הקרקע בהרצליה שנמכרה לקרן ריאליטי / צילום: צחי קיבנשטיין
עשרה מיליארד שקל הם רק תחילתו של הסיפור: קבוצת ריאליטי הודיעה היום (ג') על רכישת קרקע בשטח כ־44 דונמים בצפון הרצליה, תמורת 205.5 מיליון שקל. הסכום המכובד, ודאי במציאות הכלכלית הנוכחית, מסתיר מאחוריו פוטנציאל שווי אדיר לקרקעות באזור זה - עם הסתייגות שכל הגורמים בענף הנדל"ן, כך נראה, כבר התרגלנו אליה: ישנם לא מעט מכשולים בדרך למימוש התוכניות הגרנדיוזיות לאזור הזה.
● ניתוח | מחיר דירת 4 חדרים בהרצליה קפץ בחצי שנה ב־280 אלף שקל, ומה קרה בחיפה?
● בלעדי | קק"ל תשלם היטלי השבחה במיליונים על קרקעות הפטריארכיה
הקרקע שרכשה ריאליטי, באמצעות קרן ההשקעות הפרטית החמישית שהקימה בשנה שעברה (זוהי רכישה ראשונה של הקרן הזו), נקנתה מקרן היסוד שהחזיקה בשלוש חלקות ממזרח לרחוב כנפי נשרים בצפון העיר הרצליה, בשטח המתוכנן להיות חלק מתוכנית שמנסה לקדם הוותמ"ל, תמל/3006, תוכנית הרובע הצפוני של הרצליה. עיון במסמכי התוכנית מגלה עד כמה גדול פוטנציאל השווי של הקרקעות בתחומיה.
מוכרת הקרקע בפועל היא חברה בפירוק, "קהילת ציון אמריקאית", שהקרקע רשומה על שמה בטאבו. קרן היסוד היא הבעלים של הקרקע, מכוח הסכמים היסטוריים בין הקרן לבין "קהילת ציון אמריקאית". בשל העובדה שהחברה נמצאת בפירוק, חברת ניהול מטעם הכונס הרשמי הובילה את תהליך המכר. את המוכרת ייצגו עורכי הדין דור אבינרי, אור נבו ומאור זילכה ממשרד ליפא מאיר.
המחיר "קפץ" פי ארבעה בארבע שנים
תוכנית הרובע הצפוני של הרצליה מתוכננת להשתרע על פני כ־2,158 דונמים, בין רחוב כנפי נשרים ממערב, רחוב הבריגדה היהודית מדרום וכביש 531 מצפון־מזרח. בסך הכול מתוכננות בתוכנית 10,000 יחידות דיור חדשות.
התוכנית מתוכננת על עתודת קרקע שעשויה להיות אחת הנגישות ביותר באזור, שכן היא נמצאת בסמוך לכבישים הראשיים 531 ונתיבי איילון, ובצמוד לאוניברסיטת רייכמן (המרכז הבינתחומי הרצליה לשעבר), שבסמוך לו תוקם תחנה של קו המטרו M1. זוהי גם אחת מהקרקעות האחרונות הפנויות לתכנון באזור זה של הרצליה, ויש מי שמציינים שהוא עשוי ליהנות מביקוש עצום בדומה לשכונת גליל ים החדשה שבדרום העיר.
העסקה שביצעה קבוצת ריאליטי משקפת מחיר של כ־4.6 מיליון שקל לכל דונם. על פי גורמים המעורים בנעשה באזור, מדובר במחיר נמוך מהמקובל כיום בשוק, שכן לאחרונה נעשו באזור זה עסקאות במשקפות מחיר של 8-9 מיליון שקל לדונם. יש לזכור כי מדובר בקרקע חקלאית נכון להיום, כך שברגע שתתאפשר עליה בנייה, שוויה צפוי לזנק מעלה באופן משמעותי.
בהתאם לכך, מחירי הקרקעות כיום משקפים לקרקע פוטנציאל שווי עצום. אם נחשב זאת לפי רף המחירים הנמוך יותר, המשתקף מעסקת ריאליטי, הרי ש־2,158 הדונמים של התוכנית "שווים" במצבם כיום מעט יותר מעשרה מיליארד שקלים. ברף המחירים הגבוה יותר, אנחנו מגיעים כבר לכ־20 מיליארד שקלים.
זאת ועוד: את פוטנציאל עליית השווי של הקרקעות אפשר להבין לפי טבלאות האיזון וההקצאה שנערכו על ידי שמאי שאול רוזנברג באפריל 2020. על פי טבלאות אלו, שוויין של הקרקעות שרכשה כעת ריאליטי באותה תקופה היה כ־56 מיליון שקל, משמע העסקה של ריאליטי משקפת לקרקעות שרכשה מחיר גבוה כמעט פי ארבעה ממחירן לפני ארבע שנים. כאמור, מאחר שנכון להיום מדובר עדיין בקרקעות חקלאיות, שוויין צפוי לעלות בצורה משמעותית עם אישור תוכניות בנייה באזור - גם אם העסקאות המתבצעות כיום משקפות במשהו את הפוטנציאל הגלום בהן.
האתגרים: הפקעות, ריבוי בעלים ועוד
אישור תמל/3006 עוד רחוק מלהגיע. אומנם תוכנית שנכנסת תחת ידי הוותמ"ל מקודמת בדרך כלל בקצב מהיר, אך במקרה של תוכנית הרובע הצפוני של הרצליה, ישנם מכשולים רבים. לא במקרה מגדירה ריאליטי את העסקה כ"מורכבת": לגלובס נודע כי ישנן בקרקע כמה וכמה בעיות, הן במישור הקנייני והן במישור התכנוני, שמעכבות את הגעתה לאישור.
בין היתר, ישנן בחלק מהקרקעות מורכבויות הקשורות להפקעה שביצעה עיריית הרצליה, ולהליך איחוד וחלוקה של חלקות שנדרש בעקבות כך. על החלקות שרכשה ריאליטי עצמה אף רשומות הערות אזהרה לטובת עיריית הרצליה, עניין שגם אותו תידרש הקרן לפתור. מעל לכול, על אף שהליך קידומה של התוכנית כבר החל בכמה כיוונים, העירייה עצמה מתנגדת להמשכו נכון להיום - ולכן הוא נעצר.
גורמים המקורבים להתרחשויות סביב התוכנית מציינים כי חלק מהפתרון לבעיות אלו הוא קידום התוכנית במשותף, קבוצת ריאליטי ועיריית הרצליה יחד, דבר אשר אמור לסייע בהסרת חלק מהמכשולים. אלא שהעובדה שמרבית בעלי הקרקעות במתחם הם בעלים פרטיים עשויה גם היא להקשות על קידומה, לכל הפחות עד לגיבושם לקבוצות מסודרות - מהלך שגם אליו תידרש כעת ריאליטי.
על פניו, נראה שלאנשי ריאליטי ממתין "כאב ראש" לא קטן, אך זהו המודל העסקי שעליו היא מבססת את פעילותה: כניסה דווקא למקומות המאתגרים ביותר, פתרון הבעיות - וגריפת הרווח המקסימלי מכך בהמשך הדרך. "מתודולוגיית השקעה שפיתחנו לאורך השנים מסייעת להביא לפתרונות מול רשויות התכנון השונות והרשויות המקומיות", אומר דן מנחם, שותף בקרן ריאליטי. "בסופו של תהליך אנו משביחים את הנכסים באופן שייטיב עם האוכלוסייה באזור, עם הרשות המקומית ועם כל בעלי העניין".