אביחי איל / צילום: איל יצהר
לצד נכסים "שגרתיים" כמו דירות ומשרדים להשקעה, קיים עולם נדל"ני שלם שלרוב נמצא מתחת לרדאר ולא בכדי. מדובר בנכסים ייחודיים אם בשל מצבם הפיזי, ואם בשל מצבם המשפטי. לרוב, העיסוק בנכסים כאלה אף מלווה בהשקעה לא מבוטלת של משאבים נפשיים. מנגד, בהשקעה בנכסים הללו יש פוטנציאל לרווח גבוה מהממוצע.
כסף בקיר, פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, אירח את איש הנדל"ן אביחי איל, ויחדיו שרטטנו כללים ותובנות שיסייעו למי שלא חוששים מהרפתקאות.
● 230 יח"ד ובית ספר חדש: עוד שני מגרשים בשדה דב בתל אביב מתקרבים למימוש
● בדיקת גלובס | "הכניס להלם את כל השוק": מחירי השכירות בצפון מזנקים, במיוחד בערים האלה
● עסקה בשבוע | פנטהאוז בחיפה נמכר ביותר מ־7 מיליון שקל
1נכסים נטושים
"בניגוד לדירה רגילה, שהבעלים יכול לגור בה או להשכיר אותה וליהנות מהשכירות, נכס נטוש מהווה הרבה פעמים נטל. הוא לא מכניס כסף לבעל הדירה, הוא גורם לו רק לדאגות וכאבי ראש ואפילו משלמים עליו ארנונה לעירייה וגם תשלומי ועד בית", מסביר איל. במצב כזה, לקונים עשוי להיות יתרון. "אם הדירה היא נטל, אנחנו עשויים ליהנות מהנחה מסוימת", אומר איל ומוסיף שבחיפושיו התמידיים אחר השקעות, נכסים נטושים לגמרי נמצאים על הרדאר שלו.
איך מאתרים נכסים כאלה?
"אם אני מסתובב בבניין אני אשים לב לידית עם אבק, דבר שבמרבית המקרים מעיד על דירה נטושה. זה נכון גם לתיבת דואר שמלאה במכתבים. אנסה גם לבדוק בארון החשמל שמונה החשמל לא מסתובב. כל החושים שלי מוכוונים ללא לפספס דירה נטושה".
איל מציע לבצע חקר שוק מעמיק לפני הפנייה לבעל הנכס, כדי להכיר היטב את רמת המחירים באזור. לשאלתנו בדבר הדרכים לאיתור הבעלים הוא מזכיר את האפשרויות של חיפוש ברשת, שיחות עם שכנים, הפקת נסח טאבו, ובמקרים מסוימים אפילו הפעלה של חוקר פרטי, פעולה שלדבריו ביצע לא אחת בעבר כשהעלות שלה נעה בין כמה מאות שקלים לכ־1,000 שקל לרוב.
מצאתי את בעל הנכס, או את בעלי הנכס. איך נכון לפנות אליהם?
"הייתי בא לשיחה הזאת מאוד זהיר ומאוד עדין. משהו בסגנון, 'תהיתי לגבי הדירה שיש לך ברחוב כך וכך. ביררתי קצת עם השכנים וחשבתי אולי יש לך איזשהו רצון אולי להשכיר אותה או אולי למכור אותה'. אני בכוונה מעלה את האפשרות להשכרה כי זה הרבה יותר עדין. לא קופץ לדייט רביעי. אני מתחיל בדייט ראשון".
2נכס מכינוס נכסים
רבים מכירים את המודעות בעיתונים שבהן מתפרסמות דירות למכירה במסגרת הליך כינוס נכסים. איל מבקש לנפץ מיד "מיתוס" מסוים שנקשר בהן. "אנשים אומרים שהם יקנו דירות כאלה בהנחה של 30% על מחירן בשוק. זה אולי היה נכון בעבר הרחוק. כיום נכסים בכינוס יימכרו בהנחה של 10% לכל היותר".
כצעד ראשון, הוא מייעץ, המשקיע צריך לפנות לעו"ד שמנהל את ההליך ולבקש את דוח השמאות. "הרבה פעמים שולחים שמאות בלי המחיר, אבל אם אתה קצת מיומן, תוכל לעיין בעסקאות שהשמאי כלל בשמאות שלו. אפשר גם לבדוק עסקאות דומות באתר רשות המסים. בדוח אפשר למצוא מידע לגבי מצב הדירה, אם יש התאמה לתסריט, מה השטח בטאבו ולעתים גם תמונות. בנוסף לדוח יש מקרים שבהם העו"ד שמוביל את ההליך נוקב במחיר מינימום".
כחלק מהכניסה להליך תידרשו למסור צ'ק בנקאי בגובה 10% מגובה ההצעה שלכם. אם לא תזכו בדירה כספכם ישוחרר, אך במשך תקופה הכסף "ישכב" מבלי שתהיה לכם אפשרות לגעת בו "זה משהו שצריך לתמחר בהצעה שתגישו", מבהיר איל.
קושי אחר בעסקה נובע מכך שהנכס אינו זמין לביקורים ובמרבית המקרים תוכלו לראות אותו בסיור אחד שיקיים העו"ד שמנהל את ההליך. ומה לגבי תהליך ההתמחרות? איל מזכיר שכאן אין חוקיות. "יש התמחרויות שבהן היינו שני אנשים ויש כאלה שלקחו בהן חלק 20 אנשים.
"יש מקרים שבהם העו"ד נותן אפשרות לכל אחד להעלות את רף המחיר בצורה חופשית, ויש כאלה שהעו"ד קובע את קצב ההעלאה, נניח קפיצות של 20 אלף וכדומה". אבל לדבריו יש כלל ברזל אחד: "לבוא עם המחיר מהבית ולעשות את ההתמחרות בלי אמוציות".
3דירות מחוברות
"היסטורית, ברוב המקרים, מדובר בשתי דירות בקומה אחת שבעבר היו בבעלות עמידר או רשות הפיתוח ובשל צרכים שונים חיברו אותן לנכס אחד", הוא מסביר. לדבריו, יש שני מצבים משפטיים שבהם ניתן למצוא את הדירות הללו - כתת־חלקה אחת, קרי בעבר נעשה הליך מוסדר בעניינן - או כשתי תתי־חלקות. בשני המקרים ניתן לבצע הליך של הפרדתן בצורה חוקית בחזרה לשתי יחידות, גם אם זה כרוך בזמן (עבודה מול מוסדות התכנון ושכנים. ג"ל) ובהשקעה כספית מסוימת לאנשי מקצוע - שמאים, מודדים ועוד. עם זאת, הוא מזכיר, על פי רוב שווין של שתי דירות של 45 מ"ר גבוה יותר משווי של דירת 90 מ"ר, ועל כן המאמץ עשוי מאוד להשתלם. "זה אחד מהמקרים שבהם יש חשיבות רבה במיוחד לתמחר את הסיכונים שלך, ולשקף את זה למוכרים", מבהיר איל.
4נכס במכרזי מדינה
"יש כמה גופים שמדי פעם מוציאים נכסים למכירה בדרך של מכרז. מדובר ברשות הפיתוח, קק"ל, עמידר ועוד כמה גופים קטנים. גם במקרה הזה אין יותר מדי אפשרות לראות את הנכס מבפנים, למעט סיור אחד או שניים, ולכן חשוב להגיע מוכנים", הוא אומר, ומצביע על קושי נוסף - היכרות מועטה עם האזור. "במקרים רבים הדירה תהיה באזור שלא מוכר לכם. זה אומר שאתם לא בקיאים במחירים ויהיה לכם יותר קשה לרכוש את הנכס מתחת למחיר השוק. לרוב גם מדובר בדירות שנמצאות במצב לא טוב, ודבר נוסף שנתקלתי בו - הדיירים לרוב לא ששים לשתף פעולה", הוא אומר ומזכיר שאת התמחור של נכס כזה יש לתמחר "בריבית דריבית". מנגד, נציין, שרשימת ה"מגרעות" הזו עלולה לצנן את ההתלהבות של רבים, מה שאומר שייתכן כי לא רבים "יקפצו על המציאה". במילים אחרות - תמצאו פחות מתחרים.
בשורה התחתונה, אפשר למצוא היום מציאות?
"אפשר, אבל חד־משמעית זה יותר קשה מבעבר. כל הזמן צריך להמציא את עצמך מחדש ולהיות יותר חד, מדויק ויצירתי. וגם אם תצליח יהיה לך קשה להגיע לנפח עסקאות גדול בנכסים מיוחדים. השוק נהיה הרבה יותר מתוחכם והרבה יותר מקצועי ממה שהוא היה פעם".