גידול משמעותי ברכישת דירות חדשות ע''י זוגות צעירים / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי
שוק הנדל"ן למגורים נתון במידה רבה בשליטה של הזוגות הצעירים. כך עולה מנתוני הכלכלן הראשי בסקירת שוק המגורים שלו לרבעון הראשון של השנה. כך היה תמיד, אך ברבעון הראשון של 2024 שברה מידת השליטה הזו שיא, שעה שכ-58% מהעסקאות שבוצעו ברבעון זה - בוצעו ע"י זוגות צעירים.
● בדיקת גלובס | גזירה חדשה: עוד לפני שהספקתם לקחת משכנתה, היא כבר התייקרה
● בדיקת גלובס | דלת מול דלת, שתי דירות זהות ופער של מיליון שקל במחיר
בסך הכל בוצעו בשוק הנדל"ן 23,703 עסקות ברבעון הראשון של השנה. מדובר בגידול של 17% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד וגידול של 89% בהשוואה לרבעון האחרון של 2023. על פי הכלכלן הראשי, רמת העסקאות ברבעון הראשון השנה, בשוק החופשי ובכלל, היא הגבוהה ביותר מאז הרבעון השלישי של 2022.
מתוך הכמות הזו, ביצעו הזוגות הצעירים 13,725 עסקאות, מהן 10,900 בשוק החופשי והייתה במסגרת תוכניות הדיור המסובסד. בסך הכל מדובר ב-58% מכלל שוק הדירות.
מבצעי המימון של הקבלנים תורמים לגידול
מדובר בכמות שלא זכורה כמותה בעבר. השוק הורגל במשך שנים למשקל זוגות צעירים של כ-45% שהיה מקובל בשני העשורים האחרונים. הוא החל לעלות בהדרגה כתוצאה מתוכניות הדיור המסובסדות נוסח "מחיר למשתכן" ומסילוק המשקיעים משוק הדירות, ובשנים האחרונות הגיע לכ-50% מכלל השוק. הקפיצה הנוכחית מוסברת במידה רבה במבצעי המימון של הקבלנים, שגרמו לזוגות הצעירים לרכוש יותר דירות חדשות בשוק החופשי.
בדיקה היסטורית שערך הכלכלן הראתה, כי בשנים 2022-2021 שבהן נרשמו שיאי רכישות, כמות הדירות החדשות הרבעונית שרכשו הזוגות הצעירים בשוק החופשי, הגיעה לכ-7,000. מאז החל בנק ישראל בהעלאות הריבית, ברבעון השני של 2022, נרשמה ירידה עקבית במספר הדירות החדשות שרכשו הזוגות הצעירים בשוק החופשי, תחילה בשיעורים חד ספרתיים והחל מהרבעון האחרון של 2022 בשיעורים דו ספרתיים חדים, עד שברבעון השלישי של שנה שעברה הכמות ירדה לכ-2,500 בלבד.
מגמה זו התהפכה במהלך המלחמה, וברבעונים האחרון של 2023 והראשון של 2024 כמות הרכישות של דירות חדשות בשוק החופשי בקרב הזוגות הצעירים זינקה לכ-6,000 ברבעון הראשון של השנה.
מדובר בכשליש מכלל הדירות שרכשו הזוגות הצעירים ברבעון הזה, שיעור שכמותו נרשם בעבר בשעה ששר האוצר לשעבר משה כחלון החל ביישום תוכניתו "מחיר למשתכן", ב-2015.
בפילוח גיאוגרפי של רכישת דירה ראשונה בשוק החופשי נמצא כי הגידול ברכישות אלו הקיף כמעט את כל האזורים בארץ, למעט הגליל העליון ורמת הגולן, וזאת מטעמים מובנים; לעומת זאת בנגב נרשם גידול צנוע יחסית של 5% לעומת הרבעון המקביל אשתקד.
כאמור, ההסבר לשיא הזה נעוץ בעיקר במבצעי -20/80 של יזמי הנדל"ן, שמציעים דירות חדשות למכירה בתנאי תשלום של 20% בעת החתימה על חוזה הרכישה ו-80% בעת איכלוס הפרויקט. זוגות צעירים מתפתים לעסקאות הללו, כי הן מגלמות רווח פיננסי (מחיר הדירה אינו מוצמד, והם לא מחויבים לקחת משכנתה בשלב הזה, ומקווים שבעתיד הריבית תרד), והן גם דוחות את עיקר התשלום למספר שנים, עד לאיכלוס הפרויקט.
הסבר נוסף נעוץ בגידול שנרשם במספר הדירות שנרכשו במסגרת תוכניות הדיור הממשלתי, אך קיימים הסברים נוספים: כך למשל רכישת משפרי הדיור ירדה ב-4% לעומת הרבעון המקביל אשתקד, וההסבר נעוץ בכך שמבצעי המימון מקשים עליהם למכור את הדירות שלהם.