שכונת אריאל שרון, קריית אונו / צילום: נעמי לוזון
העסקה: ברחוב יצחק נבון 2 בקריית אונו נמכרה דירת 5 חדרים, בשטח 164 מ"ר תמורת 5.35 מיליון שקל. הדירה נמצאת בקומה 21 במגדל בן 22 קומות, והעסקה נעשתה לפני כשלושה שבועות.
● ראיון | חברת הנדל"ן שזינקה ב-1,500% מהשפל: "אאורה היא מפעל חיי. לא אמכור מניות שלה"
● כסף בקיר | המשקיע שמזהיר מפני דירות יד ראשונה במבצעי קבלן
הסביבה: הדירה ממוקמת בשכונת נאות אריאל שרון במערב קריית אונו, והיא נמצאת מדרום למחלף בר־אילן ולכביש מכבית, מזרחית לכביש גהה (כביש 4), מערבית לשדרות אהרון קציר (המובילות לביה"ח שיבא ולבסיס תל השומר). היא נמצאת במרחק הליכה מאוניברסיטת בר־אילן ומתחנה עתידית של הקו הסגול של הרכבת הקלה.
מדובר בשכונה חדשה בתהליך של בנייה, שהחלק שבו נמצאת הדירה המדוברת מתבסס על תוכנית שאושרה ב־2014, להקמת 513 יחידות דיור (יח"ד) בשלושה מתחמי מגורים, שבחלקם יש קומת מסחר למטה. נאות אריאל שרון כולה עתידה לכלול 1,650 יח"ד, וחמישה מגדלי תעסוקה ומסחר.
הפרויקט: המגדל שבו נמכרה הדירה הוא חלק מקבוצה בת חמישה מגדלים, שאותה הקימה חברת שבירו, שזכתה לפני שש שנים במכרזי קרקעות של רמ"י, במסגרת "מחיר למשתכן".
בשנים 2020־2021 נמכרו בפרויקט דירות מוזלות במחיר ממוצע של 16,700 שקל למ"ר (דירות 4 חדרים עלו בסביבות 1.84 מיליון שקל בממוצע ודירות 3 חדרים בסביבת 1.3 מיליון שקל). נמכרו במסגרת זו גם דירות גדולות של 6 חדרים (בכ־2.5 מיליון שקל). ההערכות שהיו בעת עריכת המכרז (ב־2018) דיברו על הנחות של כ־20% שאותן יקבלו הזוכים בהגרלות הדירות המוזלות.
הדירות שהוקצו לשיווק בשוק החופשי היו בעיקר דירות גדולות של 5־7 חדרים, והן נמכרות בתקופה האחרונה במחירים ממוצעים של כ־30 אלף שקל למ"ר.
המחירים: העסקה הנוכחית היא השלישית בגובהה בפרויקט. לפני מספר חודשים נמכרה דירת הפנטהאוז, שהיא דופלקס בן 244 מ"ר, מרפסות גדולות ואף בריכה בגג, ב־8.8 מיליון שקל; דירת מיני פנטהאוז גדולה של 186 מ"ר בקומה ה־20 נמכרה ב-6.097 מיליון שקל. מכיוון שמדובר בדירות מיוחדות, המחיר למ"ר שלהן גבוה יותר ומגיע ל־33־36 אלף שקל.
נוכח זאת, בדקנו את המצב בפרויקט הוותיק יותר, "אומאמי" של חברת קרסו נדל"ן, שבו מחירי הדירות מגיעים לממוצע של 36 אלף שקל למ"ר, ושבו נמכרה דירת הפנטהאוז בשטח 186 מ"ר ב־9.6 מיליון שקל. יחסית לפרויקט זה, מחירי הדירות בפרויקט של שבירו נמוכים משמעותית.
הערכת שמאי: השמאי והעו"ד אמיר דרור אומר כי "בשורה התחתונה המחיר סביר". לדבריו, הקומה הגבוהה של הדירה, והמרפסת הגדולה יחסית שמוצמדת אליה - של כ־20 מ"ר, עם פרגולה של 9 מ"ר - מביאים אותו להגיע למחיר שבו נחתמה העסקה".
בזמנו הועלתה ההשערה כי מחירי דירות מוזלות שנבנו במסגרת "מחיר למשתכן" יהיו נמוכים גם בעתיד ממחירי השוק, עקב סטנדרטים נמוכים יחסית של תכנון ובנייה, ועקב השם שיצא לדירות הללו. יש להעיר, כי הסטנדרטים של בניית הדירות הללו שופרו מאוד מאז מחזורי ההגרלות הראשונים, אך לא פעם ניתן להבחין באיכויות תכנון של הדירות הללו, שנופלות מאיכויות הדירות הרגילות.
על כך אומר דרור כי בהנחה שסטנדרט הבנייה של כל הדירות זהה - הוא לא רואה השפעות של "מחיר למשתכן" על מחירי הדירות שנמכרות בשוק החופשי. "כשמדובר במגדלי מגורים, ההבדלים בין הדירות הללו מתעמעמים עוד יותר מהרגיל, בין היתר כי תחזוקתם נתונה בידי חברות ניהול", הוא מסביר.
אז מדוע מחירי הדירות במגדלי אומאמי גבוהים משמעותית? דרור עונה כי מדובר במגדלים שמתוכננים בצורה מיוחדת, והם גם גבוהים יותר, הדירות שהוקמו בהם מרווחות יותר ובעקרון הם ממותגים גבוה יותר, מה שמאפשר לגבות מחיר גבוה יותר על הנכסים בקומות העליונות. "הייחודיות והמיוחדות שלהם תורמת מאוד למחיר הגבוה", אומר דרור.