עפולה. 17 הצעות לשני מגרשים עם 20 יח''ד / צילום: Shutterstock
צמודי הקרקע בישראל צפויים להפוך למצרך נדיר בשנים הבאות, בשל הצורך בציפוף ובהגדלה משמעותית של מספר יחידות הדיור (יח"ד) בשטחים המפותחים. ובכל זאת, גם היום עוד אפשר למצוא לא מעט יח"ד צמודות קרקע המשווקות במכרזי רשות מקרקעי ישראל. בשבועיים האחרונים לבדם שווקו בהצלחה 360 כאלו - מה מחירי הקרקעות ששיקפו הצעות הזוכים?
● חדשות השבוע בנדל"ן | שכונה חדשה תוקם בכפר יונה ומאות דירות בהתחדשות עירונית בחיפה
● ניתוח גלובס | דירה ממוצעת התייקרה ב-145 אלף שקל בתוך שמונה חודשים
● אריק מירובסקי, פרשנות | רוצים לדעת למה מחירי הנדל"ן עולים? הדירות שהרוכשים מחפשים
הוצאות פיתוח מינימליות באור עקיבא
הכמות המשמעותית ביותר של צמודי קרקע שווקה בשבועיים האחרונים נמצאת בדרום, יש שיגידו באופן טבעי, שכן באזור זה היקף הקרקעות הפנויות הוא הגדול בארץ. בשכונת מעלות הנחל החדשה בנתיבות שווקו בהצלחה בשבוע שעבר 173 יח"ד, ובשכונת רקפות בבאר שבע, גם היא שכונה חדשה בעיר, השבוע שווקו 165 יח"ד - כולן צמודות קרקע.
מדובר במכרזים שבהם הזוכים הם אנשים פרטיים, אשר כל אחד מהם זכה במגרש, שבו ניתן להקים לכל היותר שתי יחידות דיור. בנתיבות מחירי הקרקעות במגרשים עבור יח"ד בודדת נעו בין כ־302 אלף שקל ל־777 אלף שקל, אך הוצאות הפיתוח הוסיפו משקל רב לסכומים הסופיים שהמציעים יידרשו לשלם: בין 497,387 ל־586,572 שקל לכל מגרש שעליו ניתן לבנות יח"ד בודדת. ההצעות במכרז זה משקפות מחיר ממוצע של כ־1.36 מיליון שקל קרקע לכל יח"ד, לכל היותר.
בבאר שבע ההצעות נעו בין 400,000 ל־830,855 שקל קרקע לכל יח"ד (כלל המגרשים מיועדים לבניית יח"ד בודדת). גם כאן להוצאות הפיתוח משקל גדול: 555,067 עד 943,613 שקל לכל מגרש. ההצעות משקפות מחיר ממוצע של כ־1.5 מיליון שקל קרקע לכל יח"ד.
בצפון התמונה שונה, הן בשל אופי המכרזים ששווקו והן בשל משקלן הפחות של הוצאות הפיתוח. באור עקיבא, למשל, שווקו שתי יח"ד צמודות קרקע בלבד לפני שבוע, בשני מגרשים נפרדים. ההצעות - 2.6 ו־2.7 מיליון שקל לכל יח"ד - משקפות מחירים גבוהים עד פי תשעה ממחירי הקרקעות, ללא הוצאות הפיתוח, ששיקפו המכרזים בדרום.
יש לציין כי תוספת הוצאות הפיתוח במכרז באור עקיבא מינימלית, כ-10,000 שקל לכל מגרש, שכן מדובר בקרקעות בסביבה בנויה ומפותחת כבר.
בעפולה מדובר על 20 יח"ד בשני מגרשים, שלעומת שלושת המכרזים לעיל, שווקו לחברה ולא לאנשים פרטיים - חברת חיי נפש השקעות יזמות ופיננסים. ההצעה של החברה, המסתכמת ב־19.7 מיליון שקל ללא הוצאות פיתוח, משקפת לקרקע מחיר ממוצע של כ־985 אלף שקל לכל יח"ד - כלומר עד פי שניים ושלושה ממחיר הקרקעות בדרום.
בתוספת הוצאות הפיתוח, המסתכמות במכרז זה בכ־6.2 מיליון שקל לכל יחידות הדיור יחד, מחיר קרקע ממוצע ליח"ד במכרז הוא כ־1.3 מיליון שקל, בדומה למחיר המקסימום הממוצע במכרז בנתיבות.
עשרות הצעות לכל מגרש
לצד ההבדלים המשמעותיים בתמחור הקרקעות שמשקפים המכרזים, אפשר להצביע על נתון חשוב אחד נוסף: הביקוש למכרזים אלו, המשקף כנראה את הביקוש בשוק ל"מוצר" הזה - יח"ד צמודות קרקע.
מדובר בבנייה שצפויה בשנים הקרובות להפוך למצרך נדיר, וכבר כיום נחשבת לשכיחה פחות מבנייה רוויה לגובה. המכרזים שסקרנו כאן מוכיחים עד כמה הביקוש גבוה.
כך, במכרז באור עקיבא, עבור שתי יח"ד בשני מגרשים, הוגשו 47 הצעות שונות; בעפולה, שבו שווקו 20 יח"ד גם כן בשני מגרשים, הוגשו 17 הצעות שונות; במכרזים בבאר שבע ובנתיבות, שם שווקו עשרות מגרשים, הוגשו בחלק מהמקרים עשרות הצעות למגרש בודד, כך שסך כל ההצעות בכל אחד משני המכרזים הללו מסתכם במאות.