פרויקט התחדשות עירונית של קבוצת כנען במתחם לוי אשכול בשכונת קיראון / צילום: הלית ינאי לויזון
כ־28 אלף יהודים עלו לישראל מפרוץ המלחמה, כך עולה מנתוני משרד העלייה והקליטה. מוערך שעד סוף השנה יגיעו עוד כמה אלפים, אך בכל מקרה מדובר בירידה משמעותית - ומובנת, בהתחשב במצב הביטחוני - בהשוואה ל־46.6 אלף עולים שעלו ארצה בכל שנת 2023.
● לא ידע שבזוס הוא הרוכש של ביתו בשווי 79 מיליון דולר; עכשיו הוא תובע
● העלייה ברכישת הדירות נמשכה בחודש יולי - והנתון המפתיע בבאר שבע
לצד העולים, ישנם תושבי חוץ שמכינים את הקרקע לעתיד וקונים דירה להשקעה או למקרה הצורך. על פי סקירת הכלכלן הראשי באוצר, בחודש יולי האחרון נרשמה עלייה של 62% ברכישת הדירות על ידי תושבי החוץ בישראל (נכללים בסגמנט המשקיעים) בהשוואה ליולי אשתקד. זה נשמע הרבה, אולם בסך הכול נרכשו 174 דירות - תוספת של 70 דירות בלבד. בהשוואה לחודש הקודם מדובר בעלייה של 8%, רחוק מרמות השיא של 2022.
מהסקירה עולה שהאזור הדומיננטי ברכישות תושבי החוץ הוא ירושלים, שם רוכזו 55% מהרכישות. יתר האזורים הפופולריים בעיני תושבי החוץ די מפתיעים, בהם קריית אונו ונתניה.
אחת המגמות המעניינות שצצה בשטח היא קהילות שלמות שמגיעות לרכוש יחד כמות של דירות, ואף פרויקט שלם מהיזמים - שמצדם משקיעים מאמצים כבירים בשיווק ליהודים בחו"ל.
קריית אונו: המשהדים מארה"ב רכשו 42 דירות
הפופולריות המפתיעה של קריית אונו, שמוזכרת גם בסקירת הכלכלן, נובעת מקבוצת יהודים גדולה בחוף המזרחי בארה"ב, ששייכים לקהילת משהד מאיראן. הקבוצה רכשה 42 דירות בקריית אונו תמורת כ־190 מיליון שקל, בפרויקט התחדשות עירונית של קבוצת כנען במתחם לוי אשכול בשכונת קיראון. אודי לוי, סמנכ"ל מכירות בקבוצת כנען, מספר: "פגשנו אותם כבר בסוף 2022 ביריד מכירות, אבל המלחמה קטעה את זה. היו הרשמות והסכמים והם היו אמורים להיות חתומים אחרי החגים באוקטובר שעבר. לאחר שחזרתי מהמילואים חידשנו את הקשר ובוצעה הרשמה מחדש. 42 רכשו ועוד 12 מצויים במו"מ. חלק ביטלו".
הקבוצה הגיעה מאוגדת, ועם מטרה לשמר את המערכת הקהילתית שהם חיים בה. "איפשרנו להם בלעדיות בשלב ג' של הפרויקט, שלא משווק בחוץ כרגע", אומר לוי. "הם קיבלו הנחה יפה, ונתנו להם מעטפת שחברות לא יודעות לתת מבחינת פתרונות משפטיים, מימון, תכנון הדירה ועיצוב". על פי לוי, המחיר הממוצע לדירת 5 חדרים בפרויקט הוא כ־4 מיליון שקל, ודירות מיני פנטהאוז ופנטהאוז נמכרו ב־6.5-9.5 מיליון שקל".
הם מתכננים לעלות לארץ?
לוי: "רובם לא פתחו תיקי עלייה, אבל נראה שהמצב התודעתי בארה"ב הוא שאמריקה יורדת מגדולתה, וכדאי להכין את השלב הבא. רובם לא יודעים להגיד אם יעלו לארץ בשנים הקרובות, אבל מכינים מקום לילדים ולעצמם. קשה לנייד משפחות גדולות עם עסקים, זו קהילה מאוד מבוססת. אבל כולם רואים את עצמם מגיעים לחיות בישראל בשלב מסוים".
גדעון פארשיד, חבר הקהילה ואחד מרוכשי הדירות בקריית אונו, מספר: "אנחנו פועלים בדרכים שונות להגיע למטרה שלנו ולבנות קהילה בישראל. במקרה שלי, יש לי ארבעה חתנים שצריכים לקבל את ברכתי להתחתן עם הבנות שלי. אישרתי להם רק בתנאי שכאשר אני אעלה לישראל - הם יבואו איתי. הם מחכים שאעבור ומכינים את העסקים והעתיד שלהם בהתאם, כדי שיוכלו לבוא לישראל בקרוב יחד עם הנכדים".
פארשיד מספר שרבים מהרוכשים האחרים מבוגרים, וחושבים לבוא לבקר לתקופות של 4-5 חודשים בשנה. "הזוגות הצעירים רוצים להגיע לישראל, אבל יש בכך קשיים כלכליים. כרגע אנחנו בונים תקציב כדי לתמוך בהם במשך שלוש שנים אחרי העלייה. אנחנו רוצים שיבואו לדירות שקנינו בקריית אונו ויחזקו את המרכז הקהילתי שם".
מרינה דילמאי, סוכנת נדל"ן שארגנה את יריד מכירת הדירות בגרייט נק לונג איילנד ובעצמה שייכת לקהילת יהודי משהד מאיראן, סיפרה לגלובס: "כיום היהודים מרגישים פחות בטוח ולכן יש יותר שמתעניינים בהשקעות בישראל - בין אם להשקעה, למגורים בעתיד או למקלט במקרה חירום. אני חושבת שבשנים הקרובות יהיו הרבה גלי עלייה לישראל. הרבה צעירים מתמודדים עם האנטישמיות בקולג'ים. יש להם תחושה שהם פחות רצויים וקשה להם יותר לגור כאן".
יש הטבות לרכישה כקבוצה?
דילמאי: "אנחנו מנסים לייצר את העסקה בשלב ה'פריסייל' לפני שהפרויקט יוצא לדרך ולפני שהבנק נכנס. המחירים טובים יותר משמעותית, וההנחה נעה בין 5%-10% ממחירי השוק".
בית שמש: רוב הפרויקט נמכר ל"חרדים מודרניים"
גם בבית שמש תושבי החוץ רכשו דירות במשותף. פרויקט הייטס של חברת רוטשטיין בשכונה החדשה רמתיים נמכר ברובו לאמריקאים יהודים שהגיעו לישראל. דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלים של חברת דרא שיווק נדל"ן, שמשווקת את הפרויקט, מספר שכבר עם תחילת השיווק לפני כשנה וחצי, כמעט כלל הדירות נמכרו ל"חרדים אמריקאים מודרניים".
"פתחנו את שלב ב' לפני כחודשיים, ובימים אלה סוגרים מכירה של 25-30 דירות לקהילה מניו ג'רזי. האוכלוסייה היא מה שמכונה 'חרדים מודרניים', שהם גם עובדים ומנהלים עסקים, תוך שמירה על קהילה מלוכדת וחזקה. לרובם כוונה לבוא לגור בישראל, אך האכלוס הוא בעוד יותר משלוש שנים", הוא אומר.
הם קיבלו הנחה?
"בפריסייל של שלב ב' הם קנו דירות 4 חדרים במחיר 2.5-2.8 מיליון שקל. תנאי התשלום הם 20/80 וחלקם בתנאי הסכם לפי פריסת תשלומים".
ירושלים: "קהילות ממרכז אמריקה ומארה"ב"
הביקוש לירושלים כמעט אף פעם לא שוכך בקרב תושבי החוץ. על פי קרדן נדל"ן, מתחילת 2024 נמכרו בפרויקט הולילנד של החברה בבירה קרוב ל־30 דירות לשתי קהילות יהודיות מחו"ל. לדברי מנהל המכירות הארצי אריאל תורג'מן, "הקהילות הגיעו כקבוצות רוכשים ממרכז אמריקה ומארה"ב, ובנוסף נמכרו גם מספר דירות בודדות לקבוצת חברים קטנה מאירופה".
הקבוצה הראשונה פנתה לחברה כחודשיים לאחר שהחלה המלחמה, באמצעות חבר מאחת הקהילות היהודיות במרכז אמריקה שחי בישראל. "הוא סיפר לנו שהוא מחפש עבורם דירות לצורכי השקעה ולמגורים עתידיים, ושהמלחמה חיזקה אותם ברצון לרכישה", מספר תורג'מן. "המטרה היא לשמור על הקהילה מאוחדת, כך שאם יעלו - יעלו יחד".
הקבוצה רכשה ארבע דירות בסכום כולל של 16 מיליון שקל, ובחודשיים האחרונים רכשה שש דירות נוספות בתמורה לכ־25 מיליון שקל. כל הדירות שנרכשו הן דירות גדולות בנות 4-6 חדרים. "חלק מהרוכשים הגיעו ארצה כדי לראות את הפרויקט, וחלקם שלחו את הילדים או קרובי משפחה שנמצאים בארץ. חלקם כלל לא הגיעו והסתמכו על החבר ועל ניסיון קודם של חברי הקהילה עם החברה", אומר תורג'מן.
גם הקהילה השנייה, מארה"ב, הגיעה באמצעות אחד מחבריה שכבר עלה ומכיר את השכונה. תורג'מן אומר שתשע משפחות מהקהילה קנו דירות בחצי השנה האחרונה, מרביתן בחודשיים האחרונים.
לצד זאת, בשכונת הקטמונים בירושלים יוקם פרויקט שיתוכנן עבור הקהילה היהודית־סורית מארה"ב, כך על פי החברות ישראקפ גרנד ובית ירושלמי. מדובר בפרויקט פינוי בינוי שבמסגרתו יפונו 170 דירות במבני רכבת ישנים ברחובות בר יוחאי ואלמליח, ובמקומן ייבנו כ־600 דירות בארבעה מגדלים. אלברטו שמריה, שותף בישראקפ גרנד, מסר לגלובס כי "הפרויקט מותאם לדרישות והצרכים של הקהילה כבר מהשלב התכנוני".
ההסכמים לרכישת הדירות צפויים להיחתם אחרי החגים, אז יעדכנו חברי הקהילה מהן דרישותיהם בנוגע לגודל הנכסים והמתווה שלהם. "בגלל רצון הקהילה להתמקם בפרויקט אחד שמותאם אישית, הוא צומצם בכ־100 דירות בהשוואה למה שאושר בתב"ע. לא ידוע לי מי מתכוון לעלות ומי רק רוכש נכס", אומר שמריה.
לאחרונה נערך כנס של הפרויקט בעיירה דיל בניו ג'רזי, במהלכו ארי עג'מי מהקהילה הסורית סיפר: "יצאנו לישראל במטרה לראות אתרים שבהם הקהילה שלנו תוכל לבנות מתחמים עם דירות יוקרתיות שעדיין יהיו בהישג יד. ישראל היא מולדתי, למרות שנולדתי בברוקלין, וכולנו צריכים לקנות דירות בישראל, שיהיה לנו בית נוסף".
תל אביב: 8 דירות שקנו רופאי שיניים מצרפת
קבוצת אברהמי מכרה לאחרונה 12 דירות לקבוצה של רופאי שיניים מצרפת. יפה סדן, סמנכ"לית השיווק והמכירות, סיפרה שההתעניינות הרצינית נוצרה בעיקר בגלל האנטישמיות העולה באירופה. "הקבוצה, שחבריה מגיעים מניס ומקאן, קנו יחד שמונה דירות בפרויקט אחד בתל אביב, ועוד ארבע דירות באילת", היא אומרת.
לשאלה אם החברה נותנת הנחה על רכישה קבוצתית שכזו, משיבה סדן כי "בוודאי שיש הנחה, אבל תלוי בפרויקט ולפעמים זו הנחה כללית לכולם. יש מקרים שכחלק מההטבות אנחנו מרהטים ומעצבים עבורם את הדירה, כולל מוצרי חשמל. שווי ההטבה יכול להגיע ל־5%, תלוי בדירה ובמחיר שלה. כאשר הדירות שהם קונים יותר גדולות, הם רוכשים לא רק להשקעה אלא גם למטרות נופש ומגורים. אם זה למגורים הם מתעניינים ושואלים על בתי ספר, בתי כנסת ולהיכנס לחברה ולקהילה".
קריית גת: מצטרפים לקהילה היהודית הקיימת
גם הקהילה האמריקאית בשכונת כרמי גת בקריית גת ממשיכה להתרחב. אמיר כהן, סמנכ"ל השיווק של י.ח דמרי, מספר לגלובס כי 8 משפחות רכשו במהלך המלחמה דירות בפרויקט של החברה בשכונה. "הן יצטרפו לקהילה קיימת בכרמי גת של כמה משפחות מאזור ניו יורק, דתיים־לאומיים", הוא אומר.
"חשוב לתושבי החוץ להצטרף לקהילה, הם פחות רוכשים באופן עצמאי במקום מנותק. הקרבה של כרמי גת לבית שמש ומודיעין, שיש בהן קהילות רחבות של יהודים אמריקאים, שיחקה תפקיד. גם רמות המחירים. אלה לא 'תושבי החוץ' שמדמיינים, משפחות עשירות שקונות נכס שלישי או רביעי, אלא משפחות צעירות שהמחיר הוא שיקול חשוב עבורן. הן חיפשו דירות במחיר של עד 600 אלף דולר. כרמי גת נגישה במחיר וגם קרובה יחסית לקרוביהם, וזה היה שיקול משמעותי", מסביר כהן.
איך הם הגיעו אליכם?
כהן: "בהתחלה הגיעו ארבעה רוכשים, לא כקבוצה, דרך מתווכת אמריקאית שעשתה עבורם את הבדיקות והביאה אותם לראות את המקום בישראל. גם המחירים היו כמו ללקוח רגיל ולא כקבוצת רוכשים. הם קנו בפרויקט שנמצא בשלב מתקדם והאכלוס הוא כבר במרץ 2025, וזו גם הסיבה שאין ממש הטבה מיוחדת. המחירים נעים בין 2-2.35 מיליון שקל והם רכשו דירות 4-5 חדרים".