הבית ברחוב יצחק כרמיה פינת יוחנן סמאטס, במושבה הגרמנית בירושלים / צילום: דניאל בוזגלו
העסקה: בית טמפלרי לשימור ברחוב יצחק כרמיה פינת יוחנן סמאטס במושבה הגרמנית בירושלים נמכר תמורת 32 מיליון שקל. הבית כולל שלוש קומות מגורים, ומרתף הכולל בור מים, שמיועד לאולם קולנוע, קומת ספא, בריכה, חדר כושר, סאונה, חדר רחצה ומחסן. לבית שתי חניות פרטיות.
● כסף בקיר | רושמים דירה על שם הילדים? כל היתרונות וכל הסכנות
● קיבוץ בתוך נהריה: 13 דירות ב־23 מיליון שקל לחברי השומר הצעיר
השטח הבנוי של הווילה הוא 490 מ"ר, שטח המגרש 600 מ"ר ושטחי חוץ, הכוללים גינה ושטחים מרוצפים, עומדים על 358 מ"ר. הבית הוא חלק מפרויקט אחוזת כרמיה.
אחוזת כרמיה: הפרויקט יושב על מגרש בשטח של 1,207 מ"ר. מכיוון שהווילה הטמפלרית המקורית נמצאת תחת הגבלות שימור מחמיר, זכויות הבנייה הנוספות נוצלו על החלק המזרחי של המגרש - שהיה ריק. בשטח המזרחי נבנה בניין בוטיק חדש לגמרי הכולל שלוש דירות יוקרה בשטח של 200־300 מ"ר. בין שני המבנים יש בריכת נוי, מפל מים ועץ זית עתיק, והם חולקים חניון תת־קרקעי.
חלק מזכויות הבנייה נוצלו להרחבת הווילה הטמפלרית על ידי חפירה של קומת המרתף - שלא שינתה את אופי המבנה.
אחוזת כרמיה עמדה במוקד של מחלוקת משפטית בין קבוצת אלומות, שקידמה את הפרויקט בעבר, לבין ראש הממשלה לשעבר אהוד אולמרט, שקנה בו דירה. לאחר שהקבוצה הגיעה לחדלות פירעון, תבע אולמרט את הקבוצה וקיבל 6.6 מיליון שקל בחזרה - ויתור של כ־10% מהחוב המבוטח שלו בעסקה.
השיפוץ: הווילה שופצה תחת מגבלות של שימור מחמיר ושולבו בה אלמנטים עכשוויים הכוללים עץ, אבן ומתכת. הותקנו בה מערכות חשמל ומערכות חימום וקירור מתקדמות. את המפלסים מחבר גרם מדרגות ייחודי ממתכת, שלפי אומדן עלות הקמתו הייתה קרובה למיליון שקל. נוסף לכך הותקנה בווילה מעלית פרטית מקומת החניון. הבית נמכר ללא מטבח והרוכשים יתקינו כזה בעצמם ועל חשבונם.
המכירה: את הווילה מכרה חברת א. חבר של היזם אבי חבר. המחיר המבוקש היה 35 מיליון שקל והנכס עמד על המדף תקופה ארוכה. בשלב מסוים, כדי לקדם את המכירה של הנכס הכולל חללים גדולים, הווילה עברה "סטייג'ינג" - במסגרתו היא עוצבה ורוהטה.
הקונים הם משפחה שהגיעה לישראל לפני כעשור מארה"ב. הם התעניינו בנכס בעבר אך תנאי המכירה לא הבשילו.
השוק בירושלים: דניאל בוזגלו, הבעלים של סוכנות "דניאל בוזגלו - נדל"ן יוקרה בירושלים" שתיווך בעסקה, מספר כי "שוק הנדל"ן בירושלים חווה ביקוש יוצא דופן מתושבי חוץ החל מאוקטובר 2023, וזאת לאחר שחווה התקררות בעקבות עליות הריבית הרצופות שהקשו על הרוכשים בארץ ומחו"ל בנטילת משכנתאות.
"הביקוש מצד תושבי החוץ - כולל ישראלים שירדו מהארץ - שהחל זמן קצר לאחר ה־7 באוקטובר, עבר את הביקוש הגבוה שהיה כאן מיד עם תחילת הקורונה - ביקוש שסימן שיא של שני עשורים אם לא שלושה. המחירים הגיעו לרמות שלא נראו כאן עשרות שנים.
"שוק היוקרה בעיר תוסס, וגם באזורים שהמחירים בהם היו נחשבים סבירים כגון השכונות ארנונה, רסקו, קריית יובל, כבר משווקים במחירים שעד לפני שלוש־ארבע שנים היו מקובלים בשכונות היותר יקרות של העיר. המון פרויקטים מכורים 'על הנייר' אבל הביצוע מתעכב בגלל חוסר עצום בידיים עובדות. יש פקק בביצוע והמסירות יתעכבו בשנה או יותר - מה שייצר עוד מקפצה למחירים".
הערכת שמאי: השמאי יניב רפאל, לשעבר יו"ר מחוז ירושלים בלשכת השמאים ובעלי משרד Shovi, אומר: "בחינה של העסקאות שנעשו בשכונה מלמדת שהעסקה נמצאת בטווח הנמוך של המחירים באזור, עם שווי של כ־65 אלף שקל למ"ר. לשם השוואה - בכרמיה 22 נמכר באוגוסט 2023 בית בשטח בנוי של 135 מ"ר תמורת 8.9 מיליון שקל - כלומר כ־66 אלף שקל למ"ר.
"מדובר בנכס מיוחד שמי שרוכש אותו מחפש יוקרה מסוג מסוים. יש בעיר עוד אזורי יוקרה שלכל אחד סטטוס שנגזר מסיבה אחרת. לדוגמה, בממילא היוקרה של הנכס נגזרת מהנוף, וברמת אשכול היוקרה נגזרת מהקרבה לבתים של רבנים מרכזיים.
"בתקופה האחרונה אנחנו רואים פחות עסקאות יוקרה בירושלים ומי שקונה עכשיו אלו בדרך כלל אנשים שרוצים לנצל את המצב לטובתם ולקנות במחיר שהוא באופן יחסי מתחת לשוק".