שבי שמר, מנהלת החטיבה הקמעונאית, בנק מזרחי טפחות בוועידת הנדלן של מזרחי טפחות / צילום: תמר מצפי
במסגרת ועידת הנדל"ן השנתית של בנק מזרחי טפחות בשיתוף גלובס הציגה שבי שמר, מנהלת החטיבה הקמעונאית בבנק מזרחי טפחות נתונים שמצביעים על עליה משמעותית בנטילת המשכנתאות, וזאת לאחר תקופה של האטה שהחלה לאחר העלאת הריבית במשק ובתחילת מלחמת 'חרבות וברזל'.
● משה לארי, מנכ"ל מזרחי טפחות: "הגיעה העת לייצר תוכנית שמתעדפת את חיילי המילואים בתחום הדיור"
● מה גורם להתאוששות הביקושים בשוק הנדל"ן והמשכנתאות?
"הבקשות החדשות למשכנתות בבנק משקפות ביקושים", אמרה שמר. "ראינו ירידה בנטילת המשכנתאות בגלל העלאת הריבית, ואחריה ירידה נוספת בתקופת המלחמה, אחר כך ככל הנראה הרוכשים התרגלו, ואנחנו רואים עליה של 87% בביקוש למשכנתות בחודש מרץ והמגמה הולכת ומתחזקת".
שמר הציגה חלק מן המגמות הבולטות בענף הנדל"ן בשנים האחרונות. "ראינו עלייה במחירי הדירות, כאשר השיא נרשם בסוף שנת 2022, כשהמחירים עלו ב-20%. ולאחר מכן שיעור הגידול קטן, והגיע אף לירידות מחירים בשנת 2023. אז המגמה התהפכה והמחירים חזרו לעלות, זאת לאחר ירידת הריבית הראשונה ברבע אחוז בינואר האחרון, וכתוצאה, ב-12 החודשים האחרונים נרשמה עליה של 1.1% במחירי הדיור".
את שינויי המגמה תולה שמר בשלוש סיבות מאקרו עיקריות, "קרו שלושה אירועים משמעותיים: העלאת ריבית בנק ישראל, הרפורמה המשפטית שהשפיעה משמעותית על המשק ומלחמת חרבות וברזל שעדיין מתרחשת".
על כך שהמחירים שבו לעלות והביקושים שחזרו לשוק למרות הלחימה וסביבת ריבית שאינה אפסית אמרה שמר כי לאחר 9 חודשים של לחימה המשק נמצא בשגרת מלחמה, ומתקיימות התאמות. "אנחנו רואים התמתנות בריבית ומחירי המשכנתאות יורדים במקביל לקצב הורדת הריבית. הדבר מייצר וודאות שרוכש הדירה יודע שאם הריבית תמשיך לרדת, תהיה התאמה במחירי המשכנתאות, ואלו שלקחו משכנתה ברכיב ריבית משתנה והציפייה שההחזר לטווח הארוך יתחיל לרדת מחזירה אותם לשוק".
"צריך גם להבין שהרוכשים ששבו לשוק, אלו ביקושים כבושים - אנשים ישבו על הגדר ולא קנו, אך חזרו לאחר ההבנה שסביבת הריבית תישאר גבוהה זמן לא קצר, וכתוצאה הם הולכים לקנות דירות.
אנחנו רואים התאוששות בענף באזורים מסוימים, בצפון, באזורי הלחימה העצימים, רואים ירידה דרמטית בביקושים, לעומת זאת בת"א, אשדוד, אשקלון וירושלים, רואים עליות".
"אין בארץ אלטרנטיבה לרכישת דירה"
נושא נוסף בו עסקה שמר הוא ההנחות מצד היזמים. "הקבלנים לא רוצים להוריד מחירים ומשתדלים שלא, ולכן נותנים הטבות לרוכשי הדירות ויש הרבה כתבות על נושא הלוואות הבלון שהיא בעקיפין הנחה, הלקוח משלם עד 25% משווי הדירה ע"י הלוואה קצרה לשלוש שנים, כאשר את הריבית משלם הקבלן. ככה לרוכש יש זמן להתארגן על ההון לרכישה. הטבה כזו יכולה להגיע עד 150 אלף שקל - תלוי בעסקה ובשווי הדירה".
על כך שממוצע המשכנתה הנלקחת בישראל עבר את המיליון שקלים אמרה שמר כי "המשכנתה הממוצעת היא 1.25 מיליון שקל, ויש שלוקחים מעל 2 מיליון שקל. זה משקף את המאמץ שעושים הרוכשים לקנות דירות".
על השאלה לאן הולכים מחירי הדיור, ענתה שמר, "יש נושאים ממתנים, כמו האינפלציה הגבוהה שעדיין פוגעת בביקושים, ועלייה בהתחלות הבנייה. אך הגורמים שדוחפים לעליית מחירים, כמו המחסור בעובדים זרים והקושי לסיים פרויקטים, גוברים על כך.
בדבריה התייחסה שמר לצורך הישראלי השורשי ברכישת דירה כהישג: "רכישת הדירה על ידי הזוג הצעיר או משפר הדיור, היא בד"כ לא שיקול כלכלי, אלא משהו שורשי אישי היסטורי שטבוע בנו. חלום שאם הגשמת אותו - סימן שהצלחת.
קראתי מחקר שעשתה אחת הפירמות הגדולות בישראל, שאנחנו אחת מארבעת המדינות המובילות בעולם באחוזי הזוגות הצעירים המחזיקים דירה. במדינות שמאחור בקטגוריה הזו אחוז בעלי הדירה על 50%-52% ולא יותר. יותר מכך, אין בארץ תרבות של שכירות לזמן ארוך בישראל, כך שאין אלטרנטיבה. לכן הנושא של להיות בעל דירה משפיע על רוכשי הדירות בישראל ורואים את זה בנתונים. בסוף רכישת דירה זה תרבות, וכולם בישראל רוצים להגיע לדירה ולכן לדעתי המחירים ימשיכו לעלות 5%-7%, אם הממשלה לא תעשה משהו דרסטי ותוריד את החסמים".
***גילוי מלא: סיקור הוועידה נעשה בשיתוף בין בנק מזרחי טפחות לגלובס על פי שיקולי עריכה ועניין לקוראי גלובס