עבודות תמ''א 38 ברמת גן / צילום: טלי בוגדנובסקי
הכותב שותף במשרד מינצר־כרמון, נסים
עובדות המקרה: ארבעה בעלי דירות בבית משותף הגישו תביעה נגד עורך הדין שייצג אותם בפרויקט תמ"א 38/1 (להלן: "הנתבע"). בעלי הדירות, פנו בתביעה כספית ע"ס של כ־2 מיליון שקל נוכח העובדה כי לטענתם, הנתבע התרשל בייצוגם, בניסוח ההסכם עם היזם, בקביעת ההגנות הנדרשות מאופי הפרויקט, ובפיקוח שלב קיום ההסכם והגנה על זכויותיהם.
● שלושה פסקי דין בשבוע | בעלת דירה עם חניה רצתה עוד אחת כחלק מתמ"א. מה קבע המפקח?
● עשרות מיזמים יבוטלו? בני ברק ובת ים בחרו בחלופת המדינה לתמ"א 38
הבעלים טענו כי הנתבע התרשל בקביעת גובה הערבויות, באי עמידה על כך שההסכם ילווה על ידי בנק מלווה, ובמנגנון מכירת דירות היזם (שנמכרו ללא כל בקרה ממועד קבלת היתר הבנייה). עקב מחדלים אלו הופסקה הבנייה על ידי היזם, ולא הושלמה העבודות בדירותיהם ובשטחים המשותפים בנזק שהוערך על ידם בסכום של כ־2 מיליון שקל.
לא בחוכמה שבדיעבד
הבעלים הדגישו כי הנתבע תיאר את עצמו כבעל ניסיון רב בעסקאות מקרקעין ועסקאות תמ"א בפרט וציין שהוא מלווה 11 פרויקטים של תמ"א. לפיכך הם שכרו את שירותיו והעבירו לו את פרטי היזם. לטענתן, הנתבע לא שיתף אותם בהליך המו"מ מול היזם, לא הציג בפניהם חלופות ולא הסביר להם את משמעות ההוראות בהסכם. נטען, כי ההסכם הוצג בפניהם כעובדה מוגמרת והם חתמו עליו, כהדיוטות. בדיעבד, הסתבר שהנתבע התרשל בניסוח ההסכם, לא דאג לתובעים להגנות בסיסיות, לא יצר תנאים שיאפשרו פיקוח ראוי שלו על ביצוע הפרויקט ולא דרש ערבויות להבטחת זכויותיהם.
ההחלטה: בית המשפט דחה את רוב טענות התובעים. הוא קבע כי עורך הדין לא התרשל בשלב המשא ומתן והסביר לתובעים את הסיכונים הכרוכים בהסכם באופן סביר, וכי התובעים היו מעורבים בהליך המו"מ ובחרו את היזם בעצמם. באשר לניסוח ההסכם ותנאיו, בית המשפט קבע שהתובעים לא הוכיחו שההגנות והביטחונות בהסכם היו בלתי סבירות או בלתי מספקות לעומת הנהוג בתקופה הרלוונטית.
בית המשפט הדגיש שיש לבחון את התנהלות עורך הדין לפי הנסיבות והמידע שהיה בידיו בזמן אמת, ולא בחוכמה שבדיעבד. כמו כן, נקבע שהתובעים לא היו "הדיוטות" כפי שטענו, אלא היו מעורבים בהליך ובעלי הבנה בסיסית של העסקה.
יחד עם זאת, בית המשפט קבע כי הנתבע התרשל בשני מקרים: ראשית הנתבע שחרר את הערבות הבנקאית ליזם כנגד קבלת המחאה של החברה היזמית; שנית, נקבע כי אבן הדרך הסופית לשחרור הערבות הבנקאית שמטרתה להבטיח את סיום העבודות לבעלים, היא קבלת טופס 4 לדירות היזם. בית המשפט קבע כי טופס 4 בפרויקט תמ"א 38/1 ניתן לדירות היזם ואין הוא יכול להעיד כי הושלמו העבודות לבעלים, בניגוד לטופס 5 תעודת גמר. לפיכך, הנתבע התרשל עת קבע את האבן הדרך הזאת כדי להבטיח את סיום העבודות לבעלים. לאור זאת, ביהמ"ש קבע לתובעים פיצוי חלקי בגובה 122 אלף שקל בלבד, בצירוף הוצאות משפטיות.
פרשנות: פסק הדין מדגיש את החשיבות של בחינת התנהלות הנתבע בהתאם לנסיבות בזמן אמת ואת האחריות של לקוחות לקבל החלטות מושכלות בעסקאות מורכבות, יחד עם זאת, רשלנותו של הנתבע בנושא הבטוחות, שחרורם וקביעת אבן דרך לא רלוונטית לפרויקט, חייבו אותו בפיצויים לא מבוטלים לבעלים.
אין חולק כי פרויקטים של תמ"א 38/1 מורכבים יותר מבחינה הנדסית כאשר הבנייה היא על הקיים, והבעלים, בדרך כלל, נשארים לדור בבניין בתקופת העבודות. ניתן לומר כי הפרויקטים גם מורכבים ומסוכנים יותר מבחינה משפטית, במיוחד בפרויקטים ללא ליווי בנקאי.
גם מבחינה כלכלית, לאור העובדה שרוב החברות הגדולות נמנעות מלקדם פרוי\יקטים של תמ"א 38/1, נותר "ריק" לחברות קטנות ולעיתים גם ללא בסיס כלכלי איתן. סיכונים אלו עלולים ליפול לפתחו של בא כוח הבעלים שאמור לשמור ולהקפיד ביתר שאת בפרויקט של תמ"א 38/1 המרובה סיכונים.
60719-09-20