הפרויקט ברמת השרון / הדמיה: Pro-forma
העסקה: ברחוב ששת הימים בשכונת נווה רסקו רמת השרון, ליד מחלף הכפר הירוק, נמכרה דירת 5 חדרים בשטח 147 מ"ר, בקומה שישית מתוך שבע, ב־5.45 מיליון שקל. הדירה הוקמה בפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) ולדירה מרפסת של 18 מ"ר.
● ברחוב שקט, בתוך שבועיים בלבד: בכמה נמכר צמוד קרקע ישן בכפר שמריהו?
● הגזענות הסמויה: המחקר שבדק מה קורה כשבני קבוצות מיעוט עוברים לבניין
הפרויקט: הפרויקט מוקם ע"י חברת רוטשטיין התחדשות עירונית, לאחר שקיבל היתר בנייה בסוף 2021. הוא כולל 7 קומות, ו־44 יחידות דיור, במקום המבנים הקודמים שהיו במקום, שהיו בני שלוש קומות כל אחד ו־18 יחידות דיור סה"כ. הפרויקט אמור להתאכלס בקרוב.
הפרויקט הוקם במקום שלושה מבנים ישנים קטנים, ברחוב ששת הימים 34, 36 ו־38, שמצויים באותה חלקה. החברה הצליחה לאחד בין דיירי שלושת המבנים ולהקים תחתם את המבנה החדש, שלו יהיו שתי כניסות.
שיווק הפרויקט החל ברבעון האחרון של 2021, ומחירי הדירות לפי מ"ר אז היו נמוכים בכ־12% מאלה שנמכרו בחודשים האחרונים. ניכר כי עליות המחירים המשמעותיות בפרויקט החלו אחרי פרוץ המלחמה, כפי שאירע בכל שוק הנדל"ן בישראל.
המחיר למ"ר: העסקה משקפת שווי של 37 אלף שקל למ"ר. במאי השנה נמכרה דירת 5 חדרים בשטח של 146 מ"ר בקומה הראשונה בבניין בתמורה ל־5.25 מיליון שקל. ההסבר להפרש במחיר, שעומד על 200 אלף שקל, יכול להיות נעוץ בהפרשי הקומות ובתכנון השונה. מחיר הדירות משקף עלות של 36־37 אלף שקל למ"ר, אך יש להתחשב בגדלים החריגים של הדירות - וחישוב שהיה לוקח פקטור זה בחשבון היה מגיע לעלות גבוהה יותר למ"ר.
דירה חדשה ברמת השרון: חלק ניכר מהעסקאות שבוצעו בחודשים האחרונים בדירות חדשות בעיר היו בפרויקטים החדשים המוקמים באזור המכונה "רצועת הנופש המערבית" שמצוי צפונית לנווה גן. מדובר בעסקאות שנעשו בקרקעות שהוציאה רשות מקרקעי ישראל למכרז ב־2021. תוצאות המכרזים נחשבו בזמנו ל"מטורפות", אולם מחירי הדירות מצדיקים לגמרי את המחירים ששולמו על הקרקעות, ונעים בסביבת ה־58 אלף שקל למ"ר.
בשכונות צפוניות יותר לנווה רסקו, שנחשבות לבעלות מיקום טוב יותר, מחירי העסקאות על דירות חדשות נעים בסביבות ה־39 אלף שקל למ"ר בממוצע, כך שנראה שהחברה היזמית בפרויקט הנידון הצליחה לייצר אטרקטיביות לפרויקט, באמצעות הגדלת השטח, שיפור איכות התכנון ואיכות הבנייה אל מעבר לסטנדרט הנהוג, ובכך גם הצליחה להעלות את המחיר.
המחיר בפרויקט גם גבוה משמעותית מאשר בפרויקטים חדשים שנמצאים מזרחית לנווה רסקו. כך לדוגמה, באזור מורשה מחירי הדירות הממוצעים מגיעים לכ־31 אלף שקל למ"ר.
דבר היזם: איתי סמדר, מנכ"ל רוטשטיין התחדשות עירונית, מספר: "מה שמיוחד בפרויקט זה שמהרגע שארגנו את הדיירים של שני המבנים, ועד לרגע שבו הם יקבלו את המפתחות - שזה ממש בקרוב - יעברו פחות מארבע שנים. הקדמנו את מסירת הפרויקט בחצי שנה".
הסיבה לקיצור ההליכים היא התאגדות מהירה של הדיירים, שלוותה בתמורה נאה במיוחד שקיבלו מהחברה היזמית - תוספת של 22.5 מ"ר על שטח הדירה הקיים, ושתי חניות תת קרקעיות לכל יחידת דיור.
"המגרש שעליו עמדו המבנים הישנים היה גדול, ושטחו הגיע לשני דונם, כך שמצאנו את עצמנו עם הרבה זכויות בנייה. מכאן נבעו התמורות הגדולות", מסביר סמדר.
סמנכ"לית השיווק של רוטשטיין, אורטל ליבר, מספרת כי לפני כשלושה שבועות נמכרה בפרויקט דירה נוספת של 5 חדרים בשטח של 148 מ"ר תמורת 5.68 מיליון שקל, וכי נותרו ארבע דירות אחרונות למכירה בפרויקט.
"כל הדירות בפרויקט הן בנות 5 חדרים, למעט דירות גן ודירת פנטהאוז של 128 מ"ר, עם מרפסת של 91 מ"ר, שנמכרה ב־7.3 מיליון שקל", היא מספרת.
לדברי ליבר, הקונים הם תושבי רמת השרון בעלי בתים צמודי קרקע ישנים בשכונה. "אנשים חיפשו דירות מרווחות במקום צמודי הקרקע שהיו להם, ושאותם מכרו, ונשארו עם כסף בכיס", היא מספרת.