הדיפו בראשון לציון. הפקעה לדיפו עלולה לסבך את התמונה / הדמיה: נת''ע
לאחרונה אושר בכנסת תיקון לחוק המטרו שסלל את הדרך להקמת פרויקט התשתיות הגדול ביותר בישראל - מיזם הקמת הרכבת התחתית בגוש דן, המתוכננת לפעול בשלושה קווים (M1, M2, M3) לאורך כ־150 ק"מ ולעבור ב־24 רשויות שונות עם 109 תחנות, לצד קווי הרכבת הקלה (הדנקל).
● שלושה חברים בני 24 קנו במשותף דירה ב־3 מיליון שקל
● "אימת המשכירים": החברה שהפכה לכאב הראש של בעלי הדירות בברלין
● שנה אחרי: חיכינו לניעור מערכות, קיבלנו מכונות ג'ובים במלוא המרץ
לצד החגיגות, בעלי נכסים רבים מגלים כי הקרקעות שלהם יופקעו או שבסמוך לביתם, ואולי מתחתיו, תעבור מסילת רכבת שעלולה לייצר מפגעי רעש, זיהום אוויר ועוד.
עיון בחוק המטרו ובחקיקה הרלוונטית לפיצויים מבהיר שסיפור ההפקעות אינו פשוט, וכדאי לשים לב גם "לאותיות הקטנות", ובעיקר ללוחות הזמנים שנקבעו בחוק כדי למצות את הזכויות המגיעות לכל מי שנפגע או עתיד להיפגע בשנים הקרובות מהקמת פרויקט המטרו,ו גם להטבות המס האפשריות.
בזמן ש"שעון מיצוי הזכויות" כבר מתקתק, מומחי נדל"ן ומיסוי מסבירים מה צריך לעשות בכל שלב כדי לא לפספס את הרכבת.
שלב אישור התוכניות
מומחית הנדל"ן עו"ד ענת בירן מסבירה כי "התוכניות של קווי המטרו מראות שיש הרבה מאוד שטחים שמיועדים להפקעה. בחלק מהמקרים מדובר בחלקות שלמות שיופקעו לטובת תחנות מטרו או לטובת הקמת דיפו - תחנות שבהן יהיו גם מוסכים של המטרו - ובחלק מהמקרים הפקעות חלקיות. יש גם הפקעות לטובת קווי המטרו, שבדרך כלל הם תת קרקעיים, ואז הרבה מאוד פעמים הקו עובר מתחת למגרשים או לבתים קיימים. כבר בשלב הזה צריך להבין מהי ירידת הערך של הקרקע שהופקעה ואיך למצות את הזכויות שלך".
לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, ברגע שתוכנית מאושרת מובילה לירידת ערך של הקרקע ניתן להגיש תביעה על ירידת ערך בתוך שלוש שנים מאישור התוכנית.
"התוכנית הראשונה של קו M3 אושרה ביוני 2022 אז ביוני 2025 יחלפו שלוש שנים מיום האישור ולא ניתן יהיה יותר להגיש תביעות על ירידת ערך", מסבירה עו"ד בירן. "כל מי שלא הגיש עד היום צריך להתחיל להזדרז מאוד. גם המועדים של התוכניות הבאות מתקרבים, כי כמעט כל התוכניות כבר אושרו. שלוש שנים זה לא הרבה זמן, כי עד שאתה לוקח שמאי שמעריך את הפגיעה בקרקע ומגיש את התביעה לוקח זמן".
בשלב הזה לא תמיד הציבור מודע ללוח הזמנים הצפוף, בעיקר כיוון שבפועל הוא עוד לא רואה את השלכות ההפקעה של השטח שלו. "עוד לא לקחו כלום, עוד לא עשו הפקעה בפועל כי התוכנית עצמה היא לא מפקיעה, רק מראה מה הולכים להפקיע בעתיד, אבל צריך להגיש תביעה לירידת הערך כבר עכשיו", מסבירה עו"ד בירן.
שלב ההפקעה והפיצויים
אחרי שלב התוכניות וסימון השטחים להפקעה, מגיע שלב ההפקעה בפועל. לאחרונה החלה נת"ע לשגר הודעות לכל בעלי השטחים המופקעים. "על ההפקעות האלה משלמים פיצויי הפקעה", מסבירה עו"ד בירן, "והפיצוי שמשלמים הוא על השווי של הקרקע בייעוד החדש שלה".
אחד הדברים שלא כולם מודעים אליהם הוא שמי שפספס את מועד הגשת תביעת ירידת הערך (ראו סעיף קודם) עלול למצוא את עצמו עם פיצוי מופחת בשלב ההפקעה. "מי שמפסיד את המועד להגשת תביעת ירידת ערך מגיע לסיטואציה שכשהוא בא לנהל משא־ומתן על פיצויי ההפקעה, הוא עלול להיות במצב שישלמו לו פיצויי הפקעה על החלק של פיצויי ההפקעה בלבד, שזה החלק הקטן בפיצוי על הנזק שנגרם. הנזק הגדול שנגרם הוא בירידת הערך - בזה שהייתה לך חלקה לבנייה, ועכשיו אתה לא יכול לבנות, או שגם אם תבנה, אז תמכור במחיר נמוך יותר, כי מתחת לבניין עוברת רכבת", אומרת עו"ד בירן.
שלב המשא־ומתן
יחד עם הודעות ההפקעה קיבלו בעלי הקרקע והנכסים הודעה כי ניתן להיכנס למשא־ומתן עם המדינה בנוגע לגובה הפיצויים שהם יקבלו ואף לקבל פיצוי מוגדל. התמריץ: הגדלת הפיצוי שנת"ע הציעה לציבור ב־25% למי שיגיע להסכמות באשר לגובה הפיצוי ביעילות וללא צורך בהליך משפטי.
עו"ד בירן מבהירה כי "אסור להתבלבל: זה שאתם נכנסים למשא־ומתן בנוגע לפיצויי ההפקעה לא אומר שאתם לא צריכים להגיש תביעה על ירידת הערך עוד לפני שלב ההפקעה".
באשר לתמריץ בגובה 25% היא אומרת: "סכום התמריץ מוגבל למיליון שקל, אז בתביעות ענק אין לתוספת הזאת משמעות - זה לא מה שישחק תפקיד משמעותי בתביעות ענק".
שלב המחלוקות
לא כל ההפקעות גורמות לירידת ערך. איך יודעים מה כן? "פיצוי תמיד תקבל אם לוקחים לך שטח, בין אם מגיעים לך 1,000 שקל, 10,000 שקל או מיליון שקל", מסבירה עו"ד בירן. "השאלה המורכבת יותר היא במקרים שההפקעה היא לא מהנכס שלך אלא מול או בסמוך אליו הופקע שטח לטובת תחנה או דיפו - האם זה משנה באמת את הערך של הבית אם מול בניין הפקיעו את החזית לטובת מטרו? האם זה מוריד את הערך אם מתחת לבית, בעומק השטח, עוברת רכבת?".
מצד נת"ע והמדינה עשויה לעלות הטענה כי סמיכות לתחנת מטרו דווקא מעלה את שווי הנכסים, אך לא כולם רוצים לגור מול תחנת מטרו. "יהיו פה ויכוחים על הרבה מאוד נכסים האם יש כאן ירידת ערך או לא", אומרת עו"ד בירן. "וגם בקרקעות חקלאיות יש ויכוח גדול האם השינוי הוא ירידת ערך או לא. יהיו על זה גם כן מלחמות ויתחילו להתפלסף על כל דבר".
שלב מיצוי הזכויות
במקרים שבהם הופקעה הקרקע לטובת הקמת דיפו, התמונה מסתבכת עוד יותר, כיוון שבמתחמי הדיפו עתידים לקום בנייני מגורים ושטחי מסחר. אחת התוכניות הללו כבר מקודמת היום - התוכנית להקמת שכונת המגורים הראשונה שתיבנה מעל דיפו המטרו (תמ"א 70/א') בראשון לציון. "זאת דרמה. זה אומר שבמדינה נפתח הפתח להפקיע מאנשים שטחים פרטיים לטובת שימושים סחירים לחלוטין שהם יכלו לעשות אותם בעצמם", אומרת עו"ד בירן.
במקרים כאלה נוצרות זכויות לבעלי הקרקע שהופקעה. חוק המטרו הציב שתי חלופות עבור בעלי הקרקע כיצד למצות זכויות אלה: בעלי המקרקעין יכולים לקבל פיצוי נוסף בשיעור של 70% מהתמורה שתתקבל ממכירת הזכויות הסחירות שנוצרו במקרקעין (בניכוי פיצויי הפקעה וניכויים נוספים) או לממש בעצמם את הזכויות, בתנאים הקבועים בתיקון. אחד התנאים הינו כי בעל המקרקעין מחזיק בלפחות 50% מהזכויות בקרקע וכאשר הקרקע הינה בבעלות משותפת של כמה בעלים, נדרש כי הם יחזיקו יחד בלפחות 50% מהזכויות בקרקע וכי הם יתאגדו כחברה או כשותפות, וכל זאת בתוך פרק זמן קצר הקבוע בחוק ובתנאים נוספים.
"זה הסדר חדש לגמרי שבמסגרתו בעצם הופכים את בעלי הקרקע ליזמים. הם יצטרכו לשלם היטל השבחה ומס השבחה על פי חוק המטרו ועוד סכומים שהמדינה הוציאה על תכנון ועוד", מסבירה עו"ד בירן. "איך זה יעבוד זה עדיין לא ברור, כי הכול מאוד חדש".
שלבי המיסוי
מאחורי כל חלופה של פיצוי והפקעה יש גם היבטי מיסוי. לדברי עו"ד עדי קימל, מומחית למיסוי נדל"ן ממשרד עוה"ד מאיר מזרחי, "על אף שנראה כי השינוי הדרמטי ביותר שנעשה במסגרת התיקון הוא בהפחתת מס השבחת המטרו מ־75% ל־60% עד ל־2030, עיון מעמיק בסעיפי החוק והתיקון לחוק מעלה כי קיימת סוגיה נוספת וחשובה שעל בעלי הקרקעות באזור קווי המטרו להכיר היטב - בעלי קרקעות מופקעים זכאים לקבלת הטבות מס בגין כל אחד מרכיבי הפיצויים שהם צפויים לקבל עקב הליך ההפקעה".
הזיכוי ממס המוכר ביותר הנו בגין פיצויי ההפקעה. חוק מיסוי מקרקעין קובע כי פיצויים שמתקבלים עקב הפקעת מקרקעין מזכים בהפחתת המס ל־50%. האם גם בעלי זכויות סחירות במתמחי דיפו זכאים לאותו זיכוי בשלב השני של הפיצויים? החוק לא משיב על כך באופן ישיר. עו"ד קימל סבורה שכן: "לעמדתנו, זה הדין שצריך לחול הן ביחס לפיצויי ההפקעה המתקבלים בשלב הראשון והן ביחס לאלו שמתקבלים בשלב השני, ככל ובעל הקרקע המופקעת בוחר בחלופה לפיה הוא יקבל פיצוי נוסף בשיעור של 70% מהתמורה שצפויה להתקבל ממכירת זכויות הבנייה שנוצרו במקרקעין".
עוד מוסיפה קימל כי "אותם בעלי קרקעות שהופקעו, זכאים לקבלת שיעור מס מופחת אף ביחס לפיצויים שמתקבלים עקב הגשת תביעה בגין ירידת ערך שווי הקרקע לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. יש להתייחס לפיצויים אלו ככאלו שניתנו בגין ההפקעה, ולחייבם בשיעור מס מופחת ב־50% מהמס הרגיל שחל במכירת זכות במקרקעין. מבחינה מיסויית וכלכלית, מדובר בהליך אחד של הפקעה, אשר נעשה בשני שלבים כתוצאה משיקולים שונים לבר מיסויים של המחוקק".
לעמדת עו"ד קימל קיימת זכאות גם לפטור ממס רכישה בגין רכישת זכויות הבנייה מהמדינה מחדש. לדבריה, "כאשר בעלי הקרקע המופקעת בוחרים לממש בעצמם את זכויות הבנייה, מדובר למעשה ברכישת 'זכות במקרקעין' לצרכי מס שבח ומס רכישה. הלכה למעשה, בעלי הקרקע המופקעת מוכרים למדינה את זכויותיהם ובתמורה הם מקבלים זכויות בנייה על אותה הקרקע - מעין עסקת חליפין. לעמדתנו, ניתן לראות בקבלת זכויות הבנייה קבלת תמורה שמשולמת ב'זכות במקרקעין' והעונה על דרישות הוראות חוק מיסוי מקרקעין, המעניק בגינן פטור ממס רכישה במקביל למתן פטור ממס שבח בגין מכירת חלק מהקרקע המופקעת".
הטבת מס נוספת שכדאי לשים אליה לב לדברי עו"ד קימל מתגבשת בעת העברת זכויות הבנייה מכמה בעלי קרקע לחברה או לשותפות. "בעלי הקרקע, שמחויבים לאגד את זכויותיהם תחת ישות משפטית אחת לצורך מימוש זכויות הבנייה, יוכלו לקבל הטבות מס. ככל והאיגוד המוקם יעמוד בתנאי סעיף 104 לפקודת מס הכנסה, ביניהם השלמת הבנייה בתוך 5 שנים מיום העברת הזכויות לאיגוד, אי מכירת הזכויות המועברות לאיגוד לפחות שנתיים ואי ביצוע שינוי בהחזקת המניות במשך תקופה זו, יהיו בעלי הקרקע פטורים ממס שבח בהעברה, והחברה תחויב במס רכישה מופחת של 0.5% משווי המקרקעין".
לדברי עו"ד קימל, "מדובר בהטבה משמעותית, שכן לולא הטבה משמעותית זו, ישלם אותו איגוד מס רכישה רגיל בגין רכישת זכויות במקרקעין בשיעור של 6%".