הדירה ברחוב בורוכוב בגבעתיים / צילום: צח בן בסת
העסקה: ברחוב בורוכוב בגבעתיים נמכרה דירת 4 חדרים משופצת בשטח 90 מ"ר ב־3.56 מיליון שקל. הדירה בקומה חמש מתוך שש, עם מעלית וחניה פרטית. הבניין משנת 1981 עם מקלט מסודר.
המוכרים והקונים: צח בן בסט, מנהל משרד תיווך מור נכסים ברמת גן, שתיווך בעסקה, מספר: "הנכס במיקום מצוין, בכניסה לרחוב, עם יציאות וכניסות נוחות מהעיר. הדירה קרובה לתחנת רכבת ולאזור הבורסה ברמת גן ויש תחבורה ציבורית בשפע.
● כסף בקיר | הצעיר שמחזיק חמש דירות בגיל 33 וגר בשכירות
● עסקאות השבוע | בכמה נמכרה דירת 4 חדרים בבת ים שזקוקה לשיפוץ?
"המוכר הוא בחור צעיר שרכש דירה באזור אחר בגבעתיים, בשכונת ארלוזורוב. הנכס היה שייך לבעלים כמעט עשר שנים - שלוש שנים הוא גר שם ואז שבע שנים השכיר אותו.
"הקונים הם זוג צעיר בשנות ה־30 לחייהם, שגרו בשכירות באזור רחוב בן גוריון ברמת גן והחליטו לשדרג לדירה משלהם בשכונה הכי מבוקשת בגבעתיים".
עוד סיפר בן בסט כי הדירה שווקה ב־3.78 מיליון שקל ונמכרה בסופו של דבר ב־3.56 מיליון שקל.
השכונה: בורוכוב היא שכונה ותיקה בצפון מערב העיר. היא גובלת בצפון בשכונת ראשונים ברמת גן, במערב בשכונת קריית יוסף גבעתיים, בדרום ברחוב כצנלסון שהוא גם הרחוב הראשי של העיר, ובמזרח בשכונת פועלי הרכבת בגבעתיים.
השכונה נחשבת לשקטה משום שאין בה צירים ראשיים, והיא נמצאת במיקום אטרקטיבי - קרובה מאוד לתל אביב ולתחנת הרכבת ארלוזורוב, עם גישה נוחה לצירי תחבורה ראשיים כמו צומת עלית ברמת גן. בשנים האחרונות השכונה מבוקשת בקרב אוכלוסייה צעירה בשל המיקום, ובתי ספר שבשכונה כמו בית הספר לאמנויות תלמה ילין, שסמוך לדירה שנמכרה.
בן בסט מוסיף: "בורוכוב זה הפנים של גבעתיים. הרחוב עצמו הוא אחד מבין שלוש הכניסות לעיר מתל אביב. הרחוב תמיד בהתפתחות, נקי ומסודר. יש עגלת קפה בכיכר הגדולה, וברחוב ללא רמזורים ועם ארבע כיכרות".
המחירים בשכונה גבוהים ביחס לשאר העיר על פי אתר מדלן. המחיר הממוצע לקנייה בשכונה הוא 3.7 מיליון שקל, לעומת 3.13 מיליון שקל ברחבי גבעתיים. השכירות הממוצעת היא 8,200 שקל בחודש. בשנה האחרונה בוצעו 59 עסקאות בשכונה, והמחיר הממוצע למ"ר הנו כ־42 אלף שקל.
התחדשות עירונית: בן בסט הסביר שתיתכן בעתיד התחדשות לבניין, אך לא במסגרת תמ"א 38. לדבריו, "לבניין אין אפשרות לחיזוק לפי תמ"א 38 או תוכנית חלופית, כי הוא בן שש קומות, עם דירות גג, חניות, דירות גדולות ומקלט מסודר".
מעיריית גבעתיים נמסר כי שכונת בורוכוב כלולה בתוכנית המתאר הכוללנית שמצויה בדיונים לפני הפקדה בוועדה המחוזית: "התוכנית מתייחסת לשכונת בורוכוב כשכונה הראשונה בעיר ומייחדת לה היבטי בינוי ושימור מסוימים. היא מיועדת ברובה לשמירה על צביון של בינוי מרקמי במסגרת המגרשים הקיימים.
"במתחמים מסוימים ההתחדשות תתאפשר כהתחדשות מתחמית ע"י קידום תוכנית מפורטת. חשיבות מתחמים אלו היא הגדלה של שטחי ציבור כדי לספק מענה לצרכים של האוכלוסייה הגדלה".
החלק המערבי של שכונות בורוכוב, עד לרחוב אחדות העבודה (בין עליית הנוער לאחדות העבודה) נכלל בתחום תוכנית צפון מערב העיר, המקודמת ע"י הרשות המקומית והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. התוכנית הופקדה לאחרונה ופורסמה להתנגדויות. בנוסף הדופן הדרומית של רחוב גורדון בין קק"ל לוויצמן, נכללת בתחום תוכנית ההתחדשות למרחב תחנת המטרו, המקודמת ע"י הרשות המקומית ומינהל התכנון.
הערכת שמאי: שמאי המקרקעין ארז כהן: "המחיר בעסקה עומד על כ־40 אלף של למ"ר, ובטווח הזמן הקרוב לא צפויה התחדשות עירונית במבנה משום חוסר הכדאיות בשלב זה. המחיר הוא על הצד הגבוה של דירות יד שנייה ישנות, ומגלם פוטנציאל מסוים בעתיד. ברחבי העיר גבעתיים יש שלל פרויקטים בהתחדשות והמחירים נעים סביב 45־50 אלף שקל למ"ר.
"בורוכוב זו שכונה שהיא פרבר תל אביבי שנהנית ממש מהעיר ובמחיר של כ־5%-10% פחות מתל אביב, שם המחירים נעים בין 55 ל־60 אלף שקל למ"ר. לכן, המחיר ששולם הוא מחיר שוק סביר שמגלם פוטנציאל עתידי מסוים".