תמ''א 38 ברובע 4 בת''א. כיצד לחשב את שווי הנכס? / צילום: שלומי יוסף
יורשים של מחסן באזור הצפון הישן של תל אביב שהושכר למגורים, דרשו לקבל דירה כשאר בעלי הדירות במסגרת פרויקט תמ"א 38. בפסק דין של המפקחת על רישום המקרקעין דגנית קציר־ברין נקבע שתמורת המחסן הם יקבלו מחסן חלופי או חצי מיליון שקל.
● ההפרטה יוצאת לדרך: משבוע הבא תוכלו לקבל היתר בנייה מאדריכל
● מי יקים את מגדל המשרדים החדש במחלף לה גווארדיה בתל אביב?
מדובר בפרויקט התחדשות עירונית תמ"א38/2 מסוג הריסה ובנייה מחדש, ברחוב זלוציסטי באזור הצפון הישן של תל אביב בסמוך לרחובות ארלוזורוב ודרך נמיר כחלק מרובע 4. הבניין הישן שמיועד להריסה, כולל כיום 12 דירות ומחסן בשטח של 19.5 מ"ר בקומת המרתף, ובמקומו יוקם מבנה חדש עם 22 דירות, מהן 12 לבעלי הדירות הקיימות.
תמורה עודפת
לצורך מימוש הפרויקט נדרשת חתימת כל בעלי הנכסים בבניין. כלל בעלי הדירות התקשרו עם יזם לצורך ביצוע הפרויקט, והגישו תביעה נגד היורשים של המחסן - באמצעות עורכי הדין זיו גרומן וניל בונפיל ממשרד עורכי הדין זיו גרומן ושות' - למפקחת על רישום המקרקעין בטענה שיש לחייבם לחתום על הפרויקט.
במסגרת ההליך בעלי המחסן סברו שיש להכיר בשטח המחסן כשווה ערך לשטח דירת מגורים ולקבל מהיזם חלופה כשאר בעלי הדירות. מנגד עמדת הדיירים בבניין הייתה כי הדרישה לדירה, תעניק תמורה עודפת ובלתי סבירה.
נוסף לכך, הנתבעים טענו שהם חפצים בפרויקט ורוצים תמורה הוגנת ושוויונית בגין המחסן. במסגרת כך הסבירו שהיחידה מעט נמוכה ממפלס הקרקע אך אינה במרתף, ויש לה חלונות 'רגילים' והיא משמשת למגורים זמן רב ואף משולמת בגינה ארנונה ככזו.
בדיון מקדמי הגיעו הצדדים להסכמה שהתיק יוכרע על ידי חוות דעת מומחה, שמאי המקרקעין שלומי מערבי, שקבע כי שווי המחסן נכון להיום הוא בסכום של 400 אלף שקל. הוא הציע שלוש חלופות לנתבעים: הראשונה מחסן מורחב בשטח 25 מ"ר. חלופה שנייה, תמורה כספית של 500 אלף שקל עבור היחידה בבעלותם (25% מעל השווי ההערכה). חלופה שלישית, שדרוג הזכות הנוכחית לרכישת דירת מגורים חדשה בבית שעתיד להיות מוקם וישלמו סך של 3.8 מיליון שקל שהנו ההפרש בין שווי יחידתם לבין שווי דירת המגורים העתידה להיבנות. הנתבעים הודיעו שלא עומדת להם האפשרות לשדרוג היחידה והמפקחת הכריעה בין שתי החלופות.
שאלת החוקיות
בסיכומים של ההליך, בעלי המחסן, ביקשו לבטל את חוות הדעת של המומחה, ובין היתר נטען שאינה מתייחסת לכך שהמחסן הושכר ב־2,800 שקל בחודש ובגילום היוון של 2.5% השווי שלו עומד של 1.4 מיליון שקל.
לטענת הנתבעים, השמאות אינה מתייחסת לחלקם של הנתבעים ברכוש המשותף המהווים 2.71%, ומאחר שהיזם קיבל היתר ל־2,211 מ"ר "שטח פלדלת" אזי "התרומה" של הנתבע הינה 60 מ"ר פלדלת במונחי מ"ר מבונה שמשמעותם הכלכלית היא 1.8 מיליון שקל.
המפקחת מציינת שהמומחה סבר כי אין להעריך את יחידת הנתבע לפי שווי ההנאה ממנה. משום שלו היה בוחן את ההנאה, היה מקום לקנוס את היחידה משום שהיוון ההנאות מגלם שימוש לא חוקי. המפקחת הוסיפה על כך שהיא סבורה כי "מקום שבו בעל דירה עושה שימוש ביחידה שלא בהתאם להיתר הבנייה אין הוא רשאי להלין על מניעת שימוש בלתי חוקי זה ובוודאי שנימוק זה אינו יכול להצדיק דחיית פרויקט תמ"א 38 אשר נועד להציל חיי אדם", נכתב.
בפסק הדין קבעה המפקחת כי היא מקבלת את תביעת בעלי הדירות וכי היורשים יהיו זכאים למחסן בשטח של 25 מ"ר (הגדלה של 28% לשטח הקיים), וככל שלא ניתן להקצות לו מחסן, ישולם להם סכום של חצי מיליון שקל נטו והתובעים ישאו בעלויות המיסוי הכרוכות בכך.
בנימוקיה קבעה המפקחת: "איני סבורה כי דירת הנתבע זכאית לתמורה כמותית זהה לזו של דירות המגורים. המדובר במחסן ומכאן שאין מדובר ב'שוויון בין שווים' אלא בניסיון לכפות שוויון בין שונים". כמו כן המפקחת ציינה שהנתבע הפגין זלזול בהליך לכל אורכו ולכן השיתה עליו הוצאות בסכום כולל של 22.96 אלף שקל, הכוללים אגרה, שכר טרחה של התובעים וחלק יחסי לשכ"ט של המומחה.
מעורכי הדין גרומן ובונפיל נמסר: "פסק הדין עושה המון צדק. לא יעלה על הדעת שבעלים של יחידה בבניין שנבנתה כמחסן ידרוש לקבל תמורה זהה לתמורות שמקבלים בעלי דירות. אנו שמחים שהמפקחת על רישום המקרקעין קיבלה את טענותינו ואפשרה לפרויקט לצאת אל הפועל".