מבנה הפל קל בגדרה. עיכוב של כמה חודשים לפחות בתוכנית הפינוי וההריסה / צילום: אייל פישר
"התוכנית הראשונה להתחדשות עירונית שהופקדה בגדרה" ממשיכה להתעכב כבר שנים - ומבנה פל קל ישן ומסוכן עם 21 יחידות דיור מאוכלסות ממשיך לעמוד על תילו. לפני ימים אחדים פורסמה התוכנית, בפעם השנייה, לסבב התנגדויות נוסף, במטרה לקרב אותה סוף־סוף אל עבר אישור - תהליך שעשוי לארוך כמה חודשים, ואולי אף יותר. כל זאת, לאחר שלפני כ־20 שנה המליצה ועדת זיילר, שהוקמה בעקבות אסון "ורסאי", לאסור שימוש בשיטת הבנייה המפוקפקת פל קל.
● דירה ממוצעת ב-2.3 מיליון שקל: הנתון שמסביר את עומק המשבר בשוק הדיור
● תל אביב חזרה ובגדול: מה קרה בשוק הדירות החדשות והישנות במחצית הראשונה?
המתחם, "בעלי המלאכה", נמצא בחלקה הצפוני של גדרה. הוא כולל כמה מבני תעשייה זעירה, רובם נטושים, וכן בניין בן ארבע קומות (כולל קומת הקרקע). הבניין נמצא בחלקה מספר 40 במתחם, בו שלוש קומות מגורים עם 21 יחידות דיור, מעל קומת מסחר שרובה נטושה גם כן כיום. כפי שנכתב בדברי ההסבר לתוכנית, "חלק מהאלמנטים הקונסטרוקטיביים" במבנה זה נבנו בשיטת הבנייה "פל קל" - אותה שיטה שהמציא המהנדס אלי רון, ושנכנסה לתודעת הציבור בעקבות קריסת רצפה באולם החתונות "ורסאי" בירושלים, אסון שבו נספו 23 בני אדם. בעקבות האסון הוקמה ועדת חקירה בראשות השופט ורדימוס זיילר, אשר המליצה על שורה של שינויים בענף הבנייה, וכן על הפסקת השימוש במבני פל קל.
למרות כל זאת, אותו מבנה מסוכן במתחם "בעלי המלאכה" בגדרה עדיין עומד על תילו - כמעט שלושה עשורים אחרי שהוקם. בנוסף, כבר ב־2015 הגיעו בעלי נכסים בו להסכם על קידום התוכנית ואישורה בתוך שש שנים וחצי, בין היתר לטובת הריסת המבנה והקמת מבנים חדשים במקומו. במהלך הדרך, וכפי שדיווחנו כאן בגלובס לפני חמש שנים, התוכנית נדחתה, ושבה לדיון מחודש - ובכל זאת עד היום טרם אושרה.
תשע שנים מבלי לראות את הסוף
תוכנית ההתחדשות במתחם מציעה הריסה של המבנים הקיימים ובניית 204 יחידות דיור במקומם, בארבעה מבנים בני שמונה קומות כל אחד. בכל מבנה תהיה גם חזית מסחרית שתפנה אל רחוב בעלי המלאכה שבמתחם, כך שבסך הכול יהיו בתוכנית גם 640 מ"ר של שטחי מסחר. לכך יתווספו גם 240 מ"ר של שטחים למבני ציבור, וכן חניון תת־קרקעי בן שתי קומות. בעלי הדירות הקיימים צפויים לקבל דירות חדשות בשטח 120 מ"ר, ובעלי חנויות במתחם יקבלו דירה בשטח של 70 מ"ר לפחות.
המסלול שעברה התוכנית מפרך ומפותל, וטרם הגיע לסיומו. ראשיתו בחוות דעת מטעם חלק מהדיירים במקום, ולפיה המבנה בחלקה 40 הוא מבנה מסוכן שיש להרוס. באמצע יוני 2015 חתמו בעלי הנכסים שהיו מעורבים בתביעה על הסכם גישור, שמטרתו לקדם פרויקט בנייה חדש במתחם, שיאפשר את הריסת המבנה המסוכן ויעניק לבעלים דירות חדשות. בהסכם נקבע כי הפרויקט יוקם "בכפוף לאישור התוכנית על פי דין, וזאת בתוך 6.5 שנים לכל היותר ממועד החתימה". יותר מתשע שנים לאחר מכן, התוכנית טרם אושרה.
שמאי התוכנית טובי גרש ציין במסמך טבלאות ההקצאה והאיזון לתוכנית, עוד בנובמבר 2018, כי "ההתחדשות העירונית במתחם הינה הכרח, מאחר ששיטת הבנייה של המבנים בו הינה שיטת ה'פל קל' שאינה עומדת בתקן הבנייה הישראלי".
ומה מעכב את התקדמותה של התוכנית? הסיבות לכך נעוצות בעיקר באותה מחלוקת בין הבעלים שנידונה גם בבית המשפט. כפי שעולה מדיוני הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז, בראשות עו"ד מיכה גדרון, התוכנית כבר הוחלטה להפקדה באמצע 2018 - אז הייתה לתוכנית הראשונה להתחדשות עירונית בגדרה שמגיעה לשלב זה - אך נדחתה. הסיבה לדחייה הייתה נעוצה בשתי בעיות מרכזיות: אי־הכללתה של חלקה מסוימת בתוכנית, על אף שהיא נמצאת בתחומה; וצורך בעדכון טבלאות ההקצאה והאיזון, המחלקות את הזכויות בתוכנית החדשה בין הבעלים.
אותה תביעה לבית המשפט "העירה לחיים" את התוכנית והיא הושבה לדיון במחוזית, שם תוקנה - ונראה היה כי הושגה הסכמה בין בעלי הזכויות. התוכנית פורסמה להתנגדויות לאחר התיקונים שבוצעו בה (פרסום לפי סעיף 106ב לחוק התכנון והבנייה, כמעין "סיבוב התנגדויות" נוסף), אך לאחר הפרסום התברר כי ישנם כמה בעלי קרקע הטוענים כי התוכנית מקודמת ללא הסכמתם. פרסום התוכנית להתנגדויות בוטל, והוועדה שבה לדון בטבלאות ההקצאה והאיזון פעם נוספת. בשבוע שעבר החליטה הוועדה, שוב, על פרסום התוכנית להתנגדויות - ללא הסכמת הבעלים של חלק משטח התוכנית.
האישור מתקרב? "תמיד ייתכנו עוד הפתעות"
משמעות החלטתה האחרונה של הוועדה המחוזית היא, מצד אחד, שהתוכנית מתקדמת סוף־סוף לשלב הבא בדרך לאישורה: כעת ייערך תיקון של טבלאות ההקצאה והאיזון, ולאחר שאלו יהיו מוכנות - יינתנו 60 יום להגשת התנגדויות. "זה ייקח עוד כמה חודשים, אבל בהחלט ייתכן שהדיון בהתנגדויות ייערך כבר בעוד חצי שנה מהיום", אומר עו"ד אלי וילצ'יק ממשרד עורכי הדין נשיץ ברנדס אמיר, המייצג את אחד מבעלי הזכויות במתחם. "אני מאמין שהוועדה תאשר את התוכנית, משום שכיום רוב הבעלים הגיעו להסכמה, אבל תמיד ייתכנו הפתעות - כמו שקרה לא אחת בתוכנית הזאת".
אותן "הפתעות" עשויות להגיע מצד חלק מבעלי הדירות במבנה שבחלקה 40, שהם אלו אשר טענו לאחרונה כי התוכנית מתקדמת ללא הסכמתם. פרסומה להתנגדויות תאפשר להם, גם אם לא הסכימו למהלך, להציג את עמדתם ולאחר מכן תחליט הוועדה אם לקבל את התנגדותם או לדחות אותה ולהמשיך למתן תוקף לתוכנית. "למעשה, הפקדת התוכנית ללא הסכמת חלק מהבעלים נועדה לאפשר להם ספציפית להשמיע את קולם", מסביר עו"ד וילצ'יק. "כולי תקווה שבקרוב כל הסאגה הזאת תסתיים".
ובינתיים, מבנה הפל קל המדובר - שנבנה עוד בשנת 1997 והוגדר כמסוכן לפני כמעט עשור - ממשיך לעמוד על תילו. ממנהל התכנון נמסר כי לא ידוע להם על מבני פל קל מסוכנים נוספים הקיימים בגדרה. מהמועצה המקומית גדרה לא התקבלה תגובה.