תמ''א 38 בשכונת חרוזים ברמת גן / צילום: טלי בוגדנובסקי
האם הדרג הפוליטי יכופפו שוב את הדרג המקצועי, ותמ"א 38 תוארך? ביום שלישי הקרוב תתכנס המועצה הארצית לתכנון ולבנייה לדון בהארכת התמ"א, שאמורה לפוג בסוף אוגוסט, וזאת לאחר פניית פוליטיקאים בדרגים שונים, בהם חברי כנסת.
● פרויקט מיוחד | התוכנית שהביאה פי 3 היתרים מפינוי-בינוי מסתיימת. מה יקרה עכשיו?
● פרויקט מיוחד |תמ"א 38 נגמרת: הכדור עבר לרשויות המקומיות
● פרויקט מיוחד | תל אביב הייתה אחת המובילות בתמ"א 38. האם תשמור על מעמדה?
על פי הזימון, ביום שלישי הקרוב תדון המועצה בהארכת המועד לפקיעת תמ"א 38 בערים בהן טרם הוגשה תוכנית מחליפה. זאת, בעקבות החלטת המועצה להמשיך את תמ"א 38 בכשנתיים ב-20 יישובים שבהם מקודמות תוכניות חלופיות לחיזוק מבנים, בעוד שב-11 רשויות נוספות כבר לא תהיה תמ"א, משום שקיימות בהן תוכניות חלופיות.
בתל אביב ובלוד הרשויות הודיעו כי הן לא מעוניינות להאריך את התמ"א, על אף שהן יכלו. עם זאת, בתל אביב כבר נסוגו חלקית אתמול, לאחר לחץ שהפעילו פוליטיקאים ומחאה של תושבי הדרום, ומאריכים את המועד לגבי פרויקטים בשלבים מוקדמים, שבהם האדריכלים הגישו בקשה לקבלת תיק מידע מהעירייה וקיבלו.
נשלפת חזרה מהמגירה בפעם הרביעית
מדובר בפעם הרביעית שהתמ"א נשלפת מהמגירה, שאליה מנסים במינהל התכנון וברשויות המקומיות להכניס אותה כבר 5 שנים. בנובמבר 2019 החליטה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה בפעם הראשונה לבטל את התמ"א באוקטובר 2022; ואולם ב-2022 הוחלט להאריך את תוקף התוכנית עד אוקטובר 2023 ואילו ב-2023 החליטה המועצה הארצית להאריך את תוקפה עד פברואר 2024, ומאוחר יותר - עד לאוגוסט 2024. עכשיו, כאמור, מעוניינים גורמים שונים להאריך את התמ"א שוב. מה סוד הקסם שלה?
התוכנית המקורית שאושרה ב-2005 והמכונה תמ"א 38/1, מאפשרת ליזמים לבצע חיזוק מבנים שנבנו לפני 1980 ובתמורה לזה הם מקבלים זכויות בנייה על הגג ויכולים למכור בשוק החופשי את הדירות שהם מקימים. הדיירים מצידם יוצאים מרוצים, כי דירותיהם מוגדלות, בדרך כלל בממ"ד, ונוספות להם מרפסות, מעליות, ולעתים גם מחסנים ומקומות חנייה. כל אלה השביחו את הנכסים במאות אלפי שקלים ולא פעם ביותר ממיליון שקל, במיוחד במקומות מבוקשים, כמו רובע 3 בתל אביב.
מאוחר יותר התווספה גרסה נוספת לתמ"א, שמכונה תמ"א 38/2, או "תמ"א פינוי-בינוי", ובה היזמים לא מחזקים את המבנים הישנים ובונים על הגג, אלא הורסים את המבנה הישן ובונים תחתיו מבנה חדש, בסגנון של פרויקט פינוי-בינוי, אך הרבה יותר צנוע.
קסמה הגדול של התוכנית הוא, שאין מדובר בפועל בתוכנית, אלא בהחלטה מינהלית שיצאה מהמועצה הארצית לתכנון ולבנייה, ודילגה על זכות הווטו של הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה והרשויות המקומיות. אלה הוסמכו אך ורק להנפיק היתרי בנייה, עם אפשרויות מוגבלות מאוד להתנגדות.
לפיכך, בעוד שטיפול בפרויקטים שהצריכו תב"ע (תוכנית בניין עיר) שהו 5 שנים לפחות על שולחנות המתכננים ובוועדות התכנון והבנייה, ועוד 2-3 שנים לפחות עד שזכו להיתרי בנייה, פרויקטים של תמ"א 38 קודמו במסלול ירוק, ויכלו באופן עקרוני לזכות בהיתרים בזמן קצר יחסית.
הרשויות יצאו נגד התוכנית
ואולם התוכנית ספגה ביקורת רבה. כך נטען, כי תמ"א 38/1 אינה באמת מחזקת מבנים ישנים מפני רעידות אדמה; הרשויות המקומיות זעמו, כי התמ"א גורעת את עיקר שיקול הדעת התכנוני בידיהן, והפכה אותם למנפיקי היתרי בנייה. התמ"א גם גרעה מהרשויות המקומיות את היטלי ההשבחה שהן מקבלות בדרך כלל כתוצאה ממימוש תוכנית חדשה.
היו גם טיעונים תכנוניים: נטען כי התמ"א מעודדת פרויקטים נקודתיים, אינה "מדברת" עם סביבתה ואף מפריעה להתפתחות השכונות שמסביב, אינה מעודדת עירוניות, אינה תואמת לתשתיות הקיימות בשכונות הישנות ואינה מטילה על היזמים מטלות ציבוריות, כך שבסופו של דבר הכול מוטל על העירייה.
וגם ביקורת מרחבית הייתה על התמ"א, שלא הצליחה לצאת מאזורי הביקוש, בעיקר במרכז הארץ, שכן לא נמצאה לה היתכנות כלכלית בערי הפריפריה.
ואולם נראה, שאת התגובה הטובה ביותר סיפק מי שייצג את משרד הפנים בישיבת הביטול במועצה ב-2019, אלעד לב. "אין מחלוקת שהתמ"א לא יושמה באזורים שבה היא הכי נדרשת. עם זאת, אלפים ועשרות אלפי מבנים כן מוגנו, לעומת שום דבר אחר שנעשה שלא באמצעות התמ"א", אמר אז, דעתו לא התקבלה במועצה, אך כן רווחת בציבור הרחב ובקרב אנשי המקצוע שפועלים בתחום.
החלופה לתמ"א במקומות שבהם לא מגובשת תוכנית חדשה אמורה להיות "חלופת שקד" שגיבשה שרת הפנים לשעבר, שמאפשרת בנייה בהיקפים גדולים יותר מהתמ"א, עם מגוון גדול יותר של פתרונות לתוכניות נקודתיות ומרחביות, לעירוב שימושים ואף להיטל השבחה מופחת שבו יזכו הרשויות המקומיות.
ואולם החלופה הזו מחזירה את הפרויקטים אל שולחנות הוועדות המקומיות, מבלי שיש ערובה לכך שהן יאשרו אותם, או שתימצא להם ההיתכנות הכלכלית הנדרשת ע"י היזמים.
בנוסף, חלופת שקד טרם נוסתה בממדים שיוכלו לשכנע, שהיא עדיפה על התמ"א, למעט העובדה, שגם היא לא תביא פרויקטים חדשים לפריפריה, מבלי שהממשלה תסבסד אותם, ובמצב הנוכחי קשה לראות כיצד חלופת שקד מחליפה את התמ"א בצורה חלקה, ובנקודה הזו בדיוק נכנסו הפוליטיקאים.
זה החל בתל אביב, שבה תושבים חלקה הדרומי, שלא נכללים במסגרת החלופות העירוניות לתמ"א (תוכניות הרובעים 3 ו-4) התלוננו בפני יו"ר ועדת החוץ והביטחון יולי אדלשטיין ויו"ר ועדת הביקורת מיקי לוי, כי אין בתל אביב חלופה לתמ"א ולמיגון הבתים שלהם, דבר חשוב במיוחד בעת הנוכחית.
יו"ר המועצה הארצית לתכנון ולבנייה הרב נתן אלנתן התערב אצל ראש העיר רון חולדאי, וזה גיבש את נוסחת הפשרה, שלא ברור עד כמה באמת תספק את התושבים. פוליטיקאים נוספים פנו לאל נתן וביקשו ממנו לקיים ישיבה שתכלול אפשרות להארכת התמ"א בכל הערים שבהן טרם גובשה לה חלופה, ואף הם הצביעו על החשיבות הביטחונית לזה.
התוצאה: למורת רוחם של אנשי המקצוע, ביום שלישי תתקיים ישבת מועצה בנושא. לפי שעה לא ברור אם הישיבה תגיע להחלטות, או שתסתפק רק בישיבה עקרונית, אך ברור שעצם קיום דיון לצורך דחייה רביעית בביטול התמ"א מהווה מכה ואי אמון של הדרג הפוליטי בדרג המקצועי.
ממטה התכנון הלאומי נמסר בתגובה כי "לאור פניות רבות בנושא כולל מחברי כנסת, נענה יו"ר מטה התכנון הלאומי להעלות את הנושא לדיון במועצה הארצית הקרובה".