צילום: איל יצהר (עיבוד תמונה)
רכישת קרקע חקלאית למטרת השקעה מעולם לא נחשבה לעסקה סולידית, ויש לכך מספר רב של סיבות: סיכוי נמוך להפשרת הקרקע לבנייה, התמשכות של הליכי התכנון והבנייה, תחשיב כלכלי לוקה בחסר של כלל העסקה ועוד.
אז מדוע נראה כי בשנים האחרונות זרם המודעות שמבשרות לנו על "עסקאות מדהימות" בתחום רק הולך וגובר? סיבה מרכזית נעוצה בכך שהיצע הדירות בישראל נמוך, והמסרים התכופים ממינהל התכנון כי יש לקדם עוד ועוד בנייה באזורים חדשים, בעיקר במרכז הארץ.
● מדוכן בקניון לגאון לוקיישנים: הדרך של ה"פנטזיונר" לרכישת חנויות סבן אילבן
● פרויקט הענק יוצא לדרך: ברחוב אחד בגבעתיים ייבנו יותר מ־2,000 דירות חדשות
● ראיון | זה שקשה להכות את מדד S&P 500 לא אומר שצריך להרים ידיים
ואכן שכונות שלמות שנבנו בשנים האחרונות בערים כמו יבנה, רחובות, ראש העין, פתח תקוה ועוד, משמשות עבור המשווקים של אותן קרקעות חקלאיות סוג של "מקדם מכירות", כשהם מסבירים לרוכשים הפוטנציאליים שהסחורה שבאמתחתם בדרך להיהפך לשכונה חדשה.
"כסף בקיר", פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, פגש את המשקיע והיועץ למשקיעים ד"ר אלחנן מגידוביץ' לשיחה על הסיכויים ובעיקר על הסיכונים בהשקעה בקרקע חקלאית, וגם שמע מראש עיריית רחובות, מתן דיל, מדוע לדעתו עיריות חייבות להיות שקופות יותר מתמיד בנושא.
קניתם קרקע, קיבלתם שותפות
"מצד אחד, קרקעות חקלאיות זה תחום שאפשר להרוויח בו כסף, והרבה. מצד שני, זה תחום שיש בו הרבה מאוד סיפורים, פנטזיות ומכירת חלומות. לצערי, רוב האנשים והמשקיעים ששוקלים להיכנס לתחום הזה לא מבינים את הסיכונים וסביר להניח שהם יאבדו את כספם", אומר מגידוביץ' כבר בפתח פגישתנו. הוא מצביע על העובדה שהשקעה בקרקע יכולה להיות הן בקרקעות מדינה במסגרת מכרזי רמ"י, והן על קרקעות חקלאיות פרטיות (או קרקעות מופשרות).
איך קרקעות חקלאיות משווקות לציבור?
"כשמדובר בקרקע פרטית שרשומה בטאבו, במרבית המקרים יזמים פונים לבעלים ולמעשה רוכשים ממנו אופציה במחיר של עד 5%, שהיא מוגבלת בזמן. לרוב מדובר בחברות שיווק, לא בחברות נדל"ן. הם לוקחים את הקרקע ומחלקים אותה לחלקות קטנות, חלקות רעיוניות של 100 מ"ר, זה יכול להיות גם 120 מ"ר, או 200 מ"ר, ומשווקים אותה לציבור תחת הסיסמה של 'זכות לדירה'".
חשוב לשים לב לחידוד של מגידוביץ' כי ה'מוצר' שנמכר הוא זכות לדירה ולא דירה. היה ותרכשו קרקע חקלאית, והיא תופשר לבנייה, בעתיד תידרשו לשלם עוד סכומים ניכרים עבור הבנייה עצמה.
נקודה נוספת שלדברי מגידוביץ' חשוב שהרוכשים יכירו היא העובדה שבעצם רכישת הקרקע הפכתם לשותפים עם עוד בעלים רבים. "אתה למעשה רוכש חלקיות. לקחו לדוגמה עשרה דונם, חילקו אותם לחתיכות קטנות וזה למעשה כמו סוג של מניה. יש לך שיתופיות בקרקע הזאת? אתה שותף עם, נניח, עוד 100 או 200 אנשים. כשהפרויקט יבשיל, אם הוא יבשיל, ייערך הליך של איחוד וחלוקה וכל מיני טבלאות איזון. וכך ייקבע כמה מגיע לכל אחד בפועל".
רוכשי קרקע חקלאית חייבים גם להכיר את כללי המיסוי שחלים עליהם. בהקשר לכך מזכיר מגידוביץ' כי יש לשלם 17% מע"מ וכן 6% מס רכישה. במעלה הדרך הרוכשים צפויים לשלם היטלי השבחה, ובעת המכירה הם יפגשו ברשות המסים שוב שתבקש מהם 25% מס שבח.
אם משווים את הנושא המיסויי לדירות, אז כאן יש רק 6% מס רכישה, וגם ניתן עדיין להישאר במעמד של חסר דירה, בכדי לזכות בהטבות של מחיר למשתכן, או בכך שניתן לרכוש דירה יחידה ללא המיסוי הכבד שחל על משקיעים.
"אולי המיסוי נמוך יותר, אבל יש כאן מוצר שונה שדורש הרבה התעמקות, בעיקר ברמה התכנונית של הקרקע. יש היום קרקע במרכז הארץ שמשווקים אותה באינסטגרם, בפייסבוק ועובר שם כביש מהיר. התוכנית לא תוכל להתקיים בלי להזיז אותו, ואתה מבין שהסיכוי שזה יקרה נמוך מאוד. ועדיין משווקים אותה כאילו זה הולך לקרות מחר".
נזכיר כי ב־2016 קבעה ועדת הכלכלה של הכנסת תקנות שמחייבות משווקי קרקעות חקלאיות בגילוי נאות של פרטים רבים הקשורים בעסקה, ובהן הסטטוס התכנוני שחל על הקרקע נכון למועד שיווקה.
למרות כל הסייגים והנורות האדומות. האם לא נכון לשים כסף על קרקע שבעוד שמונה או עשר שנים עשויה להניב לי רווח יפה מאוד?
"אם אתם משקיעים רגילים שכל מה שיש לכם זה 100 עד 300 אלף שקל, ואתם חושבים על בוננזה, הסיכוי שזה יקרה נמוך. נסו להימנע מזה כי אתם לא תוכלו לברור את הפרויקט הנכון. אם אתם כן רוצים לעשות את זה - לכו תאספו את הפרטים, אל תחתמו על כלום. שלמו לשמאי סקפטי במיוחד מטעמכם שיעשה את הבדיקות וגם תיגשו לרשות המקומית".
האותיות הקטנות של המשווקים
עד כמה ביקור באגף ההנדסה של העירייה יכול ללמד אותנו פרטים על קרקע חקלאית שמוצעת למכירה? פנינו לראש עיריית רחובות, מתן דיל, שהסביר כי "אפשר לפנות למידעניות שלנו שיתנו בצורה מפורטת את כל הליכי התכנון שחלים על הקרקע. אנחנו חייבים לשקף לך רק מה שבאמת חל על הקרקע.
"אם יש איזשהו חזון של יזם שחושב לקדם תוכנית באזור מסוים, אם אנחנו אפילו רק נדבר על זה, אתה מייצר אשליה אצל הרבה מאוד מבעלי הקרקע או הרבה מאוד יזמים, ובסוף אתה יכול גם להכשיל אותם. אני חושב שהעירייה צריכה להסתכל אפילו על פרסומים שרצים ברשת ובאינטרנט של כל מיני חברות שבוחרות להגיע לרחובות ולצבוע אזור מסוים ומוכרות חלומות שלפעמים לא יתגשמו. וכן, העירייה צריכה לומר משהו בנושא הזה.
"אבל צריך לסייג ולומר שחלק מהמשווקים מכסים את עצמם טוב מאוד באותיות הקטנות", מסביר דיל, שאומר כי המטרה שלו היא לספק ודאות תכנונית ל־20 השנה הקרובות ולכן הוא מקדם תוכנית מתאר לרחובות.
אתה יודע להגיד שיש קרקעות חקלאיות שגם בעוד 15 ו־20 שנה לא ייבנה שם שום דבר?
"בהחלט".