריבית שעומדת כיום על 4.5%, גרמו לצניחה חדה במספר העסקאות בשנת 2023. כתוצאה מכך, נרשמה ירידת מחירים מתונה של כ־1.6% באותה שנה.

2 התחדשות עירונית תופסת נתח משמעותי

כפועל יוצא מהעובדה שהריבית גבוהה והיצע הקרקעות באזורי הביקוש נמוך ממילא, יותר ויותר חברות משקיעות מאמצים בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית. אמנם שם לא צריך לקחת הלוואות ענק לצורך רכישת קרקעות, אך מדובר בריצה למרחקים ארוכים. בין היתר, צריך להשיג את הרוב הנדרש בקרב הדיירים ולקבל אישורים רבים מהרשויות.

"מרגישים שיש הקשחת תנאים מצד הבנקים ורואים שיש ירידה בהיקף רכישות הקרקע מצד יזמים ובהיקף הבנייה", מסבירים כלכלני S&P מעלות. "יש כמה חברות מובילות בתחום ההתחדשות העירונית כגון אאורה, אשדר, אזורים, שיכון ובינוי, קרסו נדל"ן - והתחום הופך להיות אטרקטיבי יותר ויותר בגלל עלויות המימון והיעדר צורך בהון עצמי גבוה לרכישת קרקע. אצל החברות הגדולות, רואים שתהליכים שהחלו לפני חמש־שש שנים, מבשילים עכשיו".

עד כמה ההתחדשות העירונית תופסת נתח משמעותי מכלל הפעילות? לדבריהם, המצב משתנה מחברה לחברה. "אצל אאורה זה חלק מהותי מהפעילות. בערך 60% מהדירות שבשיווק או בביצוע הן במסגרת פינוי בינוי. אם מסתכלים על המשקל של המגזר מסך הרווח הגולמי, זה יכול להגיע אפילו ל־70%־75%. בשורה התחתונה, אלו פרויקטים שמאופיינים בשיעורי רווחיות גבוהים יחסית, אך הם משקפים גם את עלויות הסיכון, ומורכבות הבנייה במרכזי ערים", הם מסבירים. "אאורה היא הבולטת ביותר, אך אצל חברות כמו שיכון ובינוי ואשדר ההתחדשות העירונית תופסת בערך 15% מנתח הפעילות, באזורים זה בערך 50% בביצוע ובשיווק".

3 הפועלים נעלמו, חומרי הגלם נעצרו

המלחמה זעזעה את ענף הנדל"ן המקומי. עשרות אלפי פועלים פלסטינים נעלמו ביום אחד, אתרי הבנייה הושבתו, המכירות ירדו לשפל היסטורי ואם לא די בכך, לפני מספר שבועות טורקיה הודיעה על עצירת מכירת חומרים לענף הבנייה. לאחר מכן היא הרחיבה את החרם לכלל ענפי המשק. איך זה משפיע על החברות?

ב־S&P מעלות מסבירים כי בהקשר זה יש שוני מהותי בין חברות גדולות לקטנות. "זה שוק מבוזר. החברות הגדולות גמישות יותר, הן הצטיידו בחומרי גלם מראש, ולכן ההשפעה עליהן צפויה להיות מתונה יותר. בדרך כלל יש להן מלאים בהיקפים גבוהים יותר לזמן ארוך עם יכולת לנייד בין פרויקטים ואפשרות למצוא חלופות. זה נכון גם בהיבט העובדים. הן יותר גמישות מבחינת מציאת עובדים חדשים ועבודה מול חברות כוח אדם. אצל הקטנות זה צפוי להשפיע על לוח הזמנים באופן מהותי יותר וילחץ את העלויות כלפי מעלה". עם זאת, הם מציינים כי החרם הטורקי עשוי לפגוע בכל החברות אם יימשך לאורך זמן, שכן יזמים רבים התרגלו לייבא חומרים ומוצרי בנייה מטורקיה. יבוא ממדינות אחרות צפוי לקחת זמן ולהיות יקר יותר.

4 הריבית והמלחמה: מה יקרה לחברות?

ההתמקדות בהתחדשות עירונית היא רק אחת ההשלכות של הריבית הגבוהה במשק. בענף שהתרגל לחיות במשך עשור תחת ריבית אפסית, מדובר בשינוי משמעותי וחד עבור לא מעט שחקנים. אם מוסיפים לכך את השלכות המלחמה, קיים חשש ליציבות של לא מעט שחקנים בענף - הממונפים מביניהם - כך מסבירים כלכלני S&P מעלות.

"שוק המגורים מאוד מבוזר. יש המון קבלנים שגם אם יגיעו לדיפולט לא נשמע עליהם", הם אומרים לגלובס. "מי שייפגעו בעיקר הם השחקנים הקטנים. בקרב החברות הציבוריות זה כנראה לא יקרה. הן בעלות גמישות פיננסית גדולה יותר ויש להן נגישות לשוק ההון. אמנם התשואות על החוב גבוהות יותר, אבל החברות, בטח אלו המדורגות, בעלות איתנות גבוהה יותר. חברות קטנות יותר, עם לחץ מצד הבנקים, עלולות להיפגע יותר".

לדבריהם, גורם אחר הממתן את הסיכון הוא שהחברות מגיעות אחרי עשור מאוד חזק מבחינה פיננסית. יש להן שולי ביטחון. "חלק ניכר מהחברות שהנפיקו אג"ח האריכו את המח"מ שלהן. זה בכל השוק ולא רק בנדל"ן. וזה ממתן את הסיכון. מצד שני, הריבית כבר שנה וחצי גבוהה יחסית, התחזיות מצביעות על האטה בצמיחה, המחסור בעובדים והבעיות בשרשרת ההספקה עדיין לא נפתרו והמלחמה עדיין נמשכת ולכן בראיה כללית הסיכון בכל הענף התגבר כתוצאה מכך. בשורה התחתונה, חברות קטנות עשויות להיתקל בבעיות, ואנחנו מעריכים שנראה יותר דיפולטים. יש המון חוסר ודאות".

ההערכה שלהם היא שקצב המכירות יישאר איטי לפחות במחצית הראשונה של שנת 2024, וכי לאור המלאי הגדול של דירות חדשות שטרם נמכרו, הצפי הוא שהשינוי השנתי במדד מחירי הדירות יהיה נמוך. בחודשים האחרונים אמנם רואים מגמת עלייה מחודשת במחירים אך הם מסבירים כי צריך לחכות עוד מספר חודשים לפני שניתן יהיה לקבוע כי מדובר במגמה.

עוד כתבות

מפעל אינטל בקריית גת / צילום: אינטל

אינטל מתרסקת, אנבדיה צומחת - אך מי מהן תורמת יותר לכלכלה הישראלית?

נראה שאנבידיה בדרך להישג נוסף שיאפיל על זה של אינטל ● ובכל זאת: מי תורמת כלכלית יותר לישראל? נראה שדווקא אינטל שנמצאת במצוקה ● הסיבה: התרומה של מפעל ייצור למדינה היא לאין שיעור גבוהה יותר מאשר מרכז פיתוח

קרנות הגידור התמודדו עם המבחן האולטימטיבי / אילוסטרציה: Shutterstock

"ביקוש כבוש וחוסר נזילות": מנהלי קרנות גידור מנתחים את הרנסנס בבורסה בת"א

בקרנות המיועדות למשקיעים המתוחכמים השיגו בדרך כלל תשואת נאות מתחילת השנה, אך התקשו להכות את ביצועי מדד הדגל המקומי ● מנהל הקרן שהניבה 31% למשקיעיה: "לאחר החודש האחרון, הדרך הפכה להיות הרבה יותר ברורה והכיוון להערכתנו הוא למעלה"

דונלד טראמפ. מדיניות שעלולה להביא על הדולר מכת המוות / אילוסטרציה: Shutterstock

האיתותים גוברים לנטישת הדולר כמטבע הסחר הבינלאומי - והכלכלה האמריקאית תשלם את המחיר

מדינות הבריקס והכלכלה הסינית מתחזקות על חשבון הדולר, וגם ארה"ב עצמה רוצה בהיחלשותו ● הבנקים המרכזיים מגדילים אחזקותיהם בזהב על חשבון נכסים הנקובים בדולרים, ואפילו מתקדמים בפיתוח מטבעות דיגיטליים משלהם ● כל אלה יוצרים את התשתית ליצירת מטבע רב לאומי שיהיה הבסיס לסחר בין מדינתי

בורסת תל אביב / צילום: Shutterstock

בורסת ת"א ננעלה בעליות קלות; ישרוטל קפצה בכ-12%, סלקום ירדה ב-3%

מדד ת"א 35 עלה ב-0.3% ● השקל התחזק בחדות מול הדולר ● בוול סטריט נתוני התעסוקה מגבירים את החשש שהורדות הריבית מתרחקות ● מנגד, בארץ, הכלכלנים מעריכים שההקלה המוניטרית מתקרבת, אולי כבר ביום שני ● וגם: המניה שזינקה ב-1000% בשנה ועדיין צופים לה אפסייד

אילון מאסק / צילום: ap, Kevin Lamarque

אילון מאסק הכריז על הקמת "מפלגת אמריקה"

יום לאחר ששאל את עוקביו ב-X האם יש להקים מפלגה פוליטית חדשה בארה"ב, אילון מאסק הודיע: "מפלגת אמריקה הוקמה" ● מאסק סבור שלמפלגה החדשה עשויה להיות השפעה משמעותית בבית הנבחרים ובסנאט, נוכח הרוב הדחוק של הרפובליקנים

סא''ל איתי זמיר / צילום: פיקוד העורף

הקצין ששלח לנו התרעות של פיקוד העורף: "יש הבדל בין רקטה מעזה לבין מה שמגיע מאיראן"

עשרות אלפי התרעות שוגרו לציבור במהלך 12 ימי הלחימה מול איראן, בעוד מוקד פיקוד העורף טיפל בכמיליון פניות אזרחים ● ההתמודדות, אומר סא"ל איתי זמיר, שאמון על מערך ההתרעה, הייתה מוצלחת - אך "אי אפשר לנוח על זרי הדפנה" ● לאן נעלמה ההנחיה המקדימה, אילו לקחים הופקו מהמערכה - ומה מתוכנן לעשור הבא

הניו יורק טיימס: זה "מחיר הניצחון" שישראל משלמת על המלחמה באזור

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: חמאס נתון ללחץ מתושבי הרצועה "שדורשים הקלה מהמשבר",  המדינה המפתיעה עם יותר מאלף פעילי חיזבאללה, וכך המלחמה באיראן "החלישה את מעמדה של ישראל בעולם" ● כותרות העיתונים בעולם

דיפ פייק / צילום: Shutterstock

הרופא המוכר נרצח רגע לפני שעמד לחשוף "תרופת פלא"? פייק מוחלט

סרטון המשתמש בטכנולוגיית דיפ פייק מסתובב ברשת ובו ניתן לראות, כביכול, כיצד אלמונים יורים בפרופ' רענן ברגר מבית החולים שיבא ● מבית החולים נמסר כי: "פרופ' רענן חי בריא ושלם, ומדובר בזיוף חמור שנעשה ככל הנראה כחלק מקמפיין הונאה נרחב שבו מופץ מידע שקרי לציבור במטרה להונות ולהטעות"

עומסים בנתב''ג. המסלולים והתנועה האווירית סביב השדה לא הותאמו לגידול בישראל / צילום: ap, Ohad Zwigenberg

המקום בנתב"ג עומד להיגמר. מאיפה נטוס?

עד 2040 צפוי נמל התעופה בן גוריון להגיע לקיבולת המקסימלית שלו, כ–40 מיליון נוסעים בשנה ● אלא שבמשך עשרות שנים מקבלי ההחלטות מתלבטים על המיקום האולטימטיבי של שדה בינלאומי נוסף, ובינתיים הכרעה סופית לא נראית באופק ● אילו אפשרויות כבר בשלב התכנון, מה מסכל אותן וכמה נשלם על הסחבת?

שליח מזון רובוטי בארה''ב / צילום: ap, Carlos Osorio

רחובות אמריקה מתמלאים בשליחים רובוטיים - והאנשים מתעלמים ממצוקתם

השליחים האוטומטיים, שאפשר לראות בחלקים נרחבים של ארה"ב, נתקעים לעיתים בשלג או מתהפכים על גבם ● הציבור לפעמים מוצא אותם חביבים, אבל כשהם תקולים, התמונה ברורה: זה כל רובוט לעצמו

זוהרן ממדאני, המועמד הדמוקרטי לראשות העיר ניו יורק / צילום: ap

המועמד שמסמל את "סופה של ניו יורק היהודית שאנו מכירים"

זוהרן ממדאני, המועמד הדמוקרטי לראשות העיר ניו יורק, צמח בעולם פריבילגי והגיח משם עם פוליטיקה רדיקלית וערימות של קסם אישי ● הוא מבטיח להוריד את יוקר המחיה ולמסות את האחוזון העליון ● אלא שעבור ישראל הנבחר המוסלמי מציג אג'נדה מדאיגה

ח''כ אושר שקלים / צילום: נועם מושקוביץ/דוברות הכנסת

השרים ידונו בהצעה למנות בכירים ללא אישור ועדת גרוניס

לפי הצעת החוק של ח"כ אושר שקלים מהליכוד, שתעלה היום לדיון בוועדת השרים לחקיקה - מינויים בכירים, ובהם ראש השב"כ, יתבצעו על ידי הממשלה, ללא צורך באישורה של הוועדה המייעצת ● באחרונה ביקש רה"מ נתניהו מבג"ץ לקבוע כי הוועדה תתחיל לקדם את מועמדותו של דוד זיני לראשות השב"כ

סיכום שווקים / עיבוד: טלי בוגדנובסקי, צילום: AP

שמונה מניות עם הזדמנות ושתיים שכדאי להיזהר מהן - ועוד 4 כתבות על המצב בשווקים

בנק אוף אמריקה מפרסם רשימה של מניות מעניינות להשקעה ● הבורסה בתל אביב הפכה לאחת החזקות בעולם, ושברה שורה של שיאים היסטוריים ● ההצלחה של קת'י ווד ● וגם: האם יכול להיות שאחת הדרכים הכי יקרות להשקיע בשוק ההון היא גם הכי משתלמת?

אלעד טנא / צילום: אריק סולטן

במקום אבי משולם: אלעד טנא מונה לעורך העל בידיעות אחרונות

אלעד טנא ימונה לתפקיד עורך העל של ידיעות אחרונות וב-Ynet במקום אבי משולם, שמילא את התפקיד בשנתיים האחרונות ● טנא, מגיע לאחר כשנתיים בתפקיד העורך הראשי של "מקור ראשון"

דירת 4.5 חדרים בשכונת עג'מי ביפו / צילום: יוסי שחר

בזמן המלחמה: בכמה נמכרה דירת 4.5 חדרים בשכונת עג'מי ביפו?

בשכונת עג'מי ביפו נרכשה דירת 4.5 חדרים בשטח של 86 מ"ר עם ממ"ד ושתי מרפסות תמורת 3.18 מיליון שקל ● הנכס עמד פחות מחודשיים על המדף ● המוכרים הם משקיעים שלפי רשות המסים קנו את הדירה ב־2016 תמורת 2.2 מיליון שקל ● ועוד עסקאות מהשבוע האחרון

נשיא ארה''ב, דונלד טראמפ, לאחר חתימתו על ''החוק הגדול והיפה''  ב־4 ביולי / צילום: Reuters, Ken Cedeno

כשהוא חוגג את הצלחותיו בקונגרס ואיש אינו עומד בדרכו: טראמפ ייפגש עם נתניהו

כשהוא כול־יכול ומושא הערצה, טראמפ חוגג את הצלחותיו  הוא בז ליריבים ולמבקרים, ואומר: "הם שונאים אותי ואני אותם" ● הוא ממשיך את הסתערותו על כל מוקדי הכוח העצמאים, בהם הבנק המרכזי ומערכת המשפט ● רה"מ ישראל יודע שהנשיא לא הזמין אותו כדי להתווכח

שלי הוד מויאל / צילום: חן מזרח

הכרישה החדשה: הדרך של היזמת שהייתה מעורבת כבר ב-27 אקזיטים

לפני 15 שנה אבא של שלי הוד מויאל נפטר בפתאומיות, והיא החליטה לעזוב את הקריירה בניו יורק ולחזור לארץ ● מאז היא הספיקה להקים קרן הון סיכון ובקרוב גם נראה אותה על המסכים בתוכנית "הכרישים": "במשך שנים הרגשתי שהיה לי הרבה מזל כשאנשים מסביבי העצימו אותי ודאגו לי - ורציתי לתת את זה גם לאחרים"

בניין בשכונת סיגליות בבאר שבע / צילום: יובל ניסני

עליית שווי של 60%: בכמה נמכרה דירת 4 חדרים בבאר שבע?

ביום האחרון של מבצע "עם כלביא" נרכשה דירת 4 חדרים, בשכונת הסיגליות בבאר שבע ● מדובר בדירת "מחיר למשתכן" שהזוכים מכרו עתה ● לדברי השמאי, "השוני במחירים בשכונה נעוץ בעיקר ברמת ההשקעה של הרוכשים המקוריים, שיכולה להעלות או להוריד את המחיר ב־50־80 אלף שקל"

בניין אנבידיה בישראל / צילום: אנבידיה

אנבידיה יוצאת להשקעת ענק בישראל. כל הפרטים

אנבידיה מתכננת להקים קמפוס חדש בצפון הארץ שיעסיק אלפי עובדים חדשים ● לפי ההערכה החברה תוציא עד 500 מיליון שקל על רכישת הקרקע ועוד כ-1.5 מיליארד שקל על בניית הקמפוס החדש ● מדובר באחת מעסקאות הנדל"ן הגדולות ביותר בישראל שנוהלה אי פעם על ידי חברת טכנולוגיה זרה

זוהר לוי, מבעלי סאמיט ו'בעל הבית' החדש בפז / צילום: באדיבות סאמיט

בין פז לניו יורק: רואה החשבון שהקים אימפריית נדל"ן בחו"ל מסמן יעד רכישה חדש

אחרי שהסיט את פעילותה של סאמיט מגרמניה לארה"ב, והפך לבעל המניות הגדול בפז, לוטש זוהר לוי עיניים לנכסי חברת הנדל"ן האמריקאית דה זראסאי, שנקלעה למשבר חוב ● האם הצפת הערך הבאה של מי שיצר לעצמו הון של כ־2 מיליארד שקל בשני עשורים, תגיע משוק הנדל"ן של ניו יורק, שעד כה לא האיר לו פנים?