פרויקט נופי אילן באבו גוש / צילום: viewpoint
העסקה: פנטהאוז בן 6 חדרים בשטח 174 מ"ר עם מרפסת בשטח של 83 מ"ר וחניה נמכר תמורת 3.8 מיליון שקל, בפרויקט מגורים שנבנה בשכונה המערבית החדשה באבו גוש, בסמוך לירושלים. הפנטהאוז נמצא בקומה החמישית והאחרונה. הרוכשת, הדס צרפתי מפסגת זאב, מספרת שרכשה את הפנטהאוז אחרי חצי שנה של חיפושים: "רכשתי אותו לשיפור דיור. לפני הרכישה בדקתי פרויקטים אחרים, אבל לא באזור".
● בעסקה מורכבת נדרש המתווך להראות הישגים כדי להיות ראוי לעמלת תיווך
● עסקאות השבוע | ברחוב שקט במרכז העיר: בכמה נמכרה דירת 4 חדרים בכפר סבא?
רקע: אבו גוש, מועצה מקומית במחוז ירושלים, שוכנת מערבית ליישוב מבשרת ציון לאורך צדו הצפוני של כביש 1 ובסמוך ליישובים קריית ענבים ונווה אילן.
לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), באבו גוש מתגוררים 7,942 תושבים נכון ל־2022, מהם 61 יהודים והשאר מוסלמים. ב־2014 נחנך במקום אחד מהמסגדים הגדולים בישראל שכולל ארבעה צריחים הבולטים בקו האופק. היישוב מדורג באשכול 3 מתוך 10 בדירוג החברתי כלכלי של הלמ"ס.
לאורך השנים לא קידמו באבו גוש בנייה חדשה, בוודאי לא בהיקפים נרחבים, אך בשנים האחרונות חל שינוי. אחרי שנים של 11־21 יח"ד בכל שנה מ־2014, ב־2021 עלו התחלות הבנייה ביישוב והגיעו ל־45 יח"ד, וב־2023 כבר החלו בבנייה של 137 יח"ד שמהווה פיתוח משמעותי ליישוב.
השכונה המערבית: "שכונת מצפה" המכונה גם "שכונת הכדורגל", נמצאת בחלק המערבי של היישוב, על גבעה שסמוכה לבנייה הקיימת ובסמוך לנווה אילן וליישוב החרדי קריית יערים־טלז סטון.
הדירה נרכשה בפרויקט נופי אילן שמשווק על ידי חברת דרא שיווק בשכונה החדשה. הפרויקט כולל 99 יח"ד ב־11 בניינים בני 4־5 קומות, עם דירות בנות 3־5 חדרים הכוללות גם מרפסות. בכל בניין 9 דירות. מחיר דירות הגן מתחיל ב־2.45 מיליון שקל ודירות 5 חדרים נמכרות ב־3.12 מיליון שקל ומעלה. היזמים הינם תניא ישראל ו־א. חבר. תכנון הפרויקט נעשה על ידי משרד לארי שטרנשיין אדריכלים. האכלוס צפוי ב־2026.
עסקאות באבו גוש: מנתוני רשות המסים, מ־1998 ועד היום בוצעו סה"כ 105 עסקאות באבו גוש. רוב העסקאות בשנים האחרונות הן בשכונה החדשה, שמובילה לעליות מחירים ביישוב. ב־2024 נסגרו 12 עסקאות רכישה באבו גוש, כולן בבנייה החדשה, במחיר ממוצע של 21,498 שקל למ"ר לעומת מחיר ממוצע של 19,228 ב־2023. ב־2023 דווחו 37 עסקאות, כולל דירות חדשות.
לפי נתוני אתר מדלן, המחיר הממוצע לקנייה באבו גוש עומד על 2.35 מיליון שקל והעסקאות האחרונות הן בפרויקט נופי אילן. השמאי קובי ביר אומר: "במרכז אבו גוש המחיר למ"ר הוא כ־10,000 שקל למ"ר. שם מדובר בבנייה צמודה ולא של 4־5 קומות כמו בשכונה החדשה. כך שהתמחור נראה גבוה לאבו גוש".
הפרויקט: דרור אוהב ציון, מנכ"ל דרא שיווק נדל"ן, מספר: "מיקום השכונה החדשה הוא בסמוך לתחנת הדלק 'אלביס' בנווה אילן. היזמים זכו במכרזים לפני כמה שנים. התחלנו בשיווק במאי 2023 ומכרנו כבר 50 דירות בפרויקט מתוך 99. כ־90% מהרוכשים הם יהודים וישנם ארבעה־חמישה רוכשים תושבי אבו גוש.
"הרוכשים בעיקר מירושלים וסביבתה; מקריית ענבים, בית נקופה, מבשרת ציון ומהר אדר. חלקם קנו להשקעה, בעיקר את הדירות הקטנות של 3 חדרים, וחלקם קנו דירות גן ופנטהאוז למגורים".
לדבריו, "לצורך התמחור השתמשנו במחירי המכירה במבשרת ציון כנקודת ייחוס, וכיוונו להיות בערך 15% פחות ממבשרת במתחם המגרסה שנבנה. בכל זאת, אבו גוש הוא יישוב קטן יותר ופחות מבוסס והאוכלוסייה מעורבת, ופה הדירות בבניינים קטנים יותר - וזה עובד".
דבר הקונה: "יש יתרונות למיקום בשכונה המערבית החדשה, שכוללת תנופת בנייה משמעותית. באזור הפרויקט נמצאים מוסדות חינוך מהטובים בפרברי ירושלים: אלון במעלה החמישה והראל והיובל במבשרת", אומרת צרפתי. "אבו גוש הוא כפר מאוד ידידותי. האנשים שם חיים איתנו ואנחנו איתם בשכנות טובה מאוד הרבה שנים. מדובר באנשים, ולא משנה מה הדת שלהם".
יש לך חששות?
"מה יהיה עם בית כנסת, ונתיב היציאה שלא מותאם לכל המשפחות שיגיעו לגור שם. מקווה שימצאו לזה פתרון ראוי".