מהשקעות הקרן השישית של פרופימקס בסקטור המולטיפמילי בארה''ב (הנכס כולל 344 יחידות דיור) / צילום: Profimex
הכתבה בשיתוף פרופימקס
משקיעים ברחבי העולם זכו בשנים האחרונות לשיעור חשוב בהשקעות. האירועים שפקדו את הכלכלה הגלובלית בזה אחר זה, החל בסכסוכים גיאופוליטיים, דרך שינויים מאקרו-כלכליים ורגולטוריים וכלה במגפות ונזקי אקלים, חידדו את העובדה שבהשקעות תמיד צריך לצפות ללא צפוי.
למעשה, מאז ומתמיד הייתה הסביבה הכלכלית בלתי-צפויה, שכן היא מורכבת מפאזל אינסופי של החלטות, התרחשויות ותוצאות שמגיעות מכיוונים שונים ואת חלקן, כמובן, לא ניתן לחזות. אין ולא הייתה "שנה צפויה", שכן כל שנה מביאה עימה אוסף של אירועים, תהליכים והתפתחויות, כאלו שלא בהכרח מופיעים ב"טבלת התרחישים" האפשריים של מנהלי הסיכונים, כך מסבירים בפרופימקס, שפעילה שלושה עשורים בתחום השקעות נדל"ן בשוקי מפתח מעבר לים עבור משקיעים כשירים.
מעבר לכך, מדגישים שם, וזו הנקודה המעניינת, שלאורך השנים הוכח כי האיומים והסיכונים שמחוללים את השינויים המשמעותיים ביותר בסביבה הכלכלית, אורבים דווקא באזורים שאיש לא חשב עליהם, עד הרגע שהם מתממשים וטורפים את הקלפים. לא מעט דוגמאות מהשנים האחרונות יעידו על כך, ובהן התפשטות מגפת הקורונה, פלישת רוסיה לאוקראינה וכפי שכולנו נוכחנו לצערנו, מתקפת הטרור הרצחנית ב-7 באוקטובר.
החמקמקות הזו באשר לזיהוי הסיכונים אינה תקפה רק לגבי אירועים ביטחוניים-חברתיים-סביבתיים, אלא גם לאירועים ותהליכים כלכליים. כך, המוסד הפיננסי המרכזי בעולם - הבנק הפדרלי של ארה"ב - הוכיח שגם הוא מתקשה לעיתים לפענח מה צופן לנו העתיד הכלכלי. עם ניצני האינפלציה הראשונים לפני כשנתיים, נדמה היה לקברניטי הבנק שמדובר באירוע טרנזיטורי (חולף), להגדרתם, אלא שהאינפלציה התגלתה כמתעתעת, השתרשה עמוק מדי ונסקה לשיאים שלא נראו כבר יותר מארבעה עשורים. את מחיר "ההחמצה", מזכירים בפרופימקס, חוות כעת כלכלות ברחבי העולם בהתמודדות עם סביבת ריבית גבוהה.
המשמעות היא שיש להיות ערוכים בכל עת וככל הניתן, להופעתם של אירועים ותהליכים שונים שישפיעו על הסביבה הכלכלית - לעיתים באופן רוחבי - בדומה לאירועים שהוזכרו לעיל, ולעיתים אף באופן ממוקד יותר, למשל כאשר חל שינוי רגולטורי מסוים שמעצב מחדש את תנאי השוק הספציפי.
"דרך להתמודד עם תנאי שוק משתנים"
מכל האמור עד כה, מציינים בפרופימקס, עולים שני לקחים מרכזיים: האחד, סיכונים היו ויהיו חלק בלתי-נפרד מכל סוג השקעה. אולם בעוד שלא ניתן לחמוק מכולם, אפשר בהחלט לצמצם באופן ניכר את רמת הסיכון - וזה מוביל ללקח השני, והחשוב עוד יותר:
הסביבה הגלובלית הייתה ונותרה בלתי-צפויה ומפתיעה. לכן רצוי להימנע מראש מחשיפה לנכס או סקטור בודד ולהבטיח שולי ביטחון רחבים בפורטפוליו ההשקעות, כאלו שיאפשרו להתמודד עם זעזועים ולהימנע ממצב שבו אירוע פתאומי יחסל ברגע את ערך ההשקעה. דוגמה מהשנים האחרונות אפשר למצוא בהשפעות משבר הקורונה שפגעו באופן משמעותי בהשקעות בתחום המשרדים עקב אימוץ דפוס העבודה מהבית והתוצאה הייתה ירידה בביקוש לשטחי משרדים ובשימוש בהם. מנגד, סקטור הלוגיסטיקה התחזק עקב העלייה במסחר האלקטרוני ובביקושים שנוצרו לשטחי תעשייה ולוגיסטיקה.
"סיכונים הם חלק בלתי נפרד מכל השקעה אלא בעוד שאת חלקם לא ניתן לזהות עד שהם מגיחים לפתע, ישנם סיכונים מובנים שדווקא ניתן לצמצם מראש, כמו הימנעות מחשיפה גבוהה לנכס או סקטור יחיד", מציין אייל ברטוב, מנהל מחלקת ההשקעות של פרופימקס.
"הפיזור הוא הדרך האפקטיבית ביותר שניצבת בפני המשקיעים להתמודד עם אי-ודאות ותנאי שוק המשתנים מעת לעת. ואולם, על אף שזה לכאורה עקרון מובן מאליו, כדי ליהנות באופן אופטימלי מכל יתרונות הפיזור נדרש ליישמו בצורה מלאה ומיטבית, שכן אחרת חלק משמעותי מהפחתת הסיכון מאבד מיעילותו", מדגיש ברטוב.
משקיעים כשירים, למידע מלא על הקרן השישית Profimex CircleOne VI, כולל היסטוריית הביצועים המלאה שהנבנו למשקיעינו במשך 30 שנות פעילות, לחצו כאן>>
עוד הוא מציין כי משקיעים רבים נוטים ליישם את עקרון הפיזור באופן מוגבל, כאשר כספי ההשקעה מפוזרים רק בין קטגוריות השקעה סחירות. "על אף שיש לכך תרומה מסוימת להורדת פרופיל הסיכון, עדיין נוצר כשל שחושף את המשקיעים לאותם הסיכונים, שכן בין הבורסות בעולם קיימת קורלציה חזקה, משמע שתזוזות בבורסה אחת, עשויה להשפיע באופן ישיר על שווקים ובורסות אחרות בעולם. המתאם המובנה בין השווקים הסחירים בעולם מותיר את המשקיעים עם תיק נכסים שמרכיביו חשופים במידה רבה מידי לאותם הסיכונים".
בנקודה זו מוסיף ברטוב כי השוק הסחיר גם כפוף להלכי רוח ספקולטיביים. כתוצאה מכך, מחירי השוק של מכשירים סחירים יכולים להיות רחוקים מאוד מהערכים הכלכליים הסבירים של העסקים או הנכסים שהם מייצגים. לעיתים כלפי מעלה, ובמקרים אחרים כלפי מטה. להבדיל, בתחום ההשקעות הבלתי-סחירות, בראשן נדל"ן ריאלי, הנכסים מתנהגים כמעט במנותק ועל כל סוג נכס חלות השפעות שונות, שתלויות בגורמים הספציפיים של סביבת הנכס וסוגו.
למעשה, בין שוקי הנדל"ן השונים, ואפילו בין מגזרים בתוך ענף הנדל"ן, הקורלציה נמוכה יחסית. "דין מגזר המולטיפמילי במיאמי למשל אינו כדין מגזר המולטיפמילי בסן פרנסיסקו", הוא מסביר, "מה גם שהקורלציה בינם לבין תנודתיות השוק הסחיר נמוכה, לעיתים אפילו שלילית".
להעשיר את הפורטפוליו עם קרנות השקעה מחוץ לגבולות הבורסה
"בתקופה האחרונה הופיעו תחזיות ונבואות זעם על מיתון מתקרב - הערכות שאמנם הרעידו את השוק אבל לא התממשו בסופו של דבר. המשמעות היא שמשקיעים שמכרו את נכסיהם הסחירים בשיא הפאניקה ומתוך חרדה לכספם כנראה קיבעו את ההפסד בתיק ההשקעות. להבדיל, בקרנות פרייבט אקוויטי, הסיכון הזה מבודד מכיוון שאין אפשרות למימוש מיידי של הנכס, ולכן אתגרים זמניים לא משפיעים בהכרח על התוכנית העסקית. בהתאם, הם נסמכים אך ורק על מבחן התוצאה, כלומר התשואה שהניבה לבסוף ההשקעה לאחר מימושה" אומר ברטוב.
פיזור סיכונים יעיל, אם כן, לדבריו, כולל פיזור בין נכסים סחירים לנכסים לא-סחירים, וגם פיזור מירבי בתוך כל אחד מאפיקי ההשקעה. "קרנות הבית של פרופימקס הוקמו בדיוק לשם כך - לאפשר למשקיעים כשירים לאמץ מדיניות מושכלת של השקעה בנכסי נדל"ן שונים, על פני תקופות בציר שונות ועם רשת של מנהלים גלובליים עתירי ניסיון (שותפיה האסטרטגיים של פרופימקס), שכל אחד מהם פועל באזור ובסגמנט ספציפי בהתאם לתחום מומחיותו". עוד מדגיש ברטוב כי "עצם העובדה שפרופימקס עובדת עם שותפים שונים מייצרת מלכתחילה פיזור אפקטיבי בקרנות הבית שלנו. כך למשל, השקעה עם שותף בנכסי מולטיפמילי בפלורידה לצד השקעה עם שותף אחר בנכסי לוגיסטיקה באטלנטה מייצרות באופן אינהרנטי פיזור ניהולי, גיאוגרפי וסקטוריאלי, שכן הפרמטרים שמשפיעים על כל אחת מהן שונים לחלוטין".
מדיניות ה"פיזור רב-ממדי" של פרופימקס, המיושמת בכל סדרת קרנות CircleOne Profimex, עולה בקנה אחד גם עם גישתו של זוכה פרס נובל לכלכלה, הארי מרקוביץ', אבי תורת "החזית היעילה", שעיקרה בניית פורטפוליו השקעות שנשען על פיזור בין נכסים שאינם קורלטיביים האחד לשני. בפרופימקס מציינים כי "מדיניות זו הוכיחה את עצמה כאמצעי אפקטיבי להפחתת סיכונים ולמיקסום הביצועים".
"הזדמנויות עסקיות מגיעות דווקא בשל אי-הוודאות בשוק"
בפרופימקס יודעים לספר כי מאז החלה את פעילותה לפני שלושה עשורים, למעשה מהרגע בו הותר לראשונה למשקיעים ישראליים להשקיע בשווקים זרים, רכשה החברה ידע מקצועי, ניסיון ומוניטין שהם נחלתם של מעטים בשוק. אלו סייעו לה לרקום קשרים עסקיים גלובליים, לייצר רשת של שותפים אסטרטגיים מהשורה הראשונה בתחומם ולפתח כאמור את אסטרטגיית ״פיזור רב-ממדי״, שהוכחה כיעילה מול כל מצב שוק ותרמה את חלקה לתשואות העודפות מהן נהנו המשקיעים לאורך השנים.
כמו-כן, אומרים שם, כי כחברה הישראלית היחידה שפועלת בתחום השקעות הנדל"ן מחוץ לישראל כבר כשלושים שנה, צלחה פרופימקס במהלך הדרך שורה של משברים כלכליים עולמיים, ביניהם, התפוצצות בועת הדוט.קום בשנת 2000 והמשבר הפיננסי העולמי ב-2008 (GFC). "את נקודות השפל והמשבר צלחנו בעזרת עבודה קשה ומקצועית, שלנו ושל שותפינו, תוך הפגנת מחויבות מלאה וחסרת פשרות לשמירה על האינטרסים של המשקיעים", מדגישים בחברה.
"המדיניות המוצלחת שהובלנו לאורך שנים, גם במהלך עתות משבר, תיושם גם במסגרת הקרן השישית של פרופימקס ממשפחת קרנות Profimex CircleOne , שנמצאת בימים אלו בעיצומו של סבב גיוס הון ממשקיעים כשירים", מציין ברטוב. "ההון שמגויס כעת על ידי הקרן יושקע בתקופה שדווקא בשל אי הוודאות והאתגרים הטמונים בה - מייצרת היצע של הזדמנויות עסקיות יוצאות דופן. פרופימקס, יחד עם שותפיה האסטרטגיים, תנצל את הידע והניסיון שנצברו לאורך משברי עבר על-מנת להגיב במהירות לשינויים כדי להשקיע בנכסים איכותיים, המגלמים עבור המשקיעים פוטנציאל הוספת ערך (Value add) משמעותי ותשואות עודפות (אלפא) ביחס לשוק", מסכם ברטוב.
משקיעים כשירים, למידע מלא על הקרן השישית Profimex CircleOne VI, כולל היסטוריית הביצועים המלאה שהנבנו למשקיעינו במשך 30 שנות פעילות, לחצו כאן>>
*פרסום זה נועד למטרות שיווקיות בלבד, ואין בו משום יעוץ ו/או הצעה ו/או הזמנה לבצע השקעה או רכישה כלשהי ו/או משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.