האחים צחי (מימין) ועידו חג'ג' / צילום: יח''צ - שי תמיר
יממה לאחר שרשת מתחמי האירוח הגלובלית סלינה נכנסה להליכי חדלות פירעון, דיווחה קבוצת הנדל"ן היזמי חג'ג' , שבשליטת האחים צחי ועידו חג'ג', על משמעות המהלך על עסקיה.
● פרשנות | הדילמה של המייסדים, המכה לעובדים: למה נפלה עסקת הענק למכירת וויז?
● "זה עסק מאוד דיסקרטי": אלה רוכשי חממת ההייטק בה צמחו אלביט ונטוויז'ן
חג'ג' הכריזה לפני שלוש שנים על מיזם משותף עם סלינה להקמת עשרות מתחמי אירוח בישראל בהשקעה של יותר מחצי מיליארד שקל. בד-בבד, העמידה חברת הנדל"ן הלוואה של 2 מיליון דולר לצמד מייסדיה של סלינה, רפי מוסרי ודניאל רודסבסקי.
סלינה, שנקלעה לאחרונה לקשיי נזילות וכשלה מלעמוד בהתחייבויותיה, הודיעה ביום שני כי דירקטוריון החברה הגיע למסקנה שאין לחברה אפשרות להימנע מחדלות פירעון וכל האפשרויות החלופיות מוצו. החברה מינתה שלושה מנהלים ( מחברת הייעוץ FTI Consulting) על מנת לבחון את האפשרויות העומדות בפני החברה, כולל תהליכי מכירה של חלק או כל החברות הבנות והנכסים. המינוי הוא על פי החוק באנגליה, שם רשומה החברה, והמנהלים מחליפים למעשה את הדירקטוריון הקיים.
חג'ג' קיוותה לשים רגל בענף המלונאות
עוד עדכנה סלינה כי לא תוכל לעמוד בתנאים להמשך מסחר והיא מעריכה שמנייתה תימחק מנאסד"ק. בתגובה לדיווח צנחה מניית סלינה בוול סטריט ביותר מ-20% לשפל חדש המשקף לחברה שווי 20 מיליון דולר. זאת פחות משנתיים לאחר שהחברה הוערכה בשווי של 1.2 מיליארד דולר לצורך מיזוגה לתוך SPAC ("חברת מעטפת") בנאסד"ק - מחיקה של קרוב ל-100% משוויה במיזוג.
בעקבות הליכי חדלות הפירעון בהם נקטה סלינה, דיווחה היום חג'ג' לבורסה בתל אביב על החשיפה שלה לפעילות המשותפת. בחברת הנדל"ן מדגישים כי שיתוף-הפעולה נעשה עם סלינה ישראל ולא עם בעלת השליטה בה, סלינה אנגליה. ההתקשרויות היחידות שחג'ג' ביצעה עם סלינה אנגליה נוגעות לטענתה לערבויות שהעמידה האחרונה לחברה הבת המקומית, וכן להשקעה של חג'ג' בסלינה אנגליה בגובה של חצי מיליון דולר.
חג'ג' גם העמידה כאמור הלוואה של 2 מיליון דולר לבעלי השליטה בסלינה, מוסרי ורודסבסקי. מחצית מאותה הלוואה כבר הופחתה בספרים, ולגבי היתרה - כ-1.1 מיליון דולר, מנוהל על פי הדיווח מו"מ בין הצדדים, "לגבי האפשרות של המרת ההלוואה בהשקעה בפרויקט נדל"ן של הלווה בחו"ל". המשמעות עשויה להיות שחג'ג' תמשיך לעשות עסקים עם בעלי סלינה ותיכנס איתם כשותפה במיזמים פרטיים של השניים.
המיזם המשותף בין חג'ג' לסלינה נועד במקור להעניק לחג'ג' דריסת רגל בתחום המלונאות שבו מתמחה סלינה. הצדדים תכננו לבצע השקעות בשני מסלולים מקבילים: בראשון ("מסלול הרכישות"), חג'ג' התחייבה לרכוש נכסים שאותם תתאים לתפעול מלונאי ע"י סלינה בסכום של עד 150 מיליון דולר ובמסלול השני ("מסלול ההתאמות"), נקבע כי נכסים שיושכרו לסלינה יותאמו למלונאות ע"י חג'ג' בסכום של 30 מיליון דולר. בפועל הסכומים שהושקעו היו נמוכים משמעותית - פחות מ-10% ממה שהוצג בתחילת הדרך.
חג'ג' מעדכנת כי מרבית השקעתה במיזמי המלונאות המשותפים הייתה במסלול הרכישות, במסגרתו רכשה שלושה נכסים אשר שוויים בספריה נכון לסוף הרבעון הראשון השנה עמד על 60 מיליון שקל. באותם נכסים התקשרה יזמית הנדל"ן בהסכם שכירות עם סלינה ישראל, כאשר במקרה והמצב הפיננסי והמשפטי של סלינה אנגליה ישפיע באופן מהותיה על התחייבויות הקבוצה, תוכל חג'ג' כבעלת הנכסים להשכיר אותם לגופים אחרים שיפעילו אותם. לקבוצת סלינה נותר חוב לחג'ג' במסלול זה, בסכום של 2.7 מיליון שקל, מרביתו (1.9 מיליון שקל) נוגע לפרויקט במטולה שנסגר בשל המצב הביטחוני בצפון.
במסלול ההתאמות, חג'ג' העמידה לסלינה הלוואות כדי להתאים נכסים שאותם שכרה סלינה ישראל מצדדים שלישיים כדי שישמו כבתי מלון. מדובר ב-8 נכסים שפועלים ברחבי הארץ, ממצפה רמון בדרום, דרך מתחם בירושלים, אחד בתל אביב ועוד מתחמים בקיבוצים ובאתרים נוספים. גם כאן אם המצב של סלינה אנגליה ישפיע משמעותית לרעה על סלינה ישראל, חג'ג' תוכל לנסות להיכנס בנעלי האחרונה בהסכמי השכירות במתחמים השונים. חובות סלינה לחג'ג' במסלול זה מסתכמים ב-656 אלף שקל על פי הדיווח.
חג'ג' מציינת כי היא אינה יכולה להעריך אם ואיזו השפעה תהיה למצבה המשפטי והפיננסי של סלינה אנגליה על מצבה המשפטי והפיננסי של סלינה ישראל ועל אופן עמידתה של זו בהתחייבויותיה כלפי החברה במסגרת שיתוף-הפעולה המתקיים בין השתיים.
ההשקעה המפתיעה של צחי חג'ג'
מבחינת עסקי הנדל"ן של קבוצת חג'ג', לשיתוף-הפעולה סלינה אין השפעה רבה על תוצאות הקבוצה. הכנסות הקבוצה, המתמחה בהקמת פרויקטים יזמיים בגוש דן, עמדו ברבעון הראשון על 85 מיליון שקל, מתוכן היווה הכנסות מגזר "שיתוף-פעולה עם סלינה בתחום המלונאות", סכום של 1.7 מיליון שקל בלבד.
בהתאם לכך, מניית חג'ג' נסחרה ביציבות ביום ב', משקפת לקבוצה שווי של קצת מעל למיליארד שקל, לאחר שעלתה ב-9% בשנה האחרונה. שווי זה משקף לחלקו של צחי חג'ג', אחד מצמד בעלי השליטה בחברה (מחזיק כ-30% מהמניות) ערך נאה של כ-300 מיליון שקל. לצחי חג'ג' שליטה בחברת נדל"ן נוספת הנסחרת בבורסה בתל אביב, חג'ג' אירופה, בה הוא מחזיק במניות שליטה (53%) בשווי של 127 מיליון שקל.
אלא שבמפתיע את הערך הגדול ביותר מבין החברות הציבוריות בהן הוא מושקע, מקנה לצחי חג'ג' השקעה שביצע בתחום אחר לחלוטין מנדל"ן. בחודש יוני 2022 הוא רכש במסגרת הנפקה פרטית, מניות בחברת אלקטריאון ווירלס , העוסקת בפיתוח טכנולוגיות "כביש חכם" המטעין את כלי הרכב שנוסעים עליו.
מאז אותה השקעה ראשונית הגדיל חג'ג' את החזקותיו בחברת הטכנולוגיה, שעדיין רושמת הכנסות קטנות והפסדים גדולים, וכיום הוא בעל המניות הגדול בה עם 14.6% מההון, שנרכשו על פי ההערכות בהשקעה מוערכת של פחות מ-100 מיליון שקל.
מניית אלקטריאון יותר מהכפילה את שווייה מתחילת השנה (זינוק של 120%), ועלתה ביותר מפי 5 מהשפל של השנה שעברה. החברה נסחרת כעת בשווי של 2.24 מיליארד שקל המשקף לחלקו של חג'ג' בחברה ערך של 332 מיליון שקל - רווח על הנייר של לפחות פי 3 על השקעתו.