התוכנית למגדל השלישי. הדרך למימוש ארוכה / הדמיה: ויופוינט
פרויקט תוהא 3 (ToHa 3) במתחם תוצרת הארץ בתל אביב מתוכנן לקום בצמוד למגדל תוהא 1 (29 קומות), העומד כבר על תילו, ולמגדל תוהא 2 (77 קומות) הנבנה בימים אלו. יחד, על פי התכנון הנוכחי, יציעו שלושת המגדלים שטח בנוי של כ־335 אלף מ"ר. לא במקרה אמר אבי יעקובוביץ', מנכ"ל גב ים, בעת ההכרזה על קידום הפרויקט החדש, כי המתחם שממזרח למחלף השלום "יהפוך למרכז העסקים הראשי (מע"ר) של ת"א".
● כך מצאו את עצמם כוכב יאיר ועומר מחוץ לרשימת היישובים העשירים ביותר בישראל
● חוק המטרו אושר, אבל בעיה משמעותית בדרך ליישום הפרויקט רחוקה מלהיפתר
אבל כדי לממש את החזון הזה על החברות לעבור עוד דרך ארוכה. איך ניגשים לקרקע שעליה כמה וכמה בעלי זכויות, ויוצרים ממנה קרקע אחת, מגרש מגובש בבעלות אחודה, שעליו ייבנה פרויקט ענק כמו תוהא 3?
הרוכשות: "זה לא מתווך שמגיע על קטנוע"
הקרקע שעליה מתכננות אמות וגב ים להקים את פרויקט תוהא 3 משתרעת על כמה דונמים במתחם שנמצא בין הרחובות תוצרת הארץ, דרך השלום ויגאל אלון. כיום מחזיקות השתיים, כשותפות מלאות, ב־17 דונם בפיסת הקרקע הזאת, שעליה נמצאים הפרויקטים תוהא 1 ותוהא 2.
ב"עורף" של אותה קרקע נמצאים עוד כמה דונמים, במעין צורת רי"ש, שבהם יש לשתי החברות כמה קרקעות שרכשו לאחרונה בסכום כולל של 500 מיליון שקל. לצידן ישנן עוד קרקעות שאינן בבעלות החברות. החברות יוצאות כעת למהלך ה"ליקוט" של אותן קרקעות, כדי שיוכלו לקדם את הפרויקט החדש על המגרש כולו.
"במקרים כאלו, יושבים עם כל בעל קרקע ומבינים מה הוא רוצה", אומר עו"ד גלעד מעוז, שותף מייסד וראש מחלקת הנדל"ן והמלונאות במשרד אפשטיין רוזנבלום מעוז ERM. "בדרך כלל תופרים עסקה היברידית שמנסה למצוא פתרון לצרכים של כל אחד מבעלי הקרקע. ישנן כמה צורות לעסקאות כאלו, אך במקרה של אמות וגב ים אני מניח שזו תהיה 'עסקת מזומן' - בעלי הקרקעות יקבלו כסף תמורת הזכויות, ואולי גם תוספת תשלום כאשר תאושר התב"ע ויינתנו זכויות בנייה מלאות במגרש, מה שנקרא גם אַפְּסייד".
"גם לבעלי הזכויות הקיימים יש חלומות, כמובן", מציין אבי רומנו, יזם נדל"ן ותיק ומייסד חברת ray tlv אשר עוסקת בין היתר באיתור נכסים ובאיחודם למתחם תכנוני אחד, בעל פוטנציאל פיתוח גבוה. "במתחם שאליו מכוונות אמות וגב ים אני מכיר כמה יוזמות שנעשה ניסיון לקדם אותן על ידי הבעלים, אבל כשמגיע גוף גדול, חזק, עשיר, התוכניות הללו חוזרות למגירה. זה גוף שיודע לשלם לבעלי הזכויות את מה שהמגרש שווה להם, בתוספת הפוטנציאל. במקרה של אמות וגב ים הקרדיט הוא ענק. זה לא שמגיע לשם מתווך עלום שם על קטנוע. מההיכרות שלי עם האנשים שעובדים שם, זה לא יהיה טיול בפארק אבל זה אפשרי".
בעלי הקרקע: מעמותה ובעלי מוסך ועד לתחנת דלק
בניגוד לקרקעות עבור תוהא 1 ותוהא 2, שם הבעלות הייתה של גורמים גדולים יחסית, כדוגמת נייר חדרה (אמות וגב ים רכשו את הקרקע של מפעל הנייר, בשטח 7.6 דונמים, תמורת 64 מיליון שקל באמצע שנת 2010), בחלק ה"חדש" של המתחם ישנם יחסית הרבה בעלי זכויות קטנים, ולכן התהליך צפוי להיות מורכב יותר מבחינת אמות וגב ים.
בין הנכסים במתחם נמצא בניין בן חמש קומות המשמש את ארגון אמונה, שגם סביבו צפוי בקרוב להתנהל משא ומתן מצד החברות. עוד במתחם בניין בן ארבע קומות של אילוז גרופ, ותחנת דלק.
"יש במתחם הזה קרקעות ותיקות מאוד, שאני מניח שרבות מהן בבעלות יורשים, וגם בבעלות יורשים של יורשים - קרי עשרות בעלי קרקע בכל 'פיסה'", אומר גורם בענף המנוסה במשא ומתן מול בעלי זכויות קיימים.
"הניסיון עם צמד הפרויקטים הקודמים יעזור לאמות ולגב ים, אבל שם תהליך 'ליקוט' הקרקעות היה די מצומצם", מוסיף רומנו. "הקרקעות היו מאורגנות יחסית וישבו עליהן גופים גדולים למדי. במקרה של תוהא 3 הם יצטרכו לדפוק על יותר משתיים או שלוש דלתות. יש שם לא מעט בעלי זכויות חכירה, בין היתר עמותה, מוסכים, אפילו תחנת דלק. חיסרון נוסף מהזווית של צמד החברות הוא שתוהא 1 ותוהא 2 הם כבר עובדה בשטח, מה שבהכרח אומר שבעלי הזכויות ידרשו הרבה כסף - הם יודעים היום מה פוטנציאל הבנייה שם".
עליית המחירים: מ־20 מיליון שקל לדונם ל־103 מיליון שקל לדונם
ואכן, ערך הקרקעות עלה מאז "ליקטו" אמות וגב ים את הקרקעות עבור הפרויקטים הקיימים. נוסף לרכישה שהזכרנו של 7.6 דונם מנייר חדרה תמורת 64 מיליון שקל, דווחו בדוחות אמות לסיכום השנים 2014 ו־2015 עוד שתי רכישות: רכישת כארבעה דונם ב־2013 תמורת כ־86 מיליון שקל, ורכישת כ־1.4 דונם ב־2015 תמורת כ־29 מיליון שקל. רכישות אלו משקפות מחיר של כ־20 מיליון שקל לדונם, ואילו אמות דיווחה כי בפברואר האחרון מכרה כ־1.5 דונם לשותפתה גב ים במתחם, תמורת 155 מיליון שקל - סכום המשקף מחיר של כ־103 מיליון שקל לדונם.
נראה כי בתהליך ליקוט הקרקעות ינסו אמות וגב ים להגיע לתוצאה דומה לזו שהגיעו אליה בעת רכישת הזכויות בתוהא 1 ובתוהא 2: בעלות בלעדית של שתי החברות, ללא שותפים, במטרה למנוע 'כאבי ראש' בהמשך הדרך.
"יותר פשוט להתנהל כשיש רק חברה אחת שהיא הבעלים, ודאי בפרויקט כזה", אומר עו"ד מעוז. "גב ים ואמות לא מחפשות שותפים ואני מניח שהן יעדיפו להוסיף עוד 10 או 20 מיליון שקל לבעלי הזכויות, 'קחו מזומן ושחררו לנו את הקרקע', בלי להתעסק עם כל בעל מוסך או בעל נכס אחר בעתיד".
"מול בעלי הקרקעות הן יחתרו לרכישה מלאה של הזכויות, ולא יתווכחו איתם על חצי מיליון לפה או לשם", אומר רומנו. "הדבר החשוב ביותר הוא להגיע לשלם שעולה על סך חלקיו. העירייה לא תסכים להשאיר כל מיני מוסכים קטנים בקרן הרחוב. אגף התכנון ירצה לראות תמונה מלאה של המגרש, וגם היזמים לא יכולים להרשות לעצמם ליד פרויקט דגל עסק קטן וישן שלא פונה ונשאר על הקרקע".
המשא ומתן: אם לא תהיה הסכמה, ילכו לפירוק שיתוף
ומה קורה אם בעל זכויות מסוים מתעקש ולא מוותר על ה"פיסה" שלו? עו"ד מעוז מציין כי במקרה כזה הקרקע תלך למהלך של פירוק שיתוף, שבמהלכו היזמים יוכלו לרכוש את חלקו של בעל הזכויות ה"סרבן", או שהוא יקבל חלקה במגרש במסגרת "חלוקה בעין", שלא תמנע את קידום הפרויקט. "זה הליך לא קצר. הוא עשוי להימשך בין שנה לשנתיים, אבל הוא מאוד מקובל וידוע", מציין עו"ד מעוז.
לדברי רומנו, "במקרה של בעלי זכויות עיקשים הכסף הוא פקטור עצום - אבל יש גם היגיון בריא. לא מדובר כאן בבעלי דירה שמחזיקים בה 70 שנה ולא רוצים לעזוב, אלו נכסים מסחריים. אם נמצאת שם עמותה שחולשת על חמש קומות, או בעל מוסך שפועל שם 20 שנה, הם יקבלו את הכסף וילכו למקום הבא. בעל מוסך גם יתקשה בסיטואציה הנוכחית לחדש את רישיון העסק שלו, שהרי מסביב הכול הופך למשרדים חדשים ולמגורים. העירייה לא תאפשר לו לפעול שם יותר. גם בעל המוסך הכי עקשן בעולם יבין שצריך לפנות את המקום. ההיגיון הבריא, בשילוב הכסף, עושה את העבודה".