הריסת פרויקט בתל אביב. המהמורות הן חלק בלתי נפרד / צילום: ינאי אלפסי
ההתחדשות העירונית סוף סוף עלתה על הגל. רואים את זה בעיניים, אבל גם נתונים רשמיים יעידו: בשנת 2023 אושרו בוועדות התכנון 168 אלף דירות חדשות ברחבי הארץ, ויותר מ-40% מהן ייבנו במסגרת התחדשות עירונית. במקביל, מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה כי 28% מהדירות שנבנו בפועל בשנה האחרונה היו בהתחדשות עירונית - פינוי בינוי או תמ"א 38.
הפור נפל, אבל חכו רגע. צריך להבין עד כמה גדול המרחק בין ההכרזות והמספרים הבומבסטיים, למציאות המורכבת והקשה בשטח.
● שאלות ותשובות | תוכנית הענק בצפון ת"א תקועה שוב, האם הפעם זה לטובת בעלי הקרקעות?
● 10 מיליארד שקל בתור התחלה: העסקה שמשקפת את פוטנציאל השווי העצום של הקרקעות בצפון הרצליה
דוגמה נהדרת נקרתה לנו בימים האחרונים, עם פרסום המצגת הטרייה של חברת הכשרת היישוב התחדשות עירונית. זו מעידה על עצמה שהיא מחברות ההתחדשות העירונית הגדולות בישראל, עם "למעלה מ-30 אלף יחידות דיור בצבר התחדשות עירונית". עד כמה הכמות עצומה? כדי לסבר את האוזן, החברות דמרי, אזורים ואפריקה ישראל מכרו פה בשנה שעברה ביחד 1,277 דירות מכל הסוגים.
אבל הסוד הגלוי הוא, ש"צבר התחדשות עירונית" הוא מספר שנכתב על הקרח. אולי כן ואולי לא. ולא אני אומר את זה, המידע הזה מתחבא במצגות החברה עצמה. השוואה פשוטה בין המצגת שהיא פרסמה בימים האחרונים, תמונת מצב נכון לסוף מחצית 2024, לעומת מצגת שפרסמה במרץ 2022. נתונים שמראים כיצד דירות שלכאורה נמצאות רגע לפני הבשלה, עדיין רחוקות מאוד מכך.
3% מכמות הדירות שהובטחה לפני שנתיים
קצת מספרים: לפני יותר משנתיים, הכשרת היישוב התחדשות עירונית שבשליטת עופר נמרודי סיפרה כי עד סוף 2024 היא תחל בהקמת 7,471 דירות ב-19 פרויקטים. היא הדגישה כי 11 מהפרויקטים כבר השיגו יותר מ-80% מחתימות הדיירים, רף קריטי שמוכיח לכאורה שבקרוב יוצאים לדרך. היא גם כתבה כי הרווח הגולמי הצפוי יעמוד על 1.23 מיליארד שקל, ושהוא יגיע לכל המאוחר בשנת 2028.
במרץ 2022, הכשרת הישוב גם נופפה בהסכם לשיתוף פעולה אסטרטגי עם חברת הביטוח מנורה-מבטחים, שבמסגרתו הם ישקיעו במשותף בפרויקטים (ומנורה תחזיק ב-35% מהשותפות). מה כבר יכול להשתבש?
לתמחר את אי הוודאות העצומה
והנה, באוגוסט 2024 מספרת החברה שזה לא ממש קורה. עד סוף 2024 היא תהיה עם ביצוע ושיווק של 245 דירות בלבד. 3% מכמות הדירות שהובטחה לפני שנתיים. לאן נעלמו כל שאר הדירות? לפי החברה, עוד כ-2,300 דירות ב-12 פרויקטים יהיו זמינות לביצוע בשנת 2025. כ-2,400 נוספות, עוד 9 פרויקטים, יהיו זמינים "לכניסה לביצוע" בשנת 2026. ועדיין לא הגענו למספרים של מרץ 2022.
הפרויקט הכי גדול של החברה כעת בביצוע, ברחוב חנקין בחולון, שגם נהנה מהזרמות הכספים של מנורה (130 דירות, מהן 92 לשיווק והשאר של הדיירים הוותיקים), יסתיים לפי הערכתה רק בשנת 2028. עד כה היא מכרה שם 8 דירות בלבד. לפני שנתיים, היא העריכה שהפרויקט כולו יסתיים בשנת 2025.
זה לא אומר חלילה שהחברה עשתה משהו לא נכון, אלא בעיקר עד כמה אמורפי וחסר ודאות תחום ההתחדשות העירונית בישראל, למרות שפע ההבטחות והמספרים הגדולים לכאורה. המהמורות הן חלק בלתי נפרד, כולל כאלה שפשוט יחסלו פרויקטים.
גם בשוק ההון כנראה מבינים עד כמה הדירות הללו באוויר, ושצריך לתמחר את אי הוודאות העצומה הזו. בזמן שהציג את המצגת הקודמת במרץ 2022, נסחרה הכשרת הישוב התחדשות עירונית בשווי 645 מיליון שקל. ביום פרסום המצגת החדשה - אף שהצבר גדל לכאורה מ-25,500 ל"למעלה מ-30 אלף דירות", והכותרת אפילו הכריזה על "עליית מדרגה בשנת 2024 ושיא בהיקף קידום הפרויקטים", שווי החברה בבורסה עמד על 463 מיליון שקל בלבד. אם תרצו: רווח צנוע של כ-15 אלף שקל לכל דירה "על הנייר".
חובות החברה, אפילו שבוודאי קראתם ושמעתם לא אחת שבהתחדשות עירונית כמעט שאין הוצאות, כי אין רכישות של קרקעות יקרות, כבר עומדות על 225 מיליון שקל, מה שמקפיץ גם את הוצאות המימון. מתברר כי לדפוק על אלפי דלתות ולנסות לשכנע אינספור דיירים עולה לא מעט כסף.
בשורה התחתונה, במחצית הראשונה של 2024 רשמה החברה הפסד של 18.3 מיליון שקל, אחרי הפסד של 26.1 מיליון שקל בכל שנת 2023. היא עצמה מנסה להפוך לימון ללימונדה ומנופפת בכך שיש לה "יתרת הפסדים צבורים לצורכי מס של למעלה מ-300 מיליון שקל", אבל צריך יותר מזה כדי לשכנע אותנו שהפסדים הם דבר מבורך.
בשורה התחתונה, זה בוודאי לא סיפורה של חברה אחת. זו בעיקר תזכורת חשובה שגם בשנת 2024, התחדשות עירונית היא ויה דולורוזה. ושחברות שמנופפות בעשרות אלפי דירות בצנרת, לא בהכרח מאמינות בזה בעצמן.
כוכבי השבוע
מצוין: סוף סוף יש בעל בית לשופרסל
על הנייר, חברות ללא גרעין שליטה הן פתרון מושלם. במקום שבעלי שליטה חזקים יפעלו לפי אינטרסים צרים, שדואגים לכיסם, בעלי המניות, קטנים כגדולים, הם בעלי הבית, שגם מממנים מנהלים כרצונם. לא בכדי בוול סטריט זה הסטנדרט שעובד שנים.
פה כנראה קצת פחות. יותר מדי פעמים משהו מתפספס בדרך - בעלי המניות לא באמת קובעים, והמנהלים השכירים בעיקר באים לעשות סיבוב ולהתעשר ממשכורת גבוהה. תסתכלו למשל על שופרסל. איך כל הפרמטרים השתפרו בדוחות האחרונים, בעיקר בעקבות רכישת השליטה על ידי האחים שלומי ויוסי אמיר. הרווח הנקי של רשת הסופרמרקטים הגדולה בישראל זינק ב-153% ברבעון השני, והסתכם ב-169 מיליון שקל. כשמדובר בניהול 315 סניפים, בעסק רווי תפעול כמו סופרמרקטים, נראה שעדיפים בהרבה בעלי שליטה דומיננטיים ולויאליים, שהצלחת החברה היא לפני הכל הצלחתם.
בלתי־מספיק: הטקס יוכיח כמה הממשלה מנותקת
נכתב על זה לא מעט, ועדיין, אי אפשר בלי כמה מילים על ההחלטה הטרייה והמקוממת של הממשלה למנות את שרת התחבורה מירי רגב כאחראית על טקס השנה לציון טבח ה-7 באוקטובר.
לפני הכל, בלי קשר לרגב עצמה, הממשלה - אותה ממשלה שמשלה פה ביום הארור ההוא - הייתה מוכרחה להתאמץ למצוא נציג ציבור שלא קשור אליה בשום צורה. לא אליה, לא לכנסת, ולא למערכת הביטחון - שלושה גורמים שמוטב שישבו כרגע דוממים ומבוישים, ויעשו בדק בית כואב עד ועדת החקירה שתגיע. אבל מעבר לכך, דווקא מירי רגב? גם אם אתם חושבים שהיא מוכשרת ממש, היא הרי מוכרחה לעסוק בכל רגע פנוי בתחומי אחריותה הקורסים - משברי התחבורה, התעופה, הנמלים ועוד.
ככה, נדמה שזו בעצם המטרה. להפוך את ה-7 באוקטובר ליום שבו הממשלה תוכיח לנו מדי שנה עד כמה היא מנותקת מהעם.