נופר יעקב, ד''ר אפרת טולקובסקי וגלית בן נאים / צילום: תמר מצפי
שלוש מומחיות לשוק הדיור התכנסו בכנס המשכנתאות של גלובס בשיתוף בנק לאומי לשוחח על הנושאים הבוערים: המלחמה, הריבית, שינוי העדפות הצרכנים והאנומליה הגדולה של הנחות הקבלנים - שבעצם הופכות להתייקרויות. במושב השתתפו נופר יעקב, יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, ד"ר אפרת טולקובסקי, מנכ"לית מכון G לחקר נדל"ן באוניברסיטת רייכמן, וגלית בן נאים, סגנית הכלכלן הראשי באוצר.
● כנס המשכנתאות 2024 | ראש חטיבת המשכנתאות בלאומי: "היקף הרכישות על ידי תושבי חוץ חוזר לשיאים שנצפו בישראל לפני עשור"
● כנס המשכנתאות 2024 | "אפילו ביום מאוד סוער ביטחונית, מכרנו לא מעט דירות גם בצפון"
● כנס המשכנתאות | האם ה-AI בדרך לשנות את אופן לקיחת המשכנתאות?
את המושב פתח כתב גלובס אריק מירובסקי, אשר שאל את הקהל מהו לדעתם המחיר הממוצע עבור דירת 4 חדרים בישראל. התשובה, שרוב הקהל ניחש נכון, היא הסכום הניכר של 2.3 מיליון שקלים. אך האם הנתון הזה, שמתקבל על ידי הלמ"ס, הוא המדויק ביותר? את התשובה ניסתה לתת ד"ר טולקובסקי.
● הצוללת | לבכירה במשרד האוצר יש המלצה אחת לפני שקונים דירה
"הציבור מבין שהמצב לא ישתפר בקרוב"
לדבריה "במדדי מחירים של מוצרים אחרים, יש יותר דמיון בין המוצרים השונים. בנדל"ן כל דירה היא במקום אחר, גיל אחר, גובה אחר וכן הלאה. הפתרון של הלמ"ס הוא מה שנקרא רגרסיה הדונית: לוקחים כמה שיותר משתנים מסבירים, והפערים הלא-מוסברים במחירים הם השינויים. אנחנו עושים משהו אחר, שדומה יותר לשיטה האמריקאית: אנחנו מסתכלים על זוגות עסקאות על אותה דירה ממש, וההפרש במחירים הוא השינוי. יש לזה כמובן חסרונות, כי זה אומר שדירות יד ראשונה לא נמצאות במדד. אבל זה מאפשר לתפוס דברים אחרים: למשל, כשנבנתה שכונת המשתלה בתל אביב, הייתה הרבה התלהבות ממנה וזה הוביל לזינוק מלאכותי במחיר הממוצע בתל אביב. אבל בפועל פשוט נכנסו דירות חדשות במחיר יקר, אנחנו כן יודעים להצביע על זה".
ומה התוצאות במדד הזה? "גם אצלנו יש עליות מחירים שדי דומות ללמ"ס בזמן האחרון. גם רואים שכמות העסקאות לא קטנה בכלל. רואים ירידה ב-2023 בדירות במרכז, ואז בתקופת המלחמה קפיצת מחירים. זה בניגוד למלחמות קודמות, שנניח ב-2006 היה ירי אינטנסיבי לצפון, שהוביל לירידת מחירים שם כשבשאר הארץ המחירים היו יציבים".
לשאלה איך ייתכן שבעת מלחמה, בה באופן מסורתי מורידה מחירים, דווקא הייתה עליית מחירים? לדברי ד"ר טולקובסקי "לא הייתי אומרת שהמחירים עולים עם המלחמה. עליית הריבית והמריבה הפנימית ב-2023 יצרו עצירה חזקה ברכישות. רואים שברבעון השלישי של 2023 היה ריבאונד. חטפנו סטירה חזקה ברבעון הרביעי של 2023 (המלחמה, ע"א) שדווקא הביא שוב לעצירה".
איך אנשים מצליחים לעמוד בהחזר המשכנתאות עם ריבית גבוהה ומחירים גבוהים? נופר יעקב, יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, מספרת ש"המציאות שאנחנו חיים בה היא מטורפת. אנחנו מנהלים את השגרה, והאחריות שיש לנו כיועצי משכנתאות היא כבדה. אנחנו מתמודדים עם נוטלי המשכנתאות יום יום, ורואים שהציבור מבין שהמצב לא ישתפר בקרוב. היום 40% מהעסקאות הן מעל 3 מיליון שקלים, וכדי לממן את זה אנשים לוקחים עזרה מההורים ומשעבדים את העתיד כדי לקנות דירה עכשיו. בסוף רואים שאין מבוגר אחראי שמתכלל את נושא הדיור, וזה מוביל למצוקה בהתחלות הבנייה. אנשים מעריכים שבעתיד יהיה קשה אפילו יותר לקנות דירה - ומצביעים ברגליים. מגייסים את כל מה שאפשר וקונים בכל מחיר".
"יש כאן הרבה חוסר ודאות"
ומה עם הסיכון? לדברי נופר יעקב "62% מנוטלי המשכנתאות נעזרים ביועץ משכנתאות חיצוני. אנחנו לפעמים אומרים שעסקה מסוימת לא מתאימה ללקוח. תפקידנו לשקף לציבור את הנתונים. אנשים גם הולכים למסלולים יציבים, כש-90% מהתמהיל הוא לא צמוד מדד. הציבור בורח מהפריים. אבל גם מוותרים על איכות חיים: החוג של הילד, החופשה בחו"ל. בתוך כל חוסר הביטחון שאנחנו נמצאים בו, לרבות המלחמה, דירה נותנת ביטחון ואנשים עושים הכל כדי להשיג אותה".
האם עליות המחירים מגלמות אי אמון בממשלה? לדברי נופר יעקב "יש כאן הרבה חוסר ודאות. יש חזית צפונית, ועדיין יש מתח בדרום, ומבינים שהדיור לא במוקד העניינים. דירוג האשראי יורד, החוב של המדינה נהיה יקר יותר, והנטל על הציבור כבד יותר. אנחנו כיועצי משכנתאות עושים הכל כדי לסייע בתהליך הזה. גם בהמשך, חשוב להיות במעקב אחרי המשכנתה".
וכאן נכנסת גלית בן נאים, סגנית הכלכלן הראשי באוצר, ומספרת על מחקר שמתפרסם כאן לראשונה, שמציג אנומליה גדולה מאוד בשוק הנדל"ן: "יש היום הרבה מבצעים של הקבלנים על תנאי התשלום. משלמים רק 10% או 20% עכשיו והיתר בזמן האכלוס, לעתים בלי ריבית והצמדה. אבל אם מפלחים את הדירות לפי זמן המסירה שלהן, רואים משהו מאוד מוזר: בזמן שב-2023 ככל שהדירה תימסר בזמן מאוחר יותר כך היא זולה יותר, ב-2024 היחס משתנה, והדירות הרחוקות יותר הן דווקא היקרות יותר. אצל משקיעים זה בולט אפילו יותר. זו אנומליה גדולה, וכשהיחס הזה מתהפך, זה אומר שקורה משהו בשוק".
פעם ידענו שבמבצעי Pre-sale מקבלים הנחות. אבל היום מגניבים לנו העלאות מחיר לתוך המבצעים?
"מי שקונה דירה מקבלן צריך לעשות שיעורי בית", אומרת גלית בן נאים בזהירות, "כדאי לבדוק את המחירים לפני שנה, ולראות אם המבצע שמשווקים לנו הוא לא בעצם העלאת מחיר בעתיד". דבר זה עשוי לנבוע, למשל, מציפיה של השוק שהמחירים יעלו אפילו יותר בהמשך.
אלא שהתופעה הזאת מתרחשת בעיקר בדירות יד ראשונה. מה הפרופיל של הרוכשים שנכנסים למבצעים האלה? לדברי גלית בן נאים "55% מרוכשי הדירות היום קונים את דירתם הראשונה. פעם קראנו להם זוגות צעירים, אבל היום הרבה מהם הם צעירים רווקים, לא בהכרח עם שכר גבוה, שקונים דירה בפריפריה. הם מביאים 10% עכשיו ואומרים 'עוד שלוש שנים אלוהים גדול'. או שנמכור את הדירה או שנצליח לגייס את המשכנתה'. המלחמה העלתה את המחירים, אבל בעצם מה שמשפיע זה בעיקר השיח: אין עובדים פלסטינים וגם לא מספיק עובדים זרים, ואנשים מצפים שיהיו פחות דירות". בנוסף, גם העדפות הקונים משתנות: "דירות עם ממ"ד שוות יותר עכשיו. מי שנכנסים לשוק עכשיו הם כאלה עם שכר גבוה יותר, שקונים גם דירות איכותיות יותר. אין ללמ"ס משתנה של ממ"ד. רק עכשיו מתחילים לדרוש רישום של ממ"ד ברכישות יד שניה, וזה יכול להסביר חלק מהעלייה".
גם נופר יעקב מהתאחדות יועצי המשכנתאות מוסיפה שהמבצעים האלה הם לפעמים מלכודת דבש, ומטריד שהרווקים הצעירים הולכים על זה. המשכורת שלהם לא תמיד יציבה. זה מתאים יותר לרוכשים היותר חזקים, כאלה שההורים נרתמים ואפילו לוקחים הלוואות על חשבון הדירה הקיימת של ההורים. בכלל, יש עלייה בהלוואות לגיל השלישי. אנשים משעבדים את העתיד בשביל דירה".
לדברי ד"ר אפרת טולקובסקי "לגבי משכנתאות שלוקחים בגיל השלישי, שווה לזכור שזה קשור גם לעלייה בתוחלת החיים. אבל בכלל, קשה לראות את המציאות הזאת. יש גריעה מכמות יחידות הדיור במשק בגלל התנועה של האוכלוסייה מאזורי החזית. אבל גם כשאין היצע יש פתרונות כמו חלוקת דירות ושכירות משנה. אנשים מוצאים פתרונות".
*** גילוי מלא: הכנס בשיתוף בנק לאומי