כפר סבא / צילום: Shutterstock
שווקו בהצלחה 956 יחידות דיור במסגרת מכרזי "מחיר מטרה", בכפר סבא וביהוד־מונוסון - מכרזים אשר עשויים "להוליד" בהמשך הנחות של מאות אלפי שקלים, עד יותר ממיליון שקל, לדירה, בשתי נקודות שנחשבות למרכז אזורי הביקוש.
● הפקק משתחרר? 2,000 פועלי בניין זרים נחתו בישראל ואלף נוספים בדרך
● ישראל קנדה רכשה ב-443 מיליון שקל את חניון דובנוב בת"א; תקים מגדל של 170 דירות
מכרזי מחיר מטרה הם כאלו המיועדים לשמש בהמשך כפרויקטים שישתתפו בתוכנית הדירות במחירים המסובסדים מטעם הממשלה, תוכנית "דירה בהנחה". הם מציעים מחיר מוסכם מראש למטר מרובע, המשקף הנחה משמעותית ממחיר השוק. על פניו המטרה היא להציע הנחות של עד 600 אלף שקל לדירה לכל היותר, אך כפי שנדגים בהמשך - בפועל ההנחות הללו עשויות להיות גבוהות עוד יותר, וזאת בשל מחירי הדירות הגבוהים, והממשיכים לעלות, בעיקר במרכז הארץ.
יותר מ־850 מיליון שקל לקופת המדינה
צמד המכרזים בכפר סבא וביהוד־מונוסון שנסגרו היום (ג') משכו לא מעט הצעות - על אף המצב הכלכלי הרגיש במשק בשל רמת הריבית הגבוהה יחסית (שנותרה בעינה בהחלטת בנק ישראל מאתמול) ולמרות מצב המלחמה שבו המשק שרוי כבר קרוב לשמונה חודשים. נראה כי המקום האטרקטיבי על המפה, והעובדה שמדובר במכרזים במחירים מופחתים, שימשו מצע נוח עבור היזמים: לא פחות מ־137 הצעות הוגשו בצמד המכרזים, עבור תשעה מגרשים בסך הכול.
המכרז בכפר סבא כלל 748 יחידות דיור בשמונה מגרשים בשכונת קריית הצעירים. 598 מהדירות מיועדות למכירה בהנחה, ו־150 מיועדות לשוק החופשי. שמונה זוכות שונות היו למגרשים הללו, והן: עמרם אברהם חברה לבניין, שי־חי יזמות והשקעות, רמי שבירו הנדסה בניה והשקעות, יצחק עופר חברה לבניין ולפיתוח, א.ב יזמות נדל"ן ומגורים, אפי קפיטל השקעות ובניה, פמה חברה להשקעות ונכסים ואסיה סיירוס פיתוח וייזום.
ההצעות הזוכות משקפות מחיר ממוצע של קרקע ליחידת דיור שנע בין 500 ל־600 אלף שקל, לפני הוצאות פיתוח. הסכום הכולל שישלמו החברות, ובתוכו גם הוצאות הפיתוח, הוא כ־634 מיליון שקל. יש לציין כי בחלק מהמקרים הוצאות הפיתוח כמעט שוות לגובה ההצעה הזוכה. במכרז זה הגישו הצעות 122 מציעים, לשמונת המכרזים.
במכרז ביהוד־מונוסון, בשכונת גדות החדשה, זכתה חברה בודדת - שי־חי יזמות והשקעות, שזכתה גם באחד המכרזים בכפר סבא - במגרש אחד עבור 208 יחידות דיור, רובן דירות שישווקו בהנחה ורק 44 מהן ישווקו בשוק החופשי. החברה תשלם בסך הכול כ־219 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח, והצעתה משקפת מחיר ממוצע של כ־927 אלף שקל קרקע לכל יח"ד. מדובר במחיר לא נמוך במיוחד (ראו המחיר המשתקף מההצעות במכרז בכפר סבא), ודאי כאשר מדובר במכרז מחיר מטרה. למכרז זה הוגשו 15 הצעות (הצעה אחת נפסלה).
הנחות בשש ספרות
הפרט המעניין ביותר לגבי מכרזים אלו הוא, כמובן, גובה ההנחה האפשרית לזוכים בהגרלה הממשלתית באחת הדירות בפרויקטים אלו. ההנחה בתוכנית "דירה בהנחה" נגזרת מהמחיר למ"ר שנקבע במכרזי מחיר מטרה, ואמורה להגיע ל־600 אלף שקל לכל היותר, ובמקומות מסוימים בלבד - אלא שלרוב, בשל העובדה שהמחיר למ"ר נקבע הרבה לפני שיווק הדירות בפועל, ההנחה "האמיתית" גדולה הרבה יותר.
כך, המכרז ביהוד־מונוסון קבע את המחיר למ"ר לדירה בהנחה על 21,825 שקל, כולל מע"מ (בחוברת המכרז המחיר הנקוב הוא ללא מע"מ, אך מאחר שהרוכש מחויב במע"מ בעת קניית דירה, הוספנו זאת לחישוב). זאת בעוד המחיר הממוצע למ"ר בעיר כיום, לפי אתר מדלן, הוא 25,800 שקל. ההנחה מחושבת על פי המחיר למ"ר שנקבע במכרז - כך שדירת ארבעה חדרים בשטח 100 מ"ר שווה על פי המכרז כ־2.18 מיליון שקל, ולאחר הנחה של 25% במסגרת הסבסוד הממשלתי מחירה הוא כ־1.63 מיליון שקל. אומנם מדובר על פניו בהנחה של כ-550 אלף שקל, אך בהשוואה לדירה דומה בשוק החופשי - דירת 4 חדרים חדשה בעיר, אשר לפי מדלן מחירה הממוצע הוא 2.8 מיליון שקל כיום - מדובר בפועל על הנחה של כ־1.2 מיליון שקל. כפי שפרסמנו כאן לפני כשנתיים, גם מכרז קודם ביהוד־מונוסון העניק לזוכים בדירות הנחות בהיקפים דומים.
במכרז בכפר סבא המחיר למ"ר משתנה בין המגרשים, אך הגבוה ביותר הוא כ־20,996 שקל, כולל מע"מ. שומה עדכנית שנעשתה למכרז קבעה אומנם את המחיר למ"ר על כ־28,657 שקל, אך היא אינה קובעת את מחיר הדירה אלא אמורה להשפיע רק על היקף ההנחה. כל זאת בעוד על פי אתר מדלן, המחיר למ"ר בכפר סבא כיום עומד על 30,400 שקל למ"ר.
השומה העדכנית שניתנה למכרז
בהתאם לכך, דירת ארבעה חדרים בשטח 100 מ"ר תהיה שווה 2,099,600, ולאחר הנחה של 25% - 1,574,700 שקל, קרי הנחה של כ־520 אלף שקל. כאן נכנסת לתמונה השומה העדכנית שניתנה למכרז, ולפיה דירת 4 חדרים בשטח 100 מ"ר בכפר סבא שווה כ־2.86 מיליון שקל. ההנחה לה זכאים הרוכשים במכרז זה היא בגובה 500 אלף שקל, ומאחר שהפחתתה מהמחיר המעודכן (כך לפי כללי המכרז) תקבע מחיר גבוה יותר מהמחיר המקורי של דירה בהנחה - המחיר הסופי של דירה בהנחה במכרז זה יהיה כ־2.36 מיליון שקל. גם כאן, אומנם על פניו מדובר בהנחה של 500 אלף שקל, אך בהשוואה למחירים בשוק החופשי - כ־3.04 מיליון שקל בממוצע לדירת 4 חדרים חדשה, לפי מדלן - ההנחה בפועל היא של כ־640 אלף שקל.
הסיבה לפערים הללו, כאמור, היא מועד ביצוע השומה אשר קובעת את המחיר למ"ר: אומנם תוכנית דירה בהנחה אמורה כיום להציע הנחה של 500 עד 600 אלף שקל לדירה (בתחילת הדרך מדובר היה על 300 אלף שקל, אך גם אז ההנחות בפועל היו גבוהות יותר), אך בזמן שעובר ממועד ביצוע השומה - על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל השומה העדכנית תוכן עד שישה חודשים לפני מועד פרסום המכרז - מחירי הדירות עולים, ומתרחקים מהשומה שנקבעה. לזה יש להוסיף את העובדה שהשומות המקוריות, שעל בסיסן נקבעת ההנחה הראשונית, הן מסוף שנת 2020, ומאז מחירי הדירות עלו ביותר מ־25%.
נזכיר כי בימים אלו מתקיימת הגרלה נוספת של תוכנית דירה בהנחה, לראשונה עם ההטבות העדכניות למשרתי מילואים, ובה 4,633 יחידות דיור ברחבי הארץ. ההגרלה, שהרשמה אליה תיסגר בתחילת יולי, לא כוללת כמובן את הקרקעות שעליהן שווקו המכרזים בכפר סבא וביהוד, ואלו ייכללו בהגרלות הבאות.