פנינה אלה, רן קוניק, מיכל רוזנשיין ויעקב אטרקצ'י בפאנל משותף / צילום: תמר מצפי
"בעוד 6-5 שנים, 80% מהבנייה בישראל תהיה בהתחדשות עירונית, וכך צריך להיות. כך אנחנו ממחזרים קרקע ולא בונים בשטחים הפתוחים. גבעתיים תהיה בסופו של דבר כמו מנהטן. אין מה לעשות ואין ברירה: התחדשות עירונית היא העתיד של שוק המגורים".
● ליזמי הנדל"ן יש תחזית פסימית לשוק הדיור: "כשל ברמת המדינה"
● החשכ"ל: "אי אפשר להמשיך לקבל את הדרישות של מערכת הביטחון כפי שהן"
● ראש עיריית שדרות: "אם נחכה להחלטה של מישהו - בסוף רק נדבר על שיקום ולא יקרה דבר"
כך אמר היום (א') יעקב אטרקצ'י, בעל השליטה באאורה, בפאנל שנערך במסגרת ועידת הנדל"ן השנתית של מזרחי טפחות בשיתוף גלובס, תחת הכותרת: "הפוטנציאל והסכנות: דילמות בהתחדשות עירונית". את הפאנל הנחה דרור מרמור, סגן עורכת גלובס.
ראש עיריית גבעתיים, רן קוניק, שהשתתף גם הוא בכנס, המשיך את רוח הדברים הללו ואמר: "גבעתיים היא היום העיר הכי מתוכננת במדינת ישראל. זו עיר שלא דומה לשום עיר אחרת - העיר הכי צפופה במדינת ישראל, אחרי בני ברק. אין לנו יותר שטחים, זו עיר נטולת שטחים. למרות זאת, יש לנו תוכניות גרנדיוזיות בצפיפות מטורפת, ובגובה שלא מתאים לצביון ההיסטורי של הגגות האדומים של גבעתיים. אנחנו אחרי תהליך ארוך של תכנון עם תוכניות מאוד גדולות, והן מתקדמות".
"אני מסכים שגבעתיים מצוינת בתכנון - והגיע הזמן גם לבצע", "עקץ" אטרקצ'י את קוניק. "תוכנית ההסתדרות לקחה הרבה מאוד זמן. עשר שנים של בעיה עם מאגר מים, ובינתיים הדיירים משוועים להתחדשות. אנשים בקומה רביעית נמצאים במעצר בית, כי הם לא יכולים לרדת למטה, ואין שום מיגון".
"התחדשות עירונית היא דבר נכון תמיד", הוסיפה פנינה אלה, מנהלת סקטור בנייה ונדל"ן בבנק מזרחי טפחות. "דווקא עכשיו, כשסביבת הריבית גבוהה, ה'דילוג' על שלב רכישת הקרקע הוא קריטי ממש. אנחנו יודעים שהקרקעות משווקות ברמ"י היום במחירים לא גבוהים, אבל הן לא זמינות: היזם יושב על הקרקע לפחות שלוש שנים, משלם ריבית גבוהה ורק אז מתחיל לבנות. בהתחדשות, כל זה נחסך - וליזמים זה מעולה. זו תוכנית חשובה ברמה הלאומית וצריך לקדם אותה בכל מקרה".
"אי־אפשר לאשר הרבה פרויקטים בבת־אחת"
בכנס השתתפה גם ראשת העיר החדשה של קריית אונו, מיכל רוזנשיין, שהעיר שלה היא בין "אלופות" ההתחדשות העירונית בישראל: "העיר גדלה לבלי הכר. זו כבר לא עיר בוטיק קטנה ומשפחתית. מדובר בעיר גדולה, עם הרבה מאוד תושבים, שבטווח של חמש שנים הולכת להכפיל את עצמה - מ־40 אלף תושבים ל־80 אלף תושבים. זה קשה להתמודדות. בסופו של דבר, אתה חי בעיר ואתה רוצה להרגיש שהיא לא צפופה מדי, שאתה לא מתקשה לצאת מתוך השכונה שלך. לכן, אי־אפשר לאשר הרבה פרויקטים, ובבת־אחת. צריך לעשות חשיבה לפני שרצים קדימה. כל עוד אין תחבורה ציבורית טובה ואין אפשרות להתנייד בצורה קלה, קשה לאשר עוד ועוד בנייה. זה צריך להיעשות במקביל - בנייה ותשתיות.
"האתגר הגדול היום הוא לאזן את המגורים עם שטחי מסחר ותעסוקה", המשיכה רוזנשיין. "העיר גדלה, כמות התושבים גדלה, ואנחנו מרוויחים בעיקר על מסחר ותעסוקה ופחות על תושבים, זה לא סוד. כדי לא לעלות ארנונה בצורה מטורפת, הדגש יהיה למנף את המסחר והתעסוקה".
"אנחנו רוצים ערים חיות ולא ערי שינה", אמר אטרקצ'י. "לא רק דירה ובניין יפים, גם בית קפה, סופר־מרקט, סופר־פארם מתחת לבית. אנשים רוצים שבילי אופניים, עיר חיה - אבל זה יעבוד רק אם יעשו את זה נכון. אני מציע גם לראשי הערים קצת לפשט הליכים, לעבוד יותר במקביל. לא מבקשים פריבילגיה - רק תנו לעבוד. יש מספיק כסף שמקבלים היזמים גם כדי לעשות תשתיות חדשות, ודאי במרכז. תחבורה - העיריות והמדינה חייבות להתייחס גם לזה".
"הבעיה הכי גדולה היא שהמדינה לא ממש רוצה התחדשות עירונית ולא תחבורה", הצהיר קוניק. "יש רק דיבורים וקשקושים. מדינה שרוצה, מחליטה בישיבת ממשלה ומתחילה באמת לעשות. התחבורה זו בעיה קריטית, בטח במדינה שלא רוצה לוותר על הרכב הפרטי - וממשיכה לשמר מצב בו מאות אלפי רכבים חדשים עולים על הכבישים".
"80% מהאתרים כבר עובדים בקצב מלא"
אחד האתגרים הגדולים איתם מתמודד היום ענף הנדל"ן הוא המחסור בעובדים, אך נראה על־פי הפאנל שהמצב אולי אינו חמור כל כך: "יש עיכוב בלוחות הזמנים, אבל הבנק מלווה היום למאות רבות של פרויקטים וכולם חזרו לבנייה פעילה", אמרה אלה. "אין פרויקטים בעצירה. אני מעריכה שכ־80% מהאתרים עובדים בקצב מלא כיום, והשאר גם עובדים - אבל בקצב איטי יותר. הכול התייקר מאוד ואני לא מזלזלת בזה בכלל, אבל המוצר הסופי יחווה עיכוב של כמה חודשים עד חצי שנה. כל הפרויקטים יסתיימו בסופו של דבר ואנשים יקבלו את הדירות שלהם".
"הפרויקטים אצלנו עובדים, אולי בקצב איטי יותר - אבל עובדים", הוסיפה רוזנשיין. "אני לא רואה עיכובים גדולים בפרויקטים אצלנו. בעיית השוהים הבלתי־חוקיים קיימת, אבל בקטנה - אצלנו היה פרויקט אחד בו נתפסו שב"חים, והפסקנו את העבודה ליזם לחודש. אנחנו עם הפנים לעבודה, ליזמים, לקבלנים ולתושבים בעיקר".
"הקבלנים הגדולים מסתדרים עם המחסור בכוח האדם", אומר אטרקצ'י. "יש בעיה, אבל היא תיפתר בסוף. אאורה בונה היום 17 מתחמים של התחדשות עירונית, כי אנחנו עושים ולא מקטרים. אני יכול לתת סיבות למה פרויקטים נתקעים, אבל אני פה כדי להגיד למה הם דווקא לא נתקעים".
"נתוני המכירות בחצי השנה האחרונה הם ברמות השיא של 2022, ויותר", אמר אטרקצ'י. "זה מדהים. אנחנו מדינה משוגעת, בזמן מלחמה וריבית גבוהה אנשים ממשיכים לקנות דירות. למה? הם חיכו שנה והבינו שזה לא עובד. כולנו ציונים, כולנו רוצים להישאר פה ואנחנו נבנה בכל מקום בארץ. אנחנו אופטימיים, וה'אקסלים' (תחשיבי הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים - י"נ) לא השתנו: לפני שנתיים ושלוש, יזמים התפרעו, והבנקים עזרו להם בכך. היום, כולם מבינים שהתחדשות עירונית, בעידן של ריבית גבוהה, היא יותר כלכלית. האקסלים שלנו נראים מצוין".
"בעיית אקסלים קיימת פחות בהתחדשות עירונית", הוסיפה אלה. "אני רואה את זה בקרקעות שנרכשו ב־2021 וב־2022, אז כולנו היינו אופטימיים יותר והנחנו שהמחירים עוד יעלו. היזמים שרכשו אז קרקעות מגיעים לתחילת שלב הליווי ופתאום רואים שהרווחיות ירדה משמעותית, אפילו פחות מ־10% רווח - וצריך להתמודד עם זה. בהתחדשות עירונית נראה את זה פחות".
קוניק ציין כי הוא אינו חש שיש לו עזרה מלמעלה: "אף אחד במדינה לא עוזר לי. אני צריך לבזבז שעות, שבועות, חודשים ושנים בוויכוחים עם הוועדה המחוזית על פרטים קטנים: למה נבחרתי, אם הוועדה המחוזית היא שקובעת בסופו של דבר איפה יהיה גן ילדים חדש? נוסף על כך, אין מספיק כוח אדם, כי הוועדה המקומית פועלת על בסיס חברי מועצה מתנדבים, שצריך 'לגרד' אותם פעם בחודש לבוא לישיבה. וכשיש לך 2.5 בודקות תוכניות, כי כל אחת מקבלת 9,000 שקל בחודש - הרי זה מה שהמדינה קבעה - זאת אחת הסיבות לעיכובים".
*** גילוי מלא: סיקור הוועידה נעשה בשיתוף בין בנק מזרחי טפחות לגלובס על פי שיקולי עריכה ועניין לקוראי גלובס