גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

חברות יפשטו רגל ומה יקרה למחירי הדירות: התחזית של כלכלני S&P מעלות

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● איך משפיעים מבצעי ה־80/20 על התזרים של חברות הנדל"ן למגורים, ועד כמה ההתחדשות העירונית משמעותית ● רגע לפני עונת הדוחות, כלכלני S&P מעלות בחנו את הנושאים הבוערים בשוק

בנייה חדשה. יש חשש ליציבות המון שחקנים בשוק / צילום: טלי בוגדנובסקי
בנייה חדשה. יש חשש ליציבות המון שחקנים בשוק / צילום: טלי בוגדנובסקי

עונת הדוחות בפתח ומי שירכזו עניין הן חברות הנדל"ן למגורים שפועלות בענף בסחרור: מהקיפאון של השנה שעברה, דרך ההיעלמות של הפועלים הפלסטינים ועד לחרם הטורקי. כלכלני חברת הדירוג S&P מעלות גיל אברהמי, מנהל פעילות דירוג תאגידים בישראל ויבגני סילישטיאן, מנהל תחום קבלנות והנדסה, תשתיות ומימון פרויקטים, מנתחים את המצב בענף.

מעל 3.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים: העיר הגדולה שמתברגת בצמרת המחירים, מיד אחרי תל אביב
התוכנית של רמת גן במקום תמ"א 38: עד 10 קומות ברחובות המסחריים 
חומרים תוצרת הארץ ושימוש בטכנולוגיה: איך להוציא את ענף הבנייה לעצמאות

1 המבצעים מאוששים את המכירות

על רקע הקיפאון שאפיין את הענף בחודשים האחרונים, וביתר שאת מאז פרוץ המלחמה, בחברות הנדל"ן למגורים יצאו בשלל מבצעים כדי לפתות רוכשים פוטנציאליים. הנפוץ ביותר הוא ככל הנראה ה־80/20 - שלמו 20% כעת, ואת היתרה במועד הכניסה. הטבות נפוצות נוספות הן פטור מהצמדה למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה. ב־S&P מעלות מדגישים כי "הביקוש נותר עדיין נמוך בראייה היסטורית, אך החודשים האחרונים מצביעים על התאוששות קלה, בעיקר במכירות של דירות חדשות, על רקע מבצעי הקבלנים לקידום מכירות, אך בשלב זה קשה להגיד שמדובר בשינוי מגמה". הם מוסיפים כי מנגד ניתן להצביע על עלייה בהיקפים גבוהים ברמה היסטורית במלאי הדירות החדשות שלא נמכרו - כ־67 אלף יחידות בפברואר 2024 לעומת כ־44 אלף יחידות בפברואר 2022.

"מבצעי ה־80/20, מהווים הטבה משמעותית ללקוח שלא משלם כעת ריביות, לצד הטבות נוספות שאינן חלק ממחיר הדירה כמו פטור מהצמדות ומפרטים יותר גבוהים. זה שווה כמה עשרות אלפי שקלים. המסקנה היא שגם אם רואים עלייה במחירי הדירות היא מלאכותית ואינה משקפת בהכרח את ההטבות".

ואכן, הנתונים שפרסם האוצר בשבוע שעבר מראים מגמה של התאוששות, המתבטאת בעלייה בגביית מס רכישה. באוצר ציינו כי לראשונה מאז 2022 נרשמה באפריל עלייה במס הרכישה, בשיעור של 19%. במקביל, נתוני הלמ"ס שפורסמו השבוע הראו עלייה של 10% במספר הדירות שנמכרו במרץ, לסך של 7,640 דירות. בכמות הדירות החדשות נרשמה קפיצה של 26%, ככל הנראה על רקע מאמצי השיווק.

 

"הירידה בביקוש הובילה לגידול ניכר במלאי הדירות החדשות שלא נמכרו. במקביל, הלוואות הליווי התייקרו משמעותית. שילוב הגורמים הללו הביא לירידה בהיקף רכישת הקרקעות על ידי יזמים ולהאטה בקצב הבנייה", אומרים ב־S&P מעלות, ומסבירים כי העלייה החדה של כ־20% במחירי הדירות בשנת 2022, יחד עם העלייה המשמעותית בריבית שעומדת כיום על 4.5%, גרמו לצניחה חדה במספר העסקאות בשנת 2023. כתוצאה מכך, נרשמה ירידת מחירים מתונה של כ־1.6% באותה שנה.

2 התחדשות עירונית תופסת נתח משמעותי

כפועל יוצא מהעובדה שהריבית גבוהה והיצע הקרקעות באזורי הביקוש נמוך ממילא, יותר ויותר חברות משקיעות מאמצים בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית. אמנם שם לא צריך לקחת הלוואות ענק לצורך רכישת קרקעות, אך מדובר בריצה למרחקים ארוכים. בין היתר, צריך להשיג את הרוב הנדרש בקרב הדיירים ולקבל אישורים רבים מהרשויות.

"מרגישים שיש הקשחת תנאים מצד הבנקים ורואים שיש ירידה בהיקף רכישות הקרקע מצד יזמים ובהיקף הבנייה", מסבירים כלכלני S&P מעלות. "יש כמה חברות מובילות בתחום ההתחדשות העירונית כגון אאורה, אשדר, אזורים, שיכון ובינוי, קרסו נדל"ן - והתחום הופך להיות אטרקטיבי יותר ויותר בגלל עלויות המימון והיעדר צורך בהון עצמי גבוה לרכישת קרקע. אצל החברות הגדולות, רואים שתהליכים שהחלו לפני חמש־שש שנים, מבשילים עכשיו".

עד כמה ההתחדשות העירונית תופסת נתח משמעותי מכלל הפעילות? לדבריהם, המצב משתנה מחברה לחברה. "אצל אאורה זה חלק מהותי מהפעילות. בערך 60% מהדירות שבשיווק או בביצוע הן במסגרת פינוי בינוי. אם מסתכלים על המשקל של המגזר מסך הרווח הגולמי, זה יכול להגיע אפילו ל־70%־75%. בשורה התחתונה, אלו פרויקטים שמאופיינים בשיעורי רווחיות גבוהים יחסית, אך הם משקפים גם את עלויות הסיכון, ומורכבות הבנייה במרכזי ערים", הם מסבירים. "אאורה היא הבולטת ביותר, אך אצל חברות כמו שיכון ובינוי ואשדר ההתחדשות העירונית תופסת בערך 15% מנתח הפעילות, באזורים זה בערך 50% בביצוע ובשיווק".

3 הפועלים נעלמו, חומרי הגלם נעצרו

המלחמה זעזעה את ענף הנדל"ן המקומי. עשרות אלפי פועלים פלסטינים נעלמו ביום אחד, אתרי הבנייה הושבתו, המכירות ירדו לשפל היסטורי ואם לא די בכך, לפני מספר שבועות טורקיה הודיעה על עצירת מכירת חומרים לענף הבנייה. לאחר מכן היא הרחיבה את החרם לכלל ענפי המשק. איך זה משפיע על החברות?

ב־S&P מעלות מסבירים כי בהקשר זה יש שוני מהותי בין חברות גדולות לקטנות. "זה שוק מבוזר. החברות הגדולות גמישות יותר, הן הצטיידו בחומרי גלם מראש, ולכן ההשפעה עליהן צפויה להיות מתונה יותר. בדרך כלל יש להן מלאים בהיקפים גבוהים יותר לזמן ארוך עם יכולת לנייד בין פרויקטים ואפשרות למצוא חלופות. זה נכון גם בהיבט העובדים. הן יותר גמישות מבחינת מציאת עובדים חדשים ועבודה מול חברות כוח אדם. אצל הקטנות זה צפוי להשפיע על לוח הזמנים באופן מהותי יותר וילחץ את העלויות כלפי מעלה". עם זאת, הם מציינים כי החרם הטורקי עשוי לפגוע בכל החברות אם יימשך לאורך זמן, שכן יזמים רבים התרגלו לייבא חומרים ומוצרי בנייה מטורקיה. יבוא ממדינות אחרות צפוי לקחת זמן ולהיות יקר יותר.

4 הריבית והמלחמה: מה יקרה לחברות?

ההתמקדות בהתחדשות עירונית היא רק אחת ההשלכות של הריבית הגבוהה במשק. בענף שהתרגל לחיות במשך עשור תחת ריבית אפסית, מדובר בשינוי משמעותי וחד עבור לא מעט שחקנים. אם מוסיפים לכך את השלכות המלחמה, קיים חשש ליציבות של לא מעט שחקנים בענף - הממונפים מביניהם - כך מסבירים כלכלני S&P מעלות.

"שוק המגורים מאוד מבוזר. יש המון קבלנים שגם אם יגיעו לדיפולט לא נשמע עליהם", הם אומרים לגלובס. "מי שייפגעו בעיקר הם השחקנים הקטנים. בקרב החברות הציבוריות זה כנראה לא יקרה. הן בעלות גמישות פיננסית גדולה יותר ויש להן נגישות לשוק ההון. אמנם התשואות על החוב גבוהות יותר, אבל החברות, בטח אלו המדורגות, בעלות איתנות גבוהה יותר. חברות קטנות יותר, עם לחץ מצד הבנקים, עלולות להיפגע יותר".

לדבריהם, גורם אחר הממתן את הסיכון הוא שהחברות מגיעות אחרי עשור מאוד חזק מבחינה פיננסית. יש להן שולי ביטחון. "חלק ניכר מהחברות שהנפיקו אג"ח האריכו את המח"מ שלהן. זה בכל השוק ולא רק בנדל"ן. וזה ממתן את הסיכון. מצד שני, הריבית כבר שנה וחצי גבוהה יחסית, התחזיות מצביעות על האטה בצמיחה, המחסור בעובדים והבעיות בשרשרת ההספקה עדיין לא נפתרו והמלחמה עדיין נמשכת ולכן בראיה כללית הסיכון בכל הענף התגבר כתוצאה מכך. בשורה התחתונה, חברות קטנות עשויות להיתקל בבעיות, ואנחנו מעריכים שנראה יותר דיפולטים. יש המון חוסר ודאות".

ההערכה שלהם היא שקצב המכירות יישאר איטי לפחות במחצית הראשונה של שנת 2024, וכי לאור המלאי הגדול של דירות חדשות שטרם נמכרו, הצפי הוא שהשינוי השנתי במדד מחירי הדירות יהיה נמוך. בחודשים האחרונים אמנם רואים מגמת עלייה מחודשת במחירים אך הם מסבירים כי צריך לחכות עוד מספר חודשים לפני שניתן יהיה לקבוע כי מדובר במגמה.

עוד כתבות

3 פסקי דין בשבוע / צילום: אנימציה: טלי בוגדנובסקי

ביה"ד קבע: רכיב לא מוצדק יכול להפוך תלוש שכר לפיקטיבי

ביהמ"ש קבע שתלוש שכר בו הופיע מרכיב "בונוס" אותו המעסיק לא ידע להסביר, הינו תלוש שכר פיקטיבי ● ביהמ"ש השלום בירושלים דחה תביעת בני משפחה שטענו לזכויות דיירים מוגנים וזכות בעלות בדירת מגורים ● בעל עירב את אישתו בעסקי החברה, האם היא זכאית לחלק ממנה בגירושים?

נתב''ג. הישראלים חזרו להזמין חופשות / צילום: ap, Matias Delacroix

רוב החברות הזרות לא יחזרו לנתב"ג בקיץ. לאן בכל זאת תמצאו טיסה בפחות מ-200 דולר

על אף המספר המצומצם של חברות התעופה שפועלות כיום מנתב"ג, עדיין ניתן למצוא כרטיסי טיסה ברגע האחרון במחירים יחסית זולים, בעיקר ליעדים קרובים כמו קפריסין ויוון ● ייתכן שפתיחתו מחדש של טרמינל 1 באוגוסט יזרז את חזרתן של חברות הלואו קוסט, מה שיגדיל את היצע הטיסות

סיכום שווקים / עיבוד: טלי בוגדנובסקי, צילום: AP

שמונה מניות עם הזדמנות ושתיים שכדאי להיזהר מהן - ועוד 4 כתבות על המצב בשווקים

בנק אוף אמריקה מפרסם רשימה של מניות מעניינות להשקעה ● הבורסה בתל אביב הפכה לאחת החזקות בעולם, ושברה שורה של שיאים היסטוריים ● ההצלחה של קת'י ווד ● וגם: האם יכול להיות שאחת הדרכים הכי יקרות להשקיע בשוק ההון היא גם הכי משתלמת?

יונדאי טוסון הייבריד 4X4 / צילום: יח''צ

מלחמת הסחר שולחת אלינו רכב חדש מאמריקה. האם הוא גם משתלם?

הגרסה האמריקאית של הטוסון, שהגיעה לישראל באדיבות מכסי טראמפ, מציעה תוספת מקום ומערכת הנעה היברידית חסכונית ● המחיר מציב לה אתגר שיווקי ● מבחן דרכים

בובות לבובו מוצגות לראווה בחנות של פופ מארט / צילום: Reuters, Oriental Image via Reuters Connect

חיוך מטריד ששווה מיליארדים: בובת הפרווה שהפכה לטרנד וכבשה את העולם

לבובו, הבובה הפרוותית בעלת הבעת הפנים המעט קריפית, הפכה ללהיט גלובלי - ולפריט חובה אצל סלבריטאיות על, כמו ריהאנה וקים קרדשיאן ● היצרנית, חברת פופ מארט הסינית, הכפילה את הכנסותיה ב־2024 ובסין כבר הזהירו מהתמכרות לבובה המעוצבת

מצלמות לרחפנים של נקסט ויז'ן / צילום: יח''צ

המצלמה שהפכה את האלוף במילואים, ולא רק אותו, למיליונר כבד

המניה שזינקה ב־2000% בארבע שנים, המימושים שהניבו לבכיריה 800 מיליון שקל והאלוף במיל' עמירם לוין שרשם אקזיט עצום ● איך הפכה חברה ביטחונית קטנה מרעננה לאחד מסיפורי ההצלחה הגדולים של שוק ההון, והאם יש סדקים בחלום של נקסט ויז'ן?

אילוסטרציה: shutterstock

המניות שיטפסו והסיכוי שבנק ישראל יפתיע: מה צפוי השבוע בתל אביב?

לאחר שבוע ירוק במיוחד בת"א, עסקת החטופים המסתמנת צפויה לתת רוח גבית למסחר ● עוד תרכז עניין - החלטת הריבית בישראל שתכלול את תחזיות הבנק המרכזי ● נתון המאקרו שפורסם בארה"ב ומרחיק את הפחתת הריבית של הפד ● וגם: אנבידיה לא עוצרת וכובשת שיא חדש בוול סטריט

גירושים. שיתוף נכסים עשוי להיווצר גם בלי כוונה מפורשת / אילוסטרציה: Shutterstock

ביהמ"ש הכריע: בעל ישלם לגרושתו 50 מיליון דולר - "אחד המקרים המקוממים"

סכסוך גירושים באלפיון העליון הוביל להכרעה דרמטית נגד מי שנקבע כי השתמש במומחיותו למקלטי מס ונאמנויות, כדי להסתיר רכוש משפחתי בהיקף של 75 מיליון דולר ● האישה צפויה לקבל כמחצית מהרכוש ומהבית, ובסך-הכול כ-50 מיליון דולר ● עורכי דינו של הבעל: "בפסק הדין נפלו טעויות חריפות, נערער"

קובי זריהן בשיחה עם עו''ד רונית סיטון זלקינד / צילום: שיר הלוי

הממונה על הגנת הצרכן: "יש לי רק 8 מפקחים על 650 אלף עסקים"

קובי זריהן הסביר באירוע של משרד עוה"ד פירון מדוע הרשות לא פרסמה הקלות לקמעונאיות המזון במהלך המערכה נגד איראן ● יאיר אבידן, המפקח על הבנקים לשעבר, וד"ר שלומית וגמן-רטנר, ראש רשות איסור הלבנת הון ומימון טרור לשעבר, מצטרפים למרכז הפינטק הישראלי ● אירועים ומינויים

דירת 4.5 חדרים בשכונת עג'מי ביפו / צילום: יוסי שחר

בזמן המלחמה: בכמה נמכרה דירת 4.5 חדרים בשכונת עג'מי ביפו?

בשכונת עג'מי ביפו נרכשה דירת 4.5 חדרים בשטח של 86 מ"ר עם ממ"ד ושתי מרפסות תמורת 3.18 מיליון שקל ● הנכס עמד פחות מחודשיים על המדף ● המוכרים הם משקיעים שלפי רשות המסים קנו את הדירה ב־2016 תמורת 2.2 מיליון שקל ● ועוד עסקאות מהשבוע האחרון

השבוע בעולם / צילום: רויטרס - PA Images

האם ארה"ב נוטשת את אוקראינה והאם חייזרים מתקרבים על גבו של אסטרואיד

אוקראינה חוששת שהפעם ארה"ב מתכוונת ברצינות לנטוש אותה ● פצצת המכסים מתקתקת - וטראמפ עושה עסקים עם קומוניסטים מכובדים מאוד ● שרת האוצר הבריטית מוחה דמעות ● ביבשת אמריקה הבוחרים מחפשים שמאל קיצוני ● עצם בין כוכבי סר לביקור ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם

הטריוויה השבועית / צילום: Shutterstock

ארבעה סוגי ירקות מכילים ניקוטין. באיזה מהם הכמות הגדולה ביותר?

מה מקור המילה ונדליזם, איך נקרא המטבע בגמביה ובאיזו קבוצת NBA ישחקו הישראלים בן שרף ודני וולף? ● הטריוויה השבועית

ספגטי ארבייטה / צילום: בנצי ארבל

בלי פוזה ובמחיר משתלם: מסעדה איטלקית תל אביבית ששווה ביקור

ב"טברנה רומאנה" אף אחד לא בא להמציא את הגלגל, רק להציע אוכל טעים ומספק שלפעמים אף עולה על הציפיות ● המחירים הם חלק מהפאן

אילון מאסק / צילום: ap, Kevin Lamarque

אילון מאסק הכריז על הקמת "מפלגת אמריקה"

יום לאחר ששאל את עוקביו ב-X האם יש להקים מפלגה פוליטית חדשה בארה"ב, אילון מאסק הודיע: "מפלגת אמריקה הוקמה" ● מאסק סבור שלמפלגה החדשה עשויה להיות השפעה משמעותית בבית הנבחרים ובסנאט, נוכח הרוב הדחוק של הרפובליקנים

קרן מור בקמפיין קופת חולים לאומית / צילום: צילום מסך יוטיוב

זו קופה, לא חופה: כוכבה שולחת את קופ"ח לאומית למקום הראשון באהדה

המקום השני באהדה שייך למתחרה, קופת חולים מאוחדת, כך עולה מדירוג הפרסומות הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה ● הפרסומת הזכורה ביותר שייכת למותג המזגנים טורנדו, שגם אחראי להשקעה הגבוהה ביותר השבוע, לפי נתוני יפעת בקרת פרסום

הפגנה לשחרור החטופים בדרך בגין בירושלים / צילום: יעל גדות

בכיר ישראלי - התקבלה ההחלטה על יציאת משלחת לקטאר

ראש הממשלה בנימין נתניהו הורה הערב (שבת) על יציאת משלחת ישראלית לקטאר • טראמפ: "חמאס הגיב ברוח חיובית, אולי תהיה עסקה עד השבוע הבא" ● לראשונה: שני עובדי סיוע אמריקנים נפצעו בפיגוע של חמאס בעזה ●  50 חטופים - 638 ימים בשבי ● עדכונים שוטפים 

ליז טראס מתפטרת מראשות ממשלת בריטניה / צילום: Associated Press, Alberto Pezzali

ראש ממשלת בריטניה לשעבר: "הניסוי של עצמאות הבנקים המרכזיים נכשל"

45 יום בלבד כיהנה ליז טראס כראש ממשלת בריטניה, אך היא מתעקשת שלא מדובר בכישלון ● בראיון מיוחד לגלובס היא מתארת כיצד התנגדות הממסד הכלכלי ותגובת השווקים לתקציב שהובילה הביאו להדחתה ● היא תוקפת את הבנק המרכזי, מתייצבת מאחורי ישראל והמבצע באיראן, ויש לה גם אזהרה: "אם לא נשמור על ערכי המערב, נגיע לנקודת אל־חזור"

כרזת הסרט ''בחזרה לעתיד'' בעברית. אופטימיזציה של ההווה / צילום: גולן גלובוס - קנון ישראל / יוניברסל

40 שנה ל"בחזרה לעתיד": שובר הקופות שלימד אותנו מה עושים עם טיימליין ואיך לספר מחדש את חיינו

הסרט האייקוני היה הרבה יותר מבידור - הוא עיצב את ההיגיון הפנימי של תרבות הפופ ● בסרט מרטי מק'פליי חוזר בזמן עם הדלוריאן כדי ליצור גרסה משופרת של החיים שלו. היום צריך בשביל זה רק להעלות פוסט

מל''ט אנקה 3 / צילום: צילום מסך יוטיוב

המל"ט הטורקי שהתרסק והביך את ארדואן

אנקה 3, המל"ט המתקדם ביותר של טורקיה, התרסק במהלך טיסת ניסוי ● קוריאה הצפונית תקבל הדרכה שתאפשר לה לייצר כטב"מים איראניים מסוג שאהד 136, תמורת העברת 25 אלף עובדים למפעל כטב"מים ברוסיה ● אוקראינה מייצרת מוקשים במדפסות תלת־ממד ● והודו חושפת כטב"ם מתאבד חדש ● השבוע בתעשיות הביטחוניות

מייסדי רובינהוד. מימין: ולדימיר טנב, ובאיג'ו באט / צילום: ap, Mark Lennihan

וול סטריט סוף סוף מתגמלת את החברה של שני האאוטסיידרים שהפכו למיליארדרים

אפליקציית המסחר האמריקאית רובינהוד הגיעה לוול סטריט בסערה לפני כארבע שנים וספגה כישלון חרוץ ● סאגת מניות ה"מם" סיבכה את החברה עם הרגולטורים, היא נזקקה למיליארדי דולרים לערבויות ואף הגיעה לסף פשיטת רגל ● אבל מאז השפל ההוא, המניה זינקה ביותר מ־1,300%, הרווחים רק גדלים, והמוניטין השתקם