גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כרמי גת, קריית גת / צילום: אלה מאירוביץ

אחת מכל חמש רכישות של דירה בישראל בוצעה במחוז הדרום ברבעון הראשון של 2024. אלה נתונים דומים לאלה של 2022, ומעט נמוכים מתשעת החודשים הראשונים של 2023, אז שיעור העסקאות בדרום הגיע לכמעט רבע מכלל העסקאות במדינה. גם מדדי המחירים מצביעים על עליות, ובדיקות עומק שערך גלובס מורות כי בערים שסבלו מהפגזות מתמשכות במהלך המלחמה נרשמה עלייה חדה דווקא במחירי הדירות החדשות שנמכרו.

● בדיקת גלובס | גזירה חדשה: עוד לפני שהספקתם לקחת משכנתה, היא כבר התייקרה
● בדיקת גלובס | דלת מול דלת, שתי דירות זהות ופער של מיליון שקל במחיר

1 מספר העסקאות

נתחיל עם נתוני היסוד של השוק, שניתן להפיק מהם אופטימיות: מספר העסקאות שבוצעו במחוז הדרום ברבעון הראשון של השנה הגיע ל־5,037, עלייה של 7% לעומת הרבעון הראשון של שנה שעברה.

אמנם בכל המדינה הגידול הגיע ל־20%, אך אי אפשר להתעלם מתקופת המלחמה, ובמיוחד מהשפעותיה על הפריפריה בצפון ובדרום.

בהתחשב בכך, גידול של 7% במספר העסקאות הוא נתון מעודד מאוד, במיוחד עבור יזמי הנדל"ן, שרשמו ברבעון הזה עלייה של 11% במכירות, יחסית לרבעון המקביל אשתקד.

2הערים המובילות

כ־70% מכלל העסקאות שבוצעו במחוז נעשו בשמונה ערים. באר שבע הייתה ונותרה בירת הנגב, מבחינת מספר עסקאות הנדל"ן שמבוצעות בה. ברבעון הראשון של השנה נעשו בה 1,163 עסקאות; אחריה אשקלון עם 861 עסקאות.

בערים האחרות מספר העסקאות נמוך בהרבה, אך למרות זאת 433 עסקאות בנתיבות, 335 עסקאות באופקים ו־125 עסקאות בשדרות, זו הפתעה גדולה בהתחשב במה שעובר על ערי העוטף בשבעת החודשים האחרונים.

3המחיר הממוצע

במקביל, גם מדד מחירי הדירות בדרום רשם עלייה משמעותית של 2.4% ברבעון הראשון של 2024. שוב מדובר בעלייה שנמוכה מהמדד הכללי הארצי, שמגיע ל־3%, אך יחסית לנסיבות מדובר בנתונים מפתיעים ומעודדים.

מחיר דירה ממוצעת שנרכשה ברבעון הראשון של השנה במחוז הדרום הגיע ל־1.53 מיליון שקל, עלייה של כ־10% לעומת מחיר ממוצע של דירה כזו שנרכשה ברבעון הראשון של 2023. בפרמטר זה העלייה במחוז הדרום הייתה גבוהה מזו שנרשמה בממוצע הכלל ארצי (8%).

4השיאניות

ערכנו ממוצע של מחיר עסקה ממוצעת שנערכה ברבעון הראשון של השנה על דירות 4 חדרים בכל עיר משמונה הערים המובילות במחוז, וכאן יש להדגיש כי מיעוט העסקאות שבוצעו ברוב הערים הדרומיות, מקשה על קבלת ממוצע מדויק של המחירים.

זאת במיוחד לאחר שניכינו עסקאות על דירות שנמכרו בהוזלה, הן באמצעות תוכניות הדיור המסובסדות (מחיר למשתכן, דירה בהנחה וכד') והן באמצעות דירות שנמכרו ע"י יזמים בהנחה. כמו כן היו מקומות שבהם השתנה באופן מהותי היחס בין מספר הדירות יד שנייה לדירות החדשות שנרכשו, מה שהשפיע באופן מלאכותי על הממוצע.

התברר כי דירות 4 חדרים היקרות ביותר שנרכשו בדרום ברבעון הראשון של 2024 היו בקריית גת, ב־1.68 מיליון שקל; באשקלון, ב־1.66 מיליון שקל; ובקריית מלאכי, ב־1.61 מיליון שקל. בבאר שבע ובדימונה נרכשו הדירות הזולות ביותר - 1.32 מיליון שקל ו־1.2 מיליון שקל בהתאמה.

5השפעת הממ"ד

כפי שציינו, תמהיל רכישת הדירות בדרום השתנה בצורה משמעותית בעקבות המלחמה, והדבר בא לידי ביטוי מוחשי ביחס שבין דירות חדשות לדירות יד שנייה.

אך טבעי, שבעקבות מלחמה שבה ספגה המדינה אלפי רקטות, רוכשי הדירות יגדילו את הביקוש לדירות עם ממ"ד, ויקטינו את הביקוש לדירות ללא ממ"ד, במיוחד במקומות שבהם מהירות התגובה הנדרשת לאזעקה אינו עולה על מספר שניות, כמו בערי העוטף.

לא נערכה עדיין עבודה מדוקדקת בעניין הממ"דים. אמנם אלה החלו להופיע בדירות בישראל החל מ־1992, ואולם בשנים הראשונות הוקמו ממ"דים שאינם עומדים בסטנדרטים הנוכחיים - הם קטנים, לא נוחים ולא מאפשרים לשהות בתוכם יותר מכמה דקות. חלקם עברו "הסבה" לחדרי מזווה וחדרי ארונות, מחלקם הוצאו דלתות ההדף, ולא ניתן להשיבם לייעודם המקורי. כך שרוכשי הדירות נוהגים לפסול גם דירות רבות, שעל הנייר מצויידות בממ"ד, ומחפשים דירות חדשות יותר.

הנתונים בעניין זה מאוד ברורים: כ־50.5% מהדירות במחוז הדרום שנרכשו ברבעון הראשון של השנה היו חדשות, לעומת 48% בכלל המדינה; כשבדקנו את המצב באופן פרטני לגבי מספר ערים שספגו פגיעות קשות במהלך המלחמה, המגמה הייתה חזקה בהרבה: בשנה וחצי של לפני המלחמה, 58% מהדירות שנרכשו באופקים היו חדשות; בחצי השנה הראשונה של המלחמה משקלן זינק ל־85% מכלל הדירות; בנתיבות המשקל עלה משני שלישים ל־72%; בשדרות מ־60% ל־64%, באשקלון מ־52% ל־54% ובבאר שבע מ־22% ל־29%. הכמות הנמוכה (יחסית) של דירות חדשות שנרכשת בבאר שבע, מיוחסת לכמות המשקיעים הגדולה שפוקדת את העיר ורוכשת בה דירות.

"מאז המלחמה אנשים באמת הקטינו מאוד את רכישת הדירות בלי ממ"דים, והם מתמקדים בדירות יד שנייה חדשות יותר עם ממ"ד או בדירות חדשות", מספר המתווך אביב זוהר מ"כאן נדל"ן" בנתיבות. "אני נתקל בבעלי דירות ישנות, שבעצמם מבינים את הבעיה למכור דירות כאלה עכשיו".

מה עושה בעל דירה ישנה שרוצה למכור אותה בימים האלה?
"אם יש לו הון עצמי, הוא רוכש דירה חדשה ומשאיר את הדירה הישנה אצלו. במילא המחיר שלה לא מאוד גבוה. אחרים ממתינים לפינוי־בינוי, או למה שאני קורא 'ישועות'. ומי שבאמת מוכרח - מוריד במחיר".

בכמה המחירים של דירות כאלה ירדו?
"אני מעריך שמחירי דירות כאלה ירדו בסדר גודל של 5%־10%, ומי שרוכש אותן זה בעיקר משקיעים, או אנשים שאין להם תקציב מעבר ל־600־700 אלף שקל, שזה מחיר רוב הדירות האלה. כל היתר מנסים להתאמץ עוד קצת, כדי לרכוש דירות חדשות".

בקרוב ינהל זוהר שיווק של פרויקט חדש של יורו ישראל, שתקים בעיר 350 דירות חדשות, מה שככל הנראה יגדיל אף יותר את הסטטיסטיקה בנתיבות לטובת הדירות החדשות.

בשכנה שדרות המגמה זהה, מספר אמיר כהן סמנכ"ל שיווק בחברת י.ח. דמרי. "עשינו 15 עסקאות בשדרות מינואר", הוא מספר. "כרגע יש לנו פרויקט אחד בבנייה מתקדמת - שלב ראשון בסוף שלד. אנחנו חזרנו לעבוד שם בתחילת נובמבר ורוכשת שראתה את הבניין אחרי המון זמן שלא הייתה בעיר הייתה המומה שהבניין עומד".

הפרויקט הוחל בשיווק לפני שנה, ועד לפרוץ המלחמה נמכרו בו 40 דירות. "בהתחלה הייתה הקפאה מוחלטת, אבל בסוף נובמבר כבר החלו לחזור התושבים וחוזרים יחסית לשגרה. הביקוש לא מאוד גבוה אבל קצב השיווק עומד על 3־4 דירות בחודש בפרויקט".

6הקונים

זהותם של הקונים מגוונת, מעידים הפעילים בתחום.

כהן: "יש רוכשים שהיו מפונים משדרות ואמרו שהם לא מוכנים לחזור לבית קרקע אז הם רכשו את הפנטהאוז; זוג אחים צרפתים שההורים שלהם רכשו להם לכל אחד דירה, מתוך כוונה ללחוץ עליהם לבוא לארץ. לאור הסיטואציה הם מנסים לזרז את המעבר - משהו פטריוטי. עובדי רכבת שגרים במרכז הארץ גם קונים בפרויקט - בגלל הטבת המס. יש מקומיים, חבר'ה צעירים, ויש גם מעט משקיעים שמסתכלים קדימה".

ומה לגבי מחירים?
"המחירים עלו בחודשיים האחרונים. דירת 4 חדרים מתחילה מ־1.52 מיליון שקל. זה גבוה ב־100 אלף מנתיבות, השכנה".

7הביטולים

האם נרשמו גם ביטולים?
כהן: "היה חשש ואנשים שאלו שאלות וחשבו לבטל אבל בסוף לא היו ביטולים. הייתה למשל משפחה שהייתה אמורה לעבור מיישוב אחר שביקשה לבטל. ביקשנו להמתין ובשיחה איתם בינואר הם המשיכו בעסקה.

"בסך הכל אפשר לראות שפורסם שיש עלייה בביקוש בשדרות ואנחנו מרגישים את זה במשרדים. אם היו שואלים אותי באוקטובר או בנובמבר שיימכרו שלוש־ארבע דירות בחודש לא הייתי מאמין. אבל מסתבר שזה עובד".

8העתיד

השאלה מה הלאה. עדיין מספר הדירות הישנות בדרום הוא מספר נכבד. אמנם בערים קטנות כמו שדרות ונתיבות, רוב מוחלט של הדירות חדשות וממוגנות, אך באשקלון ההערכות הן כי כ־12 אלף יחידות דיור מתוך כ־56 אלף אינן ממוגנות, ובבאר שבע המספר גדול אף יותר.

סביר להניח כי בעתיד הקרוב הדירות הללו "יצאו מהמחזור" ובעליהן ימצאו קושי גובר והולך למכור אותן. מחירי השוק שלהן צפויים לרדת, אלא אם תקודם עליהן התחדשות עירונית. הבעיה, שהתחדשות עירונית בישראל מקודמת באטיות רבה מדי, במיוחד בערים בעלות צבר גדול של קרקעות פנויות וכדאיות כלכלית נמוכה - כמו ערי הדרום.