גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

חברות יפשטו רגל ומה יקרה למחירי הדירות: התחזית של כלכלני S&P מעלות

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● איך משפיעים מבצעי ה־80/20 על התזרים של חברות הנדל"ן למגורים, ועד כמה ההתחדשות העירונית משמעותית ● רגע לפני עונת הדוחות, כלכלני S&P מעלות בחנו את הנושאים הבוערים בשוק

בנייה חדשה. יש חשש ליציבות המון שחקנים בשוק / צילום: טלי בוגדנובסקי
בנייה חדשה. יש חשש ליציבות המון שחקנים בשוק / צילום: טלי בוגדנובסקי

עונת הדוחות בפתח ומי שירכזו עניין הן חברות הנדל"ן למגורים שפועלות בענף בסחרור: מהקיפאון של השנה שעברה, דרך ההיעלמות של הפועלים הפלסטינים ועד לחרם הטורקי. כלכלני חברת הדירוג S&P מעלות גיל אברהמי, מנהל פעילות דירוג תאגידים בישראל ויבגני סילישטיאן, מנהל תחום קבלנות והנדסה, תשתיות ומימון פרויקטים, מנתחים את המצב בענף.

מעל 3.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים: העיר הגדולה שמתברגת בצמרת המחירים, מיד אחרי תל אביב
התוכנית של רמת גן במקום תמ"א 38: עד 10 קומות ברחובות המסחריים 
חומרים תוצרת הארץ ושימוש בטכנולוגיה: איך להוציא את ענף הבנייה לעצמאות

1 המבצעים מאוששים את המכירות

על רקע הקיפאון שאפיין את הענף בחודשים האחרונים, וביתר שאת מאז פרוץ המלחמה, בחברות הנדל"ן למגורים יצאו בשלל מבצעים כדי לפתות רוכשים פוטנציאליים. הנפוץ ביותר הוא ככל הנראה ה־80/20 - שלמו 20% כעת, ואת היתרה במועד הכניסה. הטבות נפוצות נוספות הן פטור מהצמדה למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה. ב־S&P מעלות מדגישים כי "הביקוש נותר עדיין נמוך בראייה היסטורית, אך החודשים האחרונים מצביעים על התאוששות קלה, בעיקר במכירות של דירות חדשות, על רקע מבצעי הקבלנים לקידום מכירות, אך בשלב זה קשה להגיד שמדובר בשינוי מגמה". הם מוסיפים כי מנגד ניתן להצביע על עלייה בהיקפים גבוהים ברמה היסטורית במלאי הדירות החדשות שלא נמכרו - כ־67 אלף יחידות בפברואר 2024 לעומת כ־44 אלף יחידות בפברואר 2022.

"מבצעי ה־80/20, מהווים הטבה משמעותית ללקוח שלא משלם כעת ריביות, לצד הטבות נוספות שאינן חלק ממחיר הדירה כמו פטור מהצמדות ומפרטים יותר גבוהים. זה שווה כמה עשרות אלפי שקלים. המסקנה היא שגם אם רואים עלייה במחירי הדירות היא מלאכותית ואינה משקפת בהכרח את ההטבות".

ואכן, הנתונים שפרסם האוצר בשבוע שעבר מראים מגמה של התאוששות, המתבטאת בעלייה בגביית מס רכישה. באוצר ציינו כי לראשונה מאז 2022 נרשמה באפריל עלייה במס הרכישה, בשיעור של 19%. במקביל, נתוני הלמ"ס שפורסמו השבוע הראו עלייה של 10% במספר הדירות שנמכרו במרץ, לסך של 7,640 דירות. בכמות הדירות החדשות נרשמה קפיצה של 26%, ככל הנראה על רקע מאמצי השיווק.

 

"הירידה בביקוש הובילה לגידול ניכר במלאי הדירות החדשות שלא נמכרו. במקביל, הלוואות הליווי התייקרו משמעותית. שילוב הגורמים הללו הביא לירידה בהיקף רכישת הקרקעות על ידי יזמים ולהאטה בקצב הבנייה", אומרים ב־S&P מעלות, ומסבירים כי העלייה החדה של כ־20% במחירי הדירות בשנת 2022, יחד עם העלייה המשמעותית בריבית שעומדת כיום על 4.5%, גרמו לצניחה חדה במספר העסקאות בשנת 2023. כתוצאה מכך, נרשמה ירידת מחירים מתונה של כ־1.6% באותה שנה.

2 התחדשות עירונית תופסת נתח משמעותי

כפועל יוצא מהעובדה שהריבית גבוהה והיצע הקרקעות באזורי הביקוש נמוך ממילא, יותר ויותר חברות משקיעות מאמצים בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית. אמנם שם לא צריך לקחת הלוואות ענק לצורך רכישת קרקעות, אך מדובר בריצה למרחקים ארוכים. בין היתר, צריך להשיג את הרוב הנדרש בקרב הדיירים ולקבל אישורים רבים מהרשויות.

"מרגישים שיש הקשחת תנאים מצד הבנקים ורואים שיש ירידה בהיקף רכישות הקרקע מצד יזמים ובהיקף הבנייה", מסבירים כלכלני S&P מעלות. "יש כמה חברות מובילות בתחום ההתחדשות העירונית כגון אאורה, אשדר, אזורים, שיכון ובינוי, קרסו נדל"ן - והתחום הופך להיות אטרקטיבי יותר ויותר בגלל עלויות המימון והיעדר צורך בהון עצמי גבוה לרכישת קרקע. אצל החברות הגדולות, רואים שתהליכים שהחלו לפני חמש־שש שנים, מבשילים עכשיו".

עד כמה ההתחדשות העירונית תופסת נתח משמעותי מכלל הפעילות? לדבריהם, המצב משתנה מחברה לחברה. "אצל אאורה זה חלק מהותי מהפעילות. בערך 60% מהדירות שבשיווק או בביצוע הן במסגרת פינוי בינוי. אם מסתכלים על המשקל של המגזר מסך הרווח הגולמי, זה יכול להגיע אפילו ל־70%־75%. בשורה התחתונה, אלו פרויקטים שמאופיינים בשיעורי רווחיות גבוהים יחסית, אך הם משקפים גם את עלויות הסיכון, ומורכבות הבנייה במרכזי ערים", הם מסבירים. "אאורה היא הבולטת ביותר, אך אצל חברות כמו שיכון ובינוי ואשדר ההתחדשות העירונית תופסת בערך 15% מנתח הפעילות, באזורים זה בערך 50% בביצוע ובשיווק".

3 הפועלים נעלמו, חומרי הגלם נעצרו

המלחמה זעזעה את ענף הנדל"ן המקומי. עשרות אלפי פועלים פלסטינים נעלמו ביום אחד, אתרי הבנייה הושבתו, המכירות ירדו לשפל היסטורי ואם לא די בכך, לפני מספר שבועות טורקיה הודיעה על עצירת מכירת חומרים לענף הבנייה. לאחר מכן היא הרחיבה את החרם לכלל ענפי המשק. איך זה משפיע על החברות?

ב־S&P מעלות מסבירים כי בהקשר זה יש שוני מהותי בין חברות גדולות לקטנות. "זה שוק מבוזר. החברות הגדולות גמישות יותר, הן הצטיידו בחומרי גלם מראש, ולכן ההשפעה עליהן צפויה להיות מתונה יותר. בדרך כלל יש להן מלאים בהיקפים גבוהים יותר לזמן ארוך עם יכולת לנייד בין פרויקטים ואפשרות למצוא חלופות. זה נכון גם בהיבט העובדים. הן יותר גמישות מבחינת מציאת עובדים חדשים ועבודה מול חברות כוח אדם. אצל הקטנות זה צפוי להשפיע על לוח הזמנים באופן מהותי יותר וילחץ את העלויות כלפי מעלה". עם זאת, הם מציינים כי החרם הטורקי עשוי לפגוע בכל החברות אם יימשך לאורך זמן, שכן יזמים רבים התרגלו לייבא חומרים ומוצרי בנייה מטורקיה. יבוא ממדינות אחרות צפוי לקחת זמן ולהיות יקר יותר.

4 הריבית והמלחמה: מה יקרה לחברות?

ההתמקדות בהתחדשות עירונית היא רק אחת ההשלכות של הריבית הגבוהה במשק. בענף שהתרגל לחיות במשך עשור תחת ריבית אפסית, מדובר בשינוי משמעותי וחד עבור לא מעט שחקנים. אם מוסיפים לכך את השלכות המלחמה, קיים חשש ליציבות של לא מעט שחקנים בענף - הממונפים מביניהם - כך מסבירים כלכלני S&P מעלות.

"שוק המגורים מאוד מבוזר. יש המון קבלנים שגם אם יגיעו לדיפולט לא נשמע עליהם", הם אומרים לגלובס. "מי שייפגעו בעיקר הם השחקנים הקטנים. בקרב החברות הציבוריות זה כנראה לא יקרה. הן בעלות גמישות פיננסית גדולה יותר ויש להן נגישות לשוק ההון. אמנם התשואות על החוב גבוהות יותר, אבל החברות, בטח אלו המדורגות, בעלות איתנות גבוהה יותר. חברות קטנות יותר, עם לחץ מצד הבנקים, עלולות להיפגע יותר".

לדבריהם, גורם אחר הממתן את הסיכון הוא שהחברות מגיעות אחרי עשור מאוד חזק מבחינה פיננסית. יש להן שולי ביטחון. "חלק ניכר מהחברות שהנפיקו אג"ח האריכו את המח"מ שלהן. זה בכל השוק ולא רק בנדל"ן. וזה ממתן את הסיכון. מצד שני, הריבית כבר שנה וחצי גבוהה יחסית, התחזיות מצביעות על האטה בצמיחה, המחסור בעובדים והבעיות בשרשרת ההספקה עדיין לא נפתרו והמלחמה עדיין נמשכת ולכן בראיה כללית הסיכון בכל הענף התגבר כתוצאה מכך. בשורה התחתונה, חברות קטנות עשויות להיתקל בבעיות, ואנחנו מעריכים שנראה יותר דיפולטים. יש המון חוסר ודאות".

ההערכה שלהם היא שקצב המכירות יישאר איטי לפחות במחצית הראשונה של שנת 2024, וכי לאור המלאי הגדול של דירות חדשות שטרם נמכרו, הצפי הוא שהשינוי השנתי במדד מחירי הדירות יהיה נמוך. בחודשים האחרונים אמנם רואים מגמת עלייה מחודשת במחירים אך הם מסבירים כי צריך לחכות עוד מספר חודשים לפני שניתן יהיה לקבוע כי מדובר במגמה.

עוד כתבות

בורסת תל אביב / צילום: Shutterstock

בורסת ת"א ננעלה בעליות קלות; ישרוטל קפצה בכ-12%, סלקום ירדה ב-3%

מדד ת"א 35 עלה ב-0.3% ● השקל התחזק בחדות מול הדולר ● בוול סטריט נתוני התעסוקה מגבירים את החשש שהורדות הריבית מתרחקות ● מנגד, בארץ, הכלכלנים מעריכים שההקלה המוניטרית מתקרבת, אולי כבר ביום שני ● וגם: המניה שזינקה ב-1000% בשנה ועדיין צופים לה אפסייד

נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון / צילום: עודד קרני

הלחצים על הנגיד ובית ההשקעות שמעריך: "הריבית עשויה היום"

בנק ישראל צפוי לפרסם את החלטת הריבית היום (ב'), שצפויה על פי רוב הכלכלנים להישאר על רמה של 4.5% ● עם זאת, בלידר שוקי הון מעריכים שהסיכוי שנראה כבר הפחתה היום עומדת על 65%

חיים פייגלין, מנכ''ל צמח המרמן / צילום: כפיר סיון

מניות הבנייה טסו ומשקיעים בצמח המרמן דרשו שעזריאלי תשלם יותר

בחודש האחרון מדד ת"א-בנייה עלה בכ-40% ● כעת, מספר גופים מוסדיים מנסים לגבש מהלך עם דרישה להעלאת המחיר שבו תירכש חברת הבנייה הציבורית צמח המרמן על ידי קבוצת עזריאלי ● בין המוסדיים שמחזיקים בצמח המרמן, נמצאות חברות הביטוח הפניקס, הראל, כלל ביטוח, וכן קרן הגידור ברוש

הבורסה בתל אביב / צילום: Shutterstock

המגמה התהפכה: כספים זורמים מחו״ל לישראל. אלה המספרים

יוני הפך לאחד החודשים החזקים בבורסת תל אביב, גם הודות להזזת כספי משקיעים מקרנות נאמנות המשקיעות במדד S&P 500 אל הבורסה המקומית ● לידר: "קשה לראות תפנית שלילית משמעותית או תיקון בשוק" ● במגדל מזהים הזדמנות במניות נדל"ן מסחרי ותקשורת

קרנות הגידור התמודדו עם המבחן האולטימטיבי / אילוסטרציה: Shutterstock

"ביקוש כבוש וחוסר נזילות": מנהלי קרנות גידור מנתחים את הרנסנס בבורסה בת"א

בקרנות המיועדות למשקיעים המתוחכמים השיגו בדרך כלל תשואת נאות מתחילת השנה, אך התקשו להכות את ביצועי מדד הדגל המקומי ● מנהל הקרן שהניבה 31% למשקיעיה: "לאחר החודש האחרון, הדרך הפכה להיות הרבה יותר ברורה והכיוון להערכתנו הוא למעלה"

נתב''ג / צילום: Shutterstock

ההצעה והסערה: האם מי שנתקעו בחו"ל בזמן המלחמה יקבלו פיצוי של עד 450 דולר ליום?

ועדת הכלכלה היתה אמורה לדון במתווה לפיצוי הישראלים שנתקעו בחו"ל במבצע "עם כלביא" ● על הפרק: מתווה שמציע החזרי הוצאות לינה ומחיה שיכול להגיע אף ל-450 דולר לנוסע ● אז למה ההצעה לא עלתה לדיון ומי יפצה את הנוסעים?

מפעל אינטל בקריית גת / צילום: אינטל

אינטל מפטרת, אנבידיה מגייסת: האם ההייטק הישראלי בדרך למהפך

נראה שאנבידיה בדרך להישג נוסף שיאפיל על זה של אינטל ● ובכל זאת: מי תורמת כלכלית יותר לישראל? נראה שדווקא אינטל שנמצאת במצוקה ● הסיבה: התרומה של מפעל ייצור למדינה היא לאין שיעור גבוהה יותר מאשר מרכז פיתוח

המפקח על הבנקים דני חחיאשוילי. צילומים: שלומי יוסף, איל יצהר, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

הבנקים רוצים לחלק יותר דיבידנד ושני בעלי שליטה ייהנו מכך במיוחד

עם עודפי הון של 27 מיליארד שקל, הבנקים מעוניינים שבנק ישראל יעלה את שיעור הדיבידנד המשולם לבעלי המניות מדי רבעון מ־40% ל־50% ● מהם הנימוקים בעד ונגד המהלך, מהי עמדת המפקח על הבנקים והאם ומתי הוא ייצא לפועל?

זוהר לוי, מבעלי סאמיט ו'בעל הבית' החדש בפז / צילום: באדיבות סאמיט

בין פז לניו יורק: רואה החשבון שהקים אימפריית נדל"ן בחו"ל מסמן יעד רכישה חדש

אחרי שהסיט את פעילותה של סאמיט מגרמניה לארה"ב, והפך לבעל המניות הגדול בפז, לוטש זוהר לוי עיניים לנכסי חברת הנדל"ן האמריקאית דה זראסאי, שנקלעה למשבר חוב ● האם הצפת הערך הבאה של מי שיצר לעצמו הון של כ־2 מיליארד שקל בשני עשורים, תגיע משוק הנדל"ן של ניו יורק, שעד כה לא האיר לו פנים?

דיפ פייק / צילום: Shutterstock

הרופא המוכר נרצח רגע לפני שעמד לחשוף "תרופת פלא"? פייק מוחלט

סרטון המשתמש בטכנולוגיית דיפ פייק מסתובב ברשת ובו ניתן לראות, כביכול, כיצד אלמונים יורים בפרופ' רענן ברגר מבית החולים שיבא ● מבית החולים נמסר כי: "פרופ' רענן חי בריא ושלם, ומדובר בזיוף חמור שנעשה ככל הנראה כחלק מקמפיין הונאה נרחב שבו מופץ מידע שקרי לציבור במטרה להונות ולהטעות"

רונן עקביה, מנכ''ל בית וגג / צילום: יח''צ נימקו

ביקושי יתר בגיוס האג"ח הראשון של חברת בית וגג

חברת ההתחדשות העירונית שבה מחזיק יעקב שחר מגייסת כ-105 מיליון שקל, לאחר זינוק של 42% במניה בשנה האחרונה ● החברה צופה רווח גולמי עתידי של מעל 1.6 מיליארד שקל בפרוקיטים שהיא מקדמת

סניף של שירותי בריאות כללית -קופת חולים כללית / צילום: עינת לברון

יו"ר ועד העובדים בכללית מזהיר: "אם משרד הבריאות ימנה מנהל מטעמו - כל העובדים ישבתו"

יו"ר הוועד של הכללית מצטרף למאבק על מינוי המנכ"ל ונעמד מול משרד הבריאות: "איומים אגרסיביים יכשלו. לא ניתן להפוך את הכללית לסניף של האוצר ואגף התקציבים במשרד הבריאות" ● ועד עובדי הכללית הוא לא גורם שמשתתף רשמית בבחירת המנכ"ל, אבל יש לו בהחלט השפעה מכרעת על הישרדותו

שוקי ניר, דניאל בראל, עומר כילף, ראסל אלוואנגר / צילום: שלומי יוסף, איל יצהר, ענבל מרמרי, באדיבות סולאראדג'

הישראלית שקפצה בכ-40% בשבוע בוול סטריט, וזו שקיבלה אזהרה מנאסד"ק

סולאראדג' זינקה ב-39% בשבוע האחרון, בעוד שהמשקיעים בוחנים את השלכות "החוק הגדול והיפה" של הנשיא טראמפ על תחום האנרגיה המתחדשת ● טאואר קיבלה רוח גבית, לאחר שפורסם כי תיקח חלק בפרויקט שבבים גדול בהודו ● ובתחום האוטוטק: REE ואינוויז דיווחו על הודעות מנוגדות שקיבלו באשר לעמידה בתנאי הסף של נאסד"ק

חן ומוטי ריכטר, זכייני פאפא ג'ונס ישראל / צילום: אלדד נמדר

מנכ"ל פאפא ג'ונס מתרחב להולנד וטוען: "וולט הורסים את תחום המסעדנות"

מוטי ריכטר, שמשמש כזכיין רשת הפיצות בארץ, יפעיל מעתה גם את 15 סניפיה בהולנד, עם תוכנית להגדיל אותם ל–50 סניפים תוך חמש שנים ● בארץ הוא מתכנן לוותר על משלוחי וולט ● תגובת וולט: "בזכות וולט ופלטפורמות דומות, לעסקים קטנים יש גישה ליכולות שבעבר היו זמינות רק לרשתות הגדולות כמו פאפא ג'ונס"

בניין אנבידיה בישראל / צילום: אנבידיה

אנבידיה יוצאת להשקעת ענק בישראל. כל הפרטים

אנבידיה מתכננת להקים קמפוס חדש בצפון הארץ שיעסיק אלפי עובדים חדשים ● לפי ההערכה החברה תוציא עד 500 מיליון שקל על רכישת הקרקע ועוד כ-1.5 מיליארד שקל על בניית הקמפוס החדש ● מדובר באחת מעסקאות הנדל"ן הגדולות ביותר בישראל שנוהלה אי פעם על ידי חברת טכנולוגיה זרה

3 פסקי דין בשבוע / צילום: אנימציה: טלי בוגדנובסקי

כך ניצחה ממשלת בריטניה את המשפחה של סבתא כוכבה בקרב על דירה בירושה

ביהמ"ש קבע שתלוש שכר בו הופיע מרכיב "בונוס" אותו המעסיק לא ידע להסביר, הינו תלוש שכר פיקטיבי ● ביהמ"ש השלום בירושלים דחה תביעת בני משפחה שטענו לזכויות דיירים מוגנים וזכות בעלות בדירת מגורים ● בעל עירב את אישתו בעסקי החברה, האם היא זכאית לחלק ממנה בגירושים?

חרדים בלשכת גיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

צה"ל מסיר כפפות: המהלך הדרמטי לגיוס משתמטים - והאכיפה

עשרות אלפי צווי הגיוס שיישלחו, והמחסומים שיוקמו בכניסה לאזורים מיושבים ● שעות לפני יציאת המשלחת: השרים הצביעו בעד חלוקת סיוע הומניטרי לעזה ● בקטאר מדווחים: סבב המשא ומתן העקיף בין חמאס לישראל החל בדוחה ● צה"ל יירט טיל בליסטי ששוגר מתימן ● "האויב ממתין לשאננות": חמאס מזהיר את המחבלים לקראת הפסקת האש ● 50 חטופים - 639 ימים בשבי • עדכונים שוטפים 

עמית סגל / צילום: אריק סולטן

אחרי שבע שנים בידיעות אחרונות: עמית סגל עובר לישראל היום

הפרשן הפוליטי של חדשות 12 צפוי להצטרף לשורת הכותבים של מוסף סוף השבוע החדש של העיתון, לאחר שבע שנים במהלכן החזיק טור במוסף לשבת של ידיעות אחרונות ● מוקדם יותר היום, פורסם כי העורך הראשי של מקור ראשון, אלעד טנא, יעבור להיות עורך העל בידיעות אחרונות

סהאם פרק בראיון לפודקאסט TBPN / צילום: צילום מסך מיוטיוב

"יש אלפים כמוהו": המהנדס שעבד בכמה עבודות במקביל והסערה

סהאם פרק, "הממקבל הסדרתי", הפך לאחרונה לשם הכי חם בעמק הסיליקון לאחר שנחשף שעבד בסתר בכמה סטארט-אפים בו־זמנית ● מאחורי הקלעים בתעשייה פחות מופתעים מהפרשייה: עובדים רבים מודים כי בתעשיית שאינה וודאית, כך הם שומרים על עצמם מפיטורים

ייבוא רכבים / צילום: Shutterstock

כשהיצע הרכבים והמותגים בשיא, מי צריך את הרפורמה ל"הגברת התחרות"

בוועדת הכלכלה דורשים "לפתוח את שוק יבוא הרכב לתחרות", אבל ניתוח המסירות במחצית הראשונה של 2025 מגלה תמונה של שוק היפר־תחרותי, ביקוש ריכוזי ומלחמת מחירים שכבר שוחקת את הרווחיות ● אז למה כולם רוצים, ורצים, לקבל זיכיונות יבוא בחסות הרגולטור?