רונן יפו, מנכ''ל דוניץ־אלעד / צילום: שי בראל
"לא סתם בחרתי להיפגש כאן, בשכונת הארגזים בתל אביב. הפרויקט שלנו בשכונה הוא הגשמת חזון עבורי. בהתחלה, אנשים לא רצו לבוא לפה, וגם לא היה כביש או פיתוח כמו שיש היום", מספר רונן יפו, מנכ"ל חברת דוניץ־אלעד, בראיון לגלובס. "כיום שלב א' בפרויקט מאוכלס כולו, וגרות בו 600 משפחות. אנחנו עדיין מספקים שירותים לדיירים כמו פנטהאוז לשימוש הקהילה באירועים או בסיוע להקמת גינה קהילתית שהם יזמו".
● 98 אלף איש נרשמו להגרלה על 5,000 דירות. אלו הערים המבוקשות
● כסף בקיר | המומחה שמזהיר: מרבית האנשים שישקיעו בתחום הנדל"ן הזה יפסידו את כספם
בצד אחד של מרפסת הפנטהאוז, בקומה ה־18 של הפרויקט, רואים את נופו היפה של פארק מנחם בגין, אך במבט לצד השני של המרפסת, ניתן לראות את הבתים הנמוכים והרעועים, חלקם עשויים מפח, של שכונת הארגזים. "יש כבר תוכנית ל־1,800 יח"ד נוספות עם תב"ע מאושרת", מספר יפו.
לדבריו, "בשלב הבא של הפרויקט כבר יהיה עירוב שימושים כמו מסחר, דיור מוגן, בתי ספר וגנים. זה מגה אירוע - ממש רובע חדש שנדרשים לו תשתיות ציבוריות בהתאם. התוכנית טובה בגלל שהיא משלבת אנשים שגרו פה ויקבלו דירות במתחם החדש. גם במתחם הראשון גרים אנשים שגרו פה לפני (כ־100 משפחות, ע.ד.ל). השלב הבא ייבנה בשלבים, והשלב הראשון יכלול 900 יח"ד".
שמו של יפו נקשר מתחילת דרכו לעסקי הנדל"ן של יצחק תשובה, שהיה הבעלים של חברת אלעד מגורים. חברת אלעד עברה גלגולים רבים מאז נוסדה ב־1968 בשם דנקנר השקעות בע"מ. ב־2004 היא נמכרה תמורת 58 מיליון דולר לחברת דלק נדל"ן מקבוצת דלק של יצחק תשובה, וב־2010 קיבלה את השם "אלעד ישראל מגורים". ב־2020 הקים תשובה חברה חדשה בשם "אלעד ישראל מגורים החדשה" לטובת גיוס אג"ח, שכללה גם את רוב פעילות החברה הישנה. החברה נרכשו על ידי קרן JTLV2 בניהולם של אריאל רוטר, עמיר בירם ושלמה גוטמן לפי שווי של 275 מיליון שקל.
שנה לאחר מכן רכשה JTLV2 מניות שליטה בחברת האחים דוניץ, ולאחר מכן, במסגרת עסקת החלפת מניות, הפכה "אלעד ישראל מגורים החדשה" לחברה־בת של חברת האחים דוניץ. יפו מונה למנכ"ל החברה והחברות הבנות שלה. בשנה שעברה הושלם מהלך המיזוג של "אלעד ישראל מגורים החדשה" עם חברת האחים דוניץ הפועלת תחת שם המותג דוניץ־אלעד.
החברה הממוזגת נסחרת כיום בבורסה בתל אביב, לפי שווי של כ־1.6 מיליארד שקל. את השנה החולפת חתמה החברה בעליית שווי מתונה של כ־0.7% - נמוכה מעלייה של כ־3% למדד ת"א בנייה שבו היא נכללת. הפער בין מניית החברה למדד ת"א בנייה התרחב מתחילת 2024, כאשר מניית דוניץ־אלעד ירדה בכ־10% בפרק זמן זה, בעוד שהמדד ירד ב־4.5%. על פי דוח הרבעון הראשון של השנה, לחברה חלק בכ־13 אלף יח"ד (בייזום, תכנון, בנייה ושיווק).
איך התחלת בכלל לעבוד עם תשובה?
"למדתי בקולומביה בניו יורק מינהל עסקים ותוך כדי הלימודים שלי יצחק תשובה קנה את בניין הפלאזה בניו יורק והתחלתי לעבוד אצלו כמנהל פרויקט".
תשובה קנה את המלון ב־675 מיליון דולר ב־2004, ושמונה שנים לאחר מכן, ב־2012, מכר אותו תמורת 2.2 מיליארד שקל. "לאחר המכירה הגעתי להקים ולנהל את אלעד ישראל שהייתה חברה פרטית של תשובה. כאן בשכונת הארגזים היה הפרויקט הראשון שהתחלנו לעבוד עליו והיו עוד כמה פרויקטים קטנים", מספר יפו.
בדיעבד, מה דעתך על המכירה של אלעד מגורים?
"המכירה התרחשה לאחר שהתחלנו בהליכים להנפקת החברה - התשקיף פורסם בפברואר 2020. תוך כדי, תשובה קרא לי ואמר לי שבסין התחילה הקורונה, ובתחילת מרץ הוא הודיע לי שצריך לממש את ההחזקה שלו בחברה. עצרתי את ההנפקה וקרן JTLV2 רכשה 90% מניות מתשובה - אני הגדלתי את ההחזקה שלי ל־10%. מצאתי שותפים מדהימים שבקיאים בענף.
"הייתי 15 שנה עם תשובה והמכירה הייתה גם סוג של פרידה. אנחנו עדיין בקשר כמובן, ויש לי פינה חמה בלב ותודה על כל ההזדמנויות שנתן לי. הפרויקט בשכונת הארגזים היה קשה - גם במימון, כי לא האמינו שנמכור פה דירות. באותו זמן, הוא אמר לי אם זה החזון ואתה מאמין - אני איתך".
"הביקוש והצורך לא נעלמו אלא הוקפאו"
מה קורה כיום מבחינת מכירות הדירות והמחירים?
"החל מחודש ינואר יש מכירות והתעוררות. מתחילת השנה מכרנו בהיקף של 270 מיליון שקל, שזה פי שלושה מ־2023 שהייתה חלשה מאוד במכירות. אנחנו לא ממונפים וכשראינו ב־2023 שקצב המכירות איטי, לא היינו במצוקה. ידענו שבסוף השוק יחזור. כולנו יודעים מה קורה במדינה שלנו: יש ביקושים שגדולים מן ההיצע ובטח באזורי גדרה־חדרה, אבל גם מעבר להם.
"אנחנו בונים בחיפה ובאשדוד שהם אזורי ביקוש מחוץ לגדרה־חדרה. ברור לחלוטין שהביקוש גבוה עכשיו, אחרי שב־2023 אנשים ישבו על הגדר. הביקוש והצורך לא נעלמו אלא הוקפאו. זה לא משנה שהריבית לא יורדת, הרוכשים מניחים שככל הנראה הריבית לא תעלה עוד - ומינואר אנשים חזרו לרכוש דירות.
"אין כאן ביטחון בשכירות כמו בניו יורק, שם בחוזה שכירות בדרך כלל לא יפנו מהדירה חמש שנים. במקביל, עליית הריבית הרחיקה את היזמים מתחום השכירות המוסדית וארוכת הטווח.
"עכשיו הציבור חזר לקנות דירות, והמחירים לא רק שלא ירדו אלא להפך. הכי חשוב שהמדינה תגדיל את ההיצע. ישראל לא דומה לאף מדינה מבחינה דמוגרפית וזה עוד לפני שדיברנו על המתעניינים מחו"ל".
יש לכם פרויקטים בשורת ערים כמו תל אביב, ירושלים נתניה וגבעתיים. איפה הכי הולך?
"אנחנו מתמקדים בפרויקטים של דירות רבות. בדרך כלל אנחנו נמצאים ברמת מחיר שפונה לציבור הרחב, שזה אומר דירות באשדוד, בראשון לציון וביפו. יש כרגע מלאי קטן של דירות בגבעת שמואל. השוק הירושלמי חזק מאוד ואנחנו כרגע לא מוכרים שם כי נגמר המלאי.
"בפרויקט ביפו נכנסנו עכשיו לשלב הביצוע והביקוש מגיע גם מצד משקיעים, שחזרו כעת לשוק. נדל"ן חזר להיות אטרקטיבי. בבורסה יש שינויים גדולים, וקשה לצפות מה יקרה לעומת שוק הנדל"ן שלא מתנהג כאן בהקצנה. גם היום משקיע צריך כ־50% מערך הדירה, גם אם זו עסקת 20%־80% וכו'. במניות צריך לשים 100%.
"2023 הייתה איטית מאוד אבל המחירים לא התרסקו. יש מלאי מצומצם והתחלות הבנייה לא בגידול דרמטי לעומת המחסור בהיצע שנסחב כבר שנים רבות. יש הרבה חברות שלא מתחילות לבנות בפרויקטים כי אין פועלים או לא רוצות לקחת מימון".
"יש השפעה על הלו"ז אבל זה לא דרמטי"
המחסור בעובדים בענף גורם לעיכובים?
"אני מרגיש שיש השפעה של חודש־חודשיים על לוחות הזמנים, אבל זה לא אירוע דרמטי. על פני בנייה שלוקחת שלוש־ארבע שנים זה פחות מהותי. אנחנו מבצעים בעצמנו, ומרבית העובדים לא מוחזקים 'אינהאוס'. מנהלי העבודה הם של החברה, ויש לנו שליטה מלאה על תהליך הביצוע. אנחנו עושים בעצמנו את הרכש ואת הניהול.
"בתחומים כמו חשמל, אינסטלציה ומים וגם בתחום הגמרים והשלד, אנחנו עובדים עם קבלני משנה. קבלן חשמל שהעסיק עובדים פלסטינים מצא אלטרנטיבות בישראל - אבל זה לקח זמן והאט את הקצב.
"זה לא שלא צריך עובדים פלסטינים, אבל מצאנו אלטרנטיבות בינתיים - בחברות הנדל"ן הגדולות יש הרבה יותר עובדים סינים מפלסטינים. שמסתכלים קדימה - אם מעריכים שהמלחמה תימשך והמחסור בפועלים ימשך, גם העלויות יעלו בהתאם. זה מתומחר קדימה, כך שבסוף זה מגיע לידי ביטוי במחיר הדירה".
יש לכם פרויקט ברחוב יפה נוף בחיפה עם איש העסקים גד זאבי. מכרתם רק 13 מתוך 60 דירות שבונים בשלב א' ומדווח שכבר מתקדמים לתכנון שלב ב'. זה לא שאפתני מדי?
"בחיפה זה פרויקט שיושב באחד המקומות היפים ביותר בעיר, רחוב יפה נוף בכרמל, שהוא גם אחד הרחובות היקרים בחיפה. מדובר בדירות יוקרה שנמכרות ב־30־38 אלף שקל למ"ר. בשלב ראשון יש כ־40 דירות למכירה. זה סוג של עסקת קומבינציה שבה אנחנו בונים לבעלי הקרקע ומכרנו עד כה בערך 13 דירות. עכשיו עלינו בעוד קמפיין בחיפה והחזרנו למשרד המכירות קונים, ויש עסקאות חדשות שמגיעות. בסוף השלב הזה נמכור 40 דירות. נכון שזה קצב איטי, אבל זה משום שזה מוצר יקר.
"זה קהל שקונה דירות בשלבים מתקדמים של הבנייה. קהל מבוגר ומשכונות כמו דניה שרוצה לעבור מבתים גדולים לדירות. אבל הקהל מוגבל ואנשים מתל אביב לא יבואו לקנות שם. אנחנו מתכננים את שלב ב'. הפרויקט מורכב מארבעה בניינים - שניים כבר בבנייה והשניים הנוספים בהיתרים ובהמשך נצא לביצוע והמכירות ידביקו את הקצב.
"בקריית אליעזר בחיפה יש לנו 760 דירות בהתחדשות עירונית ושם אמור להגיע קהל חדש לאזור, של משפחות. המחירים יהיו אטרקטיביים, זה לא דומה בסגנון לפרויקט בכרמל.
"לחיפה יש פוטנציאל רב. היו שנים קשות עם ראשת העיר הקודמת. חייבים לממש את הפוטנציאל של העיר - זה מטרופולין צפוני אדיר. כל מי שגר בצפון ורוצה לגור בעיר - זו העיר בשבילו. מדובר בעיר שנמצאת על הים עם אפשרויות תעסוקה - וזה חייב לבוא לידי מימוש בסוף.
"דמוגרפית חייבים לייצר בישראל פריסה טובה יותר צפונה ודרומה ואני מסתכל על התחדשות עירונית בערים בפריפריה. אם מסתכלים היום על תל אביב, לפני 30 שנה אזור רוטשילד היה מוזנח וכולם רצו לגור ברמת אביב ובשכונות הצפוניות. ברגע שהתחילו לחדש את מרכז העיר ולהשקיע בו, הוא הפך להיות הכי יקר. גם התחב"צ השתפרה. צריך לחדש את מרכזי הערים".
מה עם רכישת קרקעות?
"אנחנו ניגשים גם למכרזים של רמ"י וגם למכרזי התחדשות עירונית, ומשתדלים לשמור על היקפים ומתחמים גדולים יותר בגלל התשומות שלנו והיכולות שלנו להשביח. בפארק דרום זה השקעה בסדר גודל שונה מפרויקט בודד.
"אנחנו נכנסים להתחדשות עירונית בבת ים, שלא היינו בה קודם, וגם בחיפה ובירושלים שאין לה קרקעות יותר. יש שכונות שהדרך להתחדש בהן היא רק פינוי בינוי. בבית הכרם בירושלים אנחנו מקדמים התחדשות. מפנים 154 דירות ובונים 400. הדיירים משוועים להתחדשות ויש כמעט 100% חתימות. למה הם רוצים את הפרויקט? כי אין בדירות ממ"ד, התחזוקה לא טובה, והדרך הי חידה להמשיך הלאה זה להרוס ולבנות מחדש.
"זו מדינה צעירה מאוד ודברים נבנו מהר כי היה צריך דירות לעולים וכו', ולא חשבו על הכול. אדם שמקבל במקום דירה ישנה דירה חדשה עם ממ"ד - זה משנה חיים".
"אנשים חותמים רק שיש תב"ע מאושרת"
פרויקט הבשור בת"א וגם דרך השלום הופקדו להתנגדויות. יש מתנגדים, איך מתמודדים עם זה? כמה זה תוקע?
"בגדול, ככל שהשנים עוברות יש פחות מתנגדים. גם הם מבינים שזה לא יוצר שינוי וגם ביהמ"ש הגיב לסרבנים מסוימים. כל עוד אתה שקוף והוגן - אין סיבה שזה יגיע לכך. אני דווקא צופה ירידה בהתנגדויות בפרויקטים. נכון שלהגיע ל־100% חתימות הדיירים זה משול לקריעת ים סוף, אבל אני חושב שזה משתפר ועדיין זו מדינה דמוקרטית ויש זכות להתנגד ולהביע עמדה ולפעמים תהליכים לוקחים זמן ממושך יותר. אין מה לעשות חוץ מלעבות את ועדות הערר בכוח אדם ולהפחית את החסמים.
"בדרך השלום ובנחל הבשור אלה פרויקטים שבהם התוכניות רק הופקדו ואנחנו כבר ב־80% חתימות. יש קורלציה: אנשים מחכים עם החתימה עד שרואים תב"ע מאושרת. אנשים סקפטיים מטבעם ויש אנשים מבוגרים שיותר קשה להם ואנחנו קשובים. יש מחלקה שלמה שמתעסקת עם הדבר הזה ואנחנו מנסים לדברר לדיירים הכול בצורה שקופה כדי שהם ירגישו חלק מהתהליך וידעו איפה הדברים עומדים.
"אם פעם היינו עושים עסקה עם 1־2 בעלי קרקע, או קומבינציה - היום זה מאות בעלי קרקע - מה שאומר שההתנהלות מורכבת ואנחנו לומדים לייעל.
"הדירה היא הדבר הכי יקר שיש לדייר והוא צריך להרגיש ביטחון שהוא יקבל דירה חדשה במקום הישנה. חברות קטנות שעסקו בזה לא ממש הצליחו להתקדם".
משהו לסיום?
"צריך להעלות את ההיצע לייצב את המחירים, ויכול להיות שמשכנתאות צריכות להתארך ל־35 שנה כדי לייצר פריסה נוחה לנוטלים. המדינה חייבת למצוא פתרונות לשכירות ארוכת טווח. זה אולי נראה לא נכון בשוק הריביות הנוכחי, אבל חייבים לייצר עוד ביטחון, הרי לא כולם יכולים לקנות דירות וצריך למצוא פתרון ולייצר שוק מגורים משוכלל".