מתחם ברנדייס / צילום: חברת ענב
תוכנית פינוי בינוי במתחם ברנדייס בשכונת שיכון עובדים בחדרה, שתכלול למעלה מ־3,000 דירות, יוצאת לדרך באמצעות קרקע משלימה פרטית רחבת היקף, בשיתוף פעולה בין החברות ענב נדל"ן (שמקדמת במקום פינוי בינוי) לאפריקה ישראל מגורים (שמחזיקה בקרקע פנויה סמוכה).
● הרוכשים נהנים ממבצעי הקבלנים אבל בעוד שלוש שנים יצטרכו להעמיד סכום עתק. האם כולם יעמדו בכך?
● שאלות ותשובות | הקבלן מעכב את מסירת הדירה? זה מה שכדאי לכם לעשות
מתחם ברנדייס שוכן בגבול הדרום מערבי של חדרה, ובו כיום 223 דירות ישנות שצפויות לפינוי בינוי, אך לא הייתה בו היתכנות כלכלית ללא קרקע משלימה.
גל לחמי, ראש מנהלת התחדשות עירונית בחברה הכלכלית חדרה: "שיכון עובדים זו שכונה קלאסית לפרויקטים של פינוי בינוי. כשנכנסתי לתפקידי זו אחת התוכניות הראשונות שהסתכלתי עליהן. ניסו לקדם אותה הרבה שנים, ללא הצלחה בגלל חוסר כדאיות כלכלית. לבסוף עלה הרעיון לחבר קרקע פרטית צמודה למתחם שייצור תכנון מיטבי עם איכויות תכנוניות, ובמקביל נוציא מהבוץ את עגלת הפינוי בינוי וגם נקדם תכנון לקרקע פנויה, וככה יוקדמו לוחות זמנים - זה WIN WIN לכולם.
"אם היינו לוקחים 220 יח"ד במתחם פינוי בינוי, במכפיל 4 או 6, והיו מנסים להכניס את כל הדירות לתוך 30 דונם - היה נוצר תכנון בעייתי וצפוף מאוד וגם לא כלכלי כאמור. כך זה מאוורר את התוכנית, שצפויה לכלול מגדלים לצד בנייה מרקמית נמוכה יותר, איכותית יותר ותואמת את אופי האזור".
"יוזמה חדשנית"
עם הקרקע הנוספת, התוכנית משתרעת על שטח של כ־250 דונם וכוללת יותר מ־3,000 יחידות דיור, שנמצאות בשלב תכנון ראשוני.
ערן פרי, סמנכ"ל הנדסה בענב, מסביר: "אנחנו מקדמים פרויקט פינוי בינוי שצריך לצאת עם כדאיות כלכלית, אבל תא השטח לא מכיל את מספר יח"ד של המכפיל לפי תוכנית המתאר. בפרויקט הזה הגענו לסידור ייחודי שיש קרקע פרטית בסמוך למתחם שבו חלק מהבעלים היא אפריקה ישראל, והיא תכלול גם את הקרקע הפרטית הצמודה והזכויות יינתנו לפינוי בינוי והתוכנית הפרטית תתקדם במקביל. נבנה סה"כ בכל תאי השטח יחדיו 3,500 דירות בשילוב הקרקע המשלימה. בקרקע המשלימה ייבנו דירות שחלקן יהיו עבור הפרויקט פינוי בינוי וחלקן עבור הבעלים הפרטיים. בשלב הזה אנחנו מקדמים את תכנון התב"ע. ללא שילוב הקרקעות, הקרקע הפרטית הזו הייתה לפיתוח עתידי ולא הייתה מקודמת כיום, ומנגד לא היה מתאפשר לצאת עם הפינוי בינוי אילולא הקרקע".
"אנחנו שמחים על שיתוף הפעולה עם אפריקה ישראל, אשר מהווה אבן דרך משמעותית בקידום פרויקט ברנדס.
"היוזמה שקידמה ענב לכלול קרקע פרטית לצורך קרקע משלימה היא יוזמה חדשנית ופורצת דרך. זו הפעם הראשונה שבה מתחם קרקעות פרטיות מתמזג לתוך פרויקט פינוי בינוי לצורך קרקע השלמה - צעד חשוב שמדגיש את המחויבות שלנו לקידום התחדשות עירונית איכותית ומקיימת".
ענבר וייס, סמנכ"לית התכנון באפריקה ישראל מגורים: "אנחנו גאים בשיתוף הפעולה עם ענב, שמאפשר לנו להוביל יוזמה חדשנית ופורצת דרך. הכללת קרקע פרטית בקנה מידה גדול בשיתוף פרויקט פינוי בינוי הוא צעד יצירתי וחשוב שמקרב אותנו בצורה משמעותית למימוש חזון קרקעות אשר יספקו לא רק פתרונות מגורים, אלא מכלול שלם של צרכים עירוניים, תעסוקתיים ציבוריים ומסחריים".
אפריקה ישראל כבר התקשרה עם כ־25% מבעלי הזכויות, ופועלת להרחבת אחיזתה בקרקע.
משרד עוה"ד המלווה את הפרויקט הנו ש. רוזנווסר ושות'.
"יש הרבה בעלי קרקע"
לחמי: "הוספנו לאחרונה גם יועצים חברתיים לפרויקט כדי לתת לתושבים מעטפת ותמיכה שאני חושבת שראוי שיקבלו. הם היו בחוסר אמון מוחלט כי הפרויקט נסחב שנים רבות, כמו בהרבה פרויקטים אחרים בארץ.
"אנחנו מקדמים את התוכנית אבל הדרך עוד ארוכה - זה תהליך של כמה שנים. מדובר בתב"ע מורכבת, ייחודית, עם קרקע משלימה פרטית ואיחוד וחלוקה של מתחמים.
"אנחנו משקיעים משאבים רבים לקדמה כמה שיותר מהר ולקחנו גם צוות תכנון מהשורה הראשונה, כולל משרד האדריכלים קיקה ברא"ז וגם משרד שמאים מוביל כדי לקדם תוכנית יעילה ואיכותית".
יש עוד מתחמים כאלה שתוכלו לקדם עם קרקעות פרטיות?
לחמי: "בערים אחרות בד"כ צריך את רמ"י בשביל קרקע משלימה לפרויקטי התחדשות עירונית שלא כדאיים כלכלית. אבל בגלל שיש הרבה בעלי קרקעות פרטיות באזור חדרה, נוצרה 'קרקע פורייה' במלוא מובן המילה, להוציא כזה פרויקט וגם העירייה שמה לה למטרה לקדם את תחום ההתחדשות העירונית".