רני צים / צילום: איל יצהר
מינוף פיננסי גבוה בתקופה של ריבית גבוהה במשק מהווה משקולת כבדה גם על עסקיו של רני צים, בעל השליטה בחברת המרכזים המסחריים הנושאת את שמו ("רני צים מרכזי קניות ") המחזיק גם בחברת הפיננסים קבוצת פסגות . מניות שתי החברות רשמו בשלוש השנים האחרונות ירידות חדות - יותר מ־40% ברני צים מרכזי קניות וכ־85% בקבוצת פסגות.
● ניתוח | המניות נופלות, מנכ"לים פורשים: כך נפגעו חברות המוצרים לבית מההאטה בשוק הנדל"ן
● המשקיע האינטליגנט | עוד לא נולד מנהל הקרנות שיכול לנצח את השוק של היום. אלו הסיבות המרכזיות
צים, בתגובה למצב, נמצא בעיצומו של מהלך מימושים נרחב, שכלל את רוב נכסי פסגות (בעיקר ניהול של קרנות נאמנות ותיקי השקעות) וכעת הוא מתמקד בהקטנת החוב של עסקי הנדל"ן המניב שלו. חברת המרכזים המסחריים שלו, שאותה מנהל כיום אבישי אברהם, הודיעה השבוע (ב') על חתימת מזכר הבנות עם צד ג' למכירת מרכז מסחרי בירכא תמורת 97 מיליון שקל, נמוך ב־3 מיליון שקל משוויו בספרים.
במסגרת מכירת המרכז בירכא, הצדדים אמורים לחתום על הסכם מכר בתוך חודש וחצי, בכפוף לביצוע בדיקת נאותות וקבלת אישור הממונה על התחרות. הרוכשת תשלם סך של כ־51 מיליון שקל לסילוק הלוואה שלהבטחתה נרשמו שעבודים על זכויותיה של המוכרת בנכס, ויתרת הסכום בסך כ־46 מיליון שקל תשולם ישירות לרני צים מרכזי קניות.
מצפה להכפיל את דמי השכירות במרכזיה
בתקופה האחרונה נמצאת רני צים מרכזי קניות כאמור במסע מימושים. בין היתר היא חתמה בחודש מאי על מזכר עקרונות למכירת מחצית מזכויותיה במרכז המסחרי צים אורבן בעיר מעלות, לידי חברת דורסל החזקות תמורת 121 מיליון שקל.
עוד חתמה החברה על הסכם למכירת חלקה בחברת הייזום למגורים מגידו לידי אאורה של יעקב אטרקצ'י. במסגרת העסקה, מכרו רני צים ושותפה, יגאל קרני, את החזקותיהם במגידו תמורת סכום כולל של כ־280 מיליון שקל. חלקה של רני צים מרכזי קניות בתמורה תעמוד על כ־78.5 מיליון שקל, וסכום זה יהווה במלואו תזרים מזומנים פנוי עבור החברה.
בתום הרבעון הראשון החזיקה החברה ב־12 נכסים מניבים בשטח כולל של מעל ל־110 אלף מ"ר ובשווי של 1.6 מיליארד שקל. בתחילת יוני ציינה רני צים מרכזי קניות במצגת שפרסמה כי היא פועלת להקטנת המינוף שלה מרמה של 71% חוב לנכסים ל־65% עד סוף השנה הנוכחית. זאת באמצעות מהלכי מימוש מתוכננים בסכום של 663 מיליון שקל.
הללו כללו, מעבר למכירת ההחזקות במגידו, את הקניונים שמחזיקה החברה במעלות ובים המלח, המרכז המסחרי בירכא ועוד. כל אלה אמורים להקטין את חובות החברה ב־448 מיליון שקל (כמחציתם חוב חוץ מאזני). בסיום אותם מהלכים יישארו בידי החברה מזומנים פנויים בהיקף של יותר מ־200 מיליון שקל. בנוסף היא מצפה להכפיל את דמי השכירות נטו (NOI) מ־99 מיליון שקל בסוף השנה הנוכחית ל־204 מיליון שקל בסוף שנת 2027.
לרני צים יש שתי סדרות אג"ח שנסחרות בשוק (ב' ו־ג'), צמודות מדד, שהיקף הקרן שנותרה לפירעון בהן עומד על 736 מיליון שקל. אלו נסחרות בתשואה לפדיון חד ספרתית של 3.7% ו־5% בהתאמה. ב־20 ביוני העניקה מידרוג דירוג BBB+ עם אופק שלילי לחברה להנפקה אפשרית של אג"ח לא מובטחות בסך של 23 מיליון שקל.
שווי השוק של רני צים מרכזי קניות עומד על כ־400 מיליון שקל, לאחר ירידה של יותר מ־60% לעומת השיא בו נסחרה ב־2021. נזכיר כי רני צים בחן במרץ האחרון להשתמש בקופת המזומנים שנצטברה ממימוש הנכסים בפסגות, כדי לרכוש מידיו את מניות השליטה ברני צים מרכזי קניות תמורת כ־250 מיליון שקל. עם זאת, בעקבות ביקורת מצד משקיעים בשוק ההון החליט צים לסגת מתוכנית זו זמן קצר לאחר מכן.
שווי השוק של מניות השליטה של צים (54%) בחברת המרכזים המסחריים עומד כיום על מתחת ל־220 מיליון שקל.