פרויקט של עמרם אברהם בחדרה / צילום: איל יצהר
שוק הנדל"ן מתחיל להתאושש בתקופה האחרונה כאשר היקף מכירת הדירות נמצא בעלייה ביחס לתקופה המקבילה בשנה שעברה, אך עדיין נמוך בראייה היסטורית. אחת הסיבות העיקריות להתאוששות היא מבצעי מכירות אגרסיביים של היזמים והקבלנים, שמאפשרים לציבור לרכוש דירות עם תשלום תנאי מימון נוחים ביותר של 20% כעת ו-80% כשיימסר המפתח בעוד מספר שנים, ואף מבצעים אגרסיביים יותר של 90/10.
● למה יגאל דמרי בטוח שישראל הולכת ל"קטסטרופה"
● המכה החדשה שתנחת בקרוב על נוטלי המשכנתאות
● מנכ"ל חברת הנדל"ן הכי חדשה בבורסה בטוח: אלה הערים הכי אטרקטיביות לרכישת דירה
כך, חברות הנדל"ן מדווחות כל אחת בתורה על עלייה משמעותית במכירות שלה, הן ברבעון הראשון של שנת 2024 והן ברבעון השני.
אחת הבולטות שבהן היא חברת הנדל"ן הוותיקה עמרם אברהם שמנייתה החלה להיסחר לאחרונה בבורסה לאחר שהשלימה גיוס. עמרם אברהם מדווחת על היקף מכירות גבוה במיוחד, גם ביחס לחברות הנדל"ן הגדולות ממנה בהרבה. כך, עמרם אברהם דיווחה היום (ה') כי מתחילת השנה מכרה 1,002 דירות, מתוכן 703 ברבעון הראשון של שנת 2024, וזאת בהשוואה ל-48 דירות בלבד שמכרה ברבעון המקביל בשנה שעברה. זינוק בקנה מידה חריג ביותר של 1,360%.
לשם השוואה, חברת הנדל"ן הציבורית הגדולה בישראל, י.ח דמרי מכרה ברבעון הראשון 298 דירות (עלייה של 82% בהשוואה לרבעון המקביל), אזורים מכרה 78 דירות (ירידה של 5%), אאורה שפועלת בתחום ההתחדשות העירונית מכרה 99 דירות וצופה בכל השנה למכור כ-600 דירות.
מספרים חריגים בשוק
את ההסבר למספרים החריגים ביותר של עמרם אברהם ביחס לחברות האחרות אי אפשר להסביר במבצעים הגדולים של הקבלנים, כיוון שחברות רבות משתתפות בחגיגת המבצעים. ההסבר נמצא קודם כל בכך שעמרם אברהם לא מכרה ברבעון המקביל דירות במסגרת תוכניות סבסוד ממשלתיות כמו מחיר למשתכן, ואילו ברבעון מתחילת השנה השתחררה לחברה מאסה גדולה מאוד של דירות, ואלה היוו נתח של כ-56% מכל הדירות שמכרה החברה ברבעון הראשון, 397 דירות מתוך 703 שמכרה החברה. מתחילת הרבעון השני מכרה החברה 299 דירות, וגם במקרה הזה החלק של דירות מחיר למשתכן מהווה נתח משמעותי מהמכירות.
אך מדובר בהסבר חלקי בלבד, שכן גם אם מסתכלים רק על הדירות שמכרה החברה בשוק החופשי מדובר על זינוק של 600% במכירות, 305 דירות ברבעון הראשון של שנת 2024 לעומת 43 בלבד ברבעון המקביל אשתקד.
הסבר נוסף הוא פשוט תמהיל הדירות. עמרם אברהם מכרה את הדירות במחיר ממוצע של 1.56 מיליון שקל לדירה, וזאת בהשוואה למחיר ממוצע של כ-2 מיליון לדירה בישראל וכאשר חברות אחרות מוכרות במחירים גבוהים משמעותית. עיקר מכירת הדירות של עמרם אברהם היא בפריפריה: בעכו, באילת, אשדוד וטירת כרמל, אבל גם בנתניה וראשון לציון.
"מבצעי מכירות אגרסיביים"
בקבוצת עמרם אברהם שנמצאת בשליטתם של אלון ויורם אברהם ומנוהלת ע"י נועם גרייף מעדיפים להסביר את הדברים אחרת. בדוחות כותבת החברה כי מדובר ב"מספר גורמים אשר צירופם מייצר יתרון יחסי והעצמה משמעותית של יכולת השיווק של הקבוצה; 1. גידול והתאוששות בשוק הדיור. 2. ברבעון הנוכחי החברה החלה בשיווקם של עוד כ-8 פרויקטים חדשים כך שסך כמות מלאי הדירות לשיווק של החברה גדל במהלך הרבעון לכ-2,300 יח"ד לשיווק. הפרויקטים מצויים באזורים שונים אשר מייצרים פרישה רחבה ומגוון דירות רב יותר. מתוך הפרויקטים הנ"ל, 4 פרויקטים הינם פרויקטים במסלול מחיר למשתכן/מטרה/מופחת אשר מאופיין בשיווק בתקופה קצרה מאד ביחס ליח"ד שוק חופשי; 3. הפרויקטים שהקבוצה משווקת הינם באזורי ביקוש גבוהים כגון הפרויקטים באשדוד ובאזורים נוספים. 4. הקבוצה מעמידה מגוון עזרים שיווקיים המגבירים את יכולת השיווק של הקבוצה".
במלים אחרות, אחת הסיבות שנותנת החברה היא שיש לה יש מכירות גבוהות בעקבות תוכניות הסבסוד הממשלתיות ש"מאופיינות בשיווק בתקופה קצרה מאוד" ולא תימשך לאורך כל השנה, ובנוסף אותם "עזרים שיווקיים" הם כמובן אותם מבצעי מכירות אגרסיביים של הקבלנים.
ומה לגבי המשך השנה? בעמרם אברהם יודעים שקצב המכירות הגבוה לא יימשך וצופים מכירות של 1,500 עד 2,000 דירות. בכל מקרה, יהיה מדובר בהיקף מכירות משמעותי.