ירוחם. עוד אפשר למצוא מציאות / צילום: גיא ליברמן
ברבעון הראשון של השנה, המחיר הממוצע לדירה שנרכשה בישראל עמד על 2.23 מיליון שקל. מדובר על עלייה של 3% במחירי הדירות בישראל לעומת הרבעון האחרון של 2023.
הנתונים הללו ממחישים את מה שרבים מהקונים יודעים כבר תקופה - אם אין לכם מיליון וחצי שקל ואפילו שני מיליון שקל, יש אזורים רבים בארץ שבהם לא תוכלו לרכוש דירה - אפילו קטנה, או במצב גרוע. אבל מה יעשו מי שאין להם את הסכומים הללו?
● ראיון | "דברים זולים בצדק": מנהל ההשקעות שמסביר למה שוק המניות הישראלי לא מתרומם
● ראיון | "פתאום הבת שלי לא יכלה להוציא כסף, מה זה תרם לחקירה?"
● המאבק על מאות וילות בשכונת היוקרה בחיפה חוזר לעליון
"כסף בקיר", פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, יצא למסע ברחבי ישראל בעקבות הדירות הכי זולות שקיימות בשוק. היכן הן מסתתרות וכיצד הן נראות מבפנים?
ירוחם: האם יש הצדקה לעליית מחירים בעתיד?
התחנה הראשונה היא ירוחם. מבדיקתנו כאן תמצאו כיום את צבר הנכסים הזולים הכי גדול בארץ. בשיטוט קצר באתר יד2 מצאנו מודעה לדירת 3 חדרים ברחוב צבי בורנשטיין, עם מחיר התחלתי של 445 אלף שקל.
במודעה אחרת של דירה באזור אחר בעיר המחיר המבוקש עומד על 480 אלף שקל, ויש עוד אחת במחיר מבוקש של 415 אלף שקל. לרוב מדובר בדירות קטנות, אלא שיש גם דירות גדולות יחסית במחירים נמוכים, ובאחת כזו ביקרנו.
מדובר בדירת 4 חדרים ברחוב צבי בורנשטיין שהוא הרחוב המרכזי בירוחם. תמצאו כאן את בניין העירייה וגם מרכז תרבות גדול, ביניהם, בבניין רכבת די מטופח ונקי ממוקמת דירה שבעליה דורש עבורה 450 אלף שקל, ושאותה מציגה לנו המתווכת אפרת רפאל אבייב, שמספרת כי "מדובר בדירת 4 חדרים בקומה שנייה. בארנונה היא רשומה 93 מ"ר, ובטאבו 78 מ"ר. דירה מאוד מרווחת, על כביש ראשי, אזור מאוד טוב, נוח לגידול ילדים".
וכמו שזה נראה היא זקוקה לשיפוץ, בכמה ניתן להשכיר אותה, בהנחה והיא משופצת?
"1,800־2,000 שקל לחודש ואפילו יותר, תלוי באיכות והיקף השיפוץ".
מה הדירה הכי זולה שמכרת בשנתיים האחרונות?
"בשנה האחרונה מכרתי דירה של כ־60 מ"ר, בקומה השלישית, ב־380 אלף שקל. בדרך כלל במקרים כאלה צריך לתקן משהו בדירה כמו נזילות, ולכן המחיר בהתאם. יש עסקאות נמוכות יותר אבל זה מאוד נדיר וזה די נחטף".
לדברי רפאל אבייב, המחירים בירוחם נמצאים בסימן עלייה, אם כי לא חדה במיוחד. ומה בעתיד? לדבריה היא מזהה את המשך המגמה, אך היא התקשתה להצביע על גובהה המוערך. שיטוט בעיר עשוי להסביר זאת: אין פרויקטים חדשים ומשמעותיים בפיתוח.
דימונה: האם המשקיעים ימשיכו להגיע?
בשכנה הגדולה של דימונה המבחר של דירות במחיר של עד חצי מיליון שקל, נמוך יותר, אם כי נכון לקיץ 2024, עדיין ניתן למצוא לא מעט נכסים שכאלה.
אנחנו ביקרנו בדירה הזולה ביותר שמצאנו - דירת 2 חדרים בשכונת מלכי ישראל שנושקת למרכז המסחרי דמרי סנטר. אחרי שטיפסנו 54 מדרגות (3 קומות וחצי) פגשנו את המתווך דניאל לנדר שביקש להסביר מדוע הדירה איננה מאוכלסת כיום.
"זו דירת 40 מ"ר בקומה העליונה. היא לא מושכרת מכיוון שהיא פשוט לא מתאימה לצרכי השוק ב־2024. היא לא משופצת עבור קהל היעד, שאלה זוגות צעירים".
בכמה הדירה הזאת משווקת כיום?
"היום ב־410 אלף שקל והיא זקוקה לשיפוץ שאני מעריך אותו בכ־80 אלף שקל".
זה מחיר רגיל לדירות מהסוג הזה?
"אנחנו היום פחות או יותר בשווי השוק שלה פלוס מינוס, אולי טיפה מתחת לשווי השוק, לא בהרבה".
מה הדירה הכי זולה שנמכרה בדימונה ככל שאתה מכיר בשנה שנתיים האחרונות?
"380 אלף שקל. זו הייתה דירה באותו סטנדרט. ואגב אחרי שהיא הושבחה ושופצה היא הושכרה לקהל צעיר ב־2,200 שקל לחודש".
אם ניפגש פה בעוד שנתיים המחירים יעלו?
"כן, מכמה סיבות: אין פועלים, אין בנייה, והביקוש ממשיך. אנשים מחפשים היכן לשים את הכסף שלהם, במיוחד אם מבקשים לעשות מינוף. בנוסף נעשו פה השקעות גדולות בשנים האחרונות על ידי חברות כמו דמרי ורמי לוי, ודימונה גם חתמה על הסכם גג גדול. אם ניפגש פה בעוד שנתיים שלוש, לא בטוח שנוכל לראות פה דירות בחצי מיליון שקל. אלה יהיו דירות נדירות".
חיפה: דירת חדר בבניין מפוצל
הדירות המעטות שנמכרות כיום בפחות מחצי מיליון שקל נמצאות ברובן בערי פריפריה (בעיקר בדרום), אבל אנחנו הצלחנו לאתר דירה זולה במיוחד באחת משלוש הערים הגדולות בישראל - חיפה. המתווך אסף כהן, שהציג לנו אותה, הסביר לנו כיצד זה ייתכן.
"אנחנו נמצאים ברחוב השומר 32. זה בניין שהיה שייך לבעלים אחד ואני מכרתי אותו לפני כשנה וחצי", אומר כהן. בעבר היו בבניין כמה דירות גדולות, ובהליך שהתקיים מול עיריית חיפה התבצע פיצול של הנכסים למספר רב של דירות חדר שנמכרו מאז אחת־אחת, כמו זו שמשווק כיום כהן שלמעשה מייצג משקיע שרכש אותה.
"זו דירת חדר שרשומה בטאבו 18 מ"ר והיא בערך 20 מ"ר. היא כרגע מושכרת ב־1,900 שקל לחודש. יש בה הכול: מיטה, מקרר, ארון - דייר שבא לפה רק צריך להביא את הבגדים. כל הדירות בבניין הן דירות חדר משופצות - יפות יותר, יפות פחות".
ואני אוסיף שאנחנו בקומה השלישית.
"שתיים וחצי".
ובכמה היא משווקת?
"420 אלף שקל".
לדבריו, ניתן פה ושם למצוא בשכונת הדר תחתון נכסים היסטוריים יוצאי דופן, אולם לא תמיד מדובר בנכסים שרשומים בצורה מסודרת.
לסיום, בעתיד נוכל למצוא כאן נכסים בפחות מחצי מיליון שקל?
"אני מתאר לעצמי שככל שיעבור זמן, הנכסים האלה ילכו ויתמעטו".